深圳楼市：很多置换群体傻眼了

　　置换不同于普通刚需买家，只要攒到资金和名额，就可以根据自己的需求去选择标的，然后择机买入。

　　对于大部分置换群体来说，都是卖一买一，涉及到两个动作，意味着过程中存在变数，卖不掉房子或者缺乏执行力，整个置换链条就无法推动下去。

　　更重要的是，到了置换这个阶段，对选筹方向的把握，要更加着眼于未来，否则一个不小心，就可能把此前的奋斗成果全部赔进去。

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　　昨天我在社交平台，看到有位业主苦恼要不要卖掉福田中心区的老房子，换到龙岗或者坪山。

　　主要原因是，他想在减轻房贷的前提下，换一套面积更大的房子。

　　下面点赞最高的是这条评论：

　　一位居住在龙岗的网友认为，从市中心搬到龙岗会有落差感，她身边的朋友在福田住过很多年，后来到龙岗住了一段时间，因为不习惯又搬了回去。

　　她还提了一个案例，她发小妹妹之前在龙华买了套2000万的“豪宅”，现在肠子都悔青了，当时有这个预算为什么不去南山福田。

　　从方向上，2000万买龙华的高端盘，由于位置不属于核心区，即便楼盘品质再好，效率上都是大打折扣的，属于资源严重的错配。

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　　那是不是说，2000万的总价预算，在南山福田就一定能买到好房子？

　　其实也不一定。

　　最近看到的另一个案例：一个00后深二代，2000万左右预算，接受全款支付，要求南山福田两个区域，面积段在160~200平之间，楼龄不能超过5年，同时人口密度低。

　　结果看了一圈，发现没有适合的，并纳闷在深圳2000万是不是买不到好房子？

　　核心原因是，这个购房要求实在太苛刻了。

　　光是楼龄5年以内这条，就直接淘汰掉核心区域的绝大部分优质房源。

　　毕竟在南山和福田，新盘供应少，大部分具有稀缺性的小区楼龄都在10年左右。如果把楼龄要求这条稍微放宽一些，那么选择面自然会更广。

　　很多时候，买房追求的东西越苛刻，往往就越容易掉进坑里。因为从经济学的角度，不可能所有的好事全被你占上。

　　想买到真正优质好房，前提还是得抓大弃小，地段、小区和户型，这些资源都是置换升级的因素。所谓抓大，一定地段在先，然后再结合自身需求，去选筹小区和户型，不同的预算需要做恰当的取舍。

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　　为什么置换这件事变得越来越重要？

　　给大家看个数据。

　　据测算，到2030年我国新增住房需求缓慢降至9.1亿平方米，预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年。

　　其中，刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。

　　也就是说，将来改善市场优于刚需市场，有房的人想要换更优质的房子。

　　从需求端的角度，地段好、小区好、户型好的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子。

　　从供给端的角度，小户型、保障房的占比越来越多，这会导致位置好的高端改善端越来越稀缺。

　　置换的本质是什么？

　　是增长和效率。

　　只有完成以劣换优的向上置换，从小城市换到大城市，从远郊换到核心，把弱势房产换成强势房产，才能保证未来资产的保值性、流通性以及成长性的效率。

　　在这个绝佳大换仓的节点，不要轻易离开核心区，退回远郊区，这就是反向置换了。现实生活中，卖掉核心区的房子很容易，但要再次杀回来，大部分人都没这个能力。

　　向上腾挪和停止前进，往往就在一念之间。