市场分析丨官方发布直指限制土地供应去库存，南京库存压力相对可控

日前，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照以人定房，以房定地的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地住房发展年度计划相衔接，严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。

通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

根据克而瑞数据显示，当前狭义去化周期超过36个月的多为三四线城市，但部分二线城市库存量也很沉重，如哈尔滨、常州、珠海、烟台等城市去化周期均超过36个月。

从选取的39个重点一二线城市中来看，有29个城市去化周期超过18个月，需要放缓供地或暂停供地。

从近10年南京全市狭义库存情况来看，自2017年起南京全市狭义库存呈现逐年攀升趋势，2021年底达到820.34万㎡。根据数据显示，统计2021-2024年4月期间，南京全市狭义库存维持在800万㎡左右徘徊，受大环境和行业影响，近年的成交规模有所缩减，去化周期为21.2个月，当前库存压力仍处于相对可控范围内。

截止4月底，南京全市当前狭义库存793.1万㎡，去化周期21.2个月。分板块来看，江宁、浦口、城南为全市狭义库存前三板块，分别为164.31万㎡、134.91万㎡、95.05万㎡；城南流速较快，去化周期健康，仅有13.2个月；浦口、江宁客户基数大，去化周期整体可控，在22个月左右。河西库存43.96万㎡，库存量较低，但去化周期仍有18.8个月。溧水、高淳等远郊板块库存高，流速慢，去化周期较长。

落到微板块来看，青龙山地铁小镇、南站、城中北、六合乡镇、南工大、溧水石湫等板块去化周期超100个月，其中青龙山地铁小镇、城中北板块由于当前无在售项目，近12个月基本无成交，因此去化周期高；而南站板块位于江宁核心区和主城区之间，核心区域已发展成熟，在售项目多位于板块边缘，客户接受度低，且产品力也未能突出，近年来市场热度下降显著，去化周期达169.9个月。就目前来看，去化周期相对健康的板块——雨核、铁心桥，两个板块狭义库存去化周期均在9个月以内，板块在售项目基本能实现较高的流速。

从分面积段库存结构来看，数据显示，目前100-120㎡、80-100㎡、120-140㎡的库存量最大，分别是193.23万㎡、167.28万㎡、162.59万㎡，三个面积段占全市商品住宅库存量达66%。120㎡以上的改善类产品库存占比大于刚需面积段，占比达52.3%，这也说明改善类产品逐渐成为南京商品住宅市场中的主流。而小户型产品库存则是呈现下降趋势，其中80㎡以下产品库存从2022年开始延续下降趋势，截止4月底狭义库存仅17.45万㎡。

此外，在广义库存方面，截止4月底，南京全市广义库存约2934.35万㎡，去化周期约78.4个月。据不完全统计，其中约1198.17万㎡的广义库存为城投/平台公司托底地块，且短期内不会上市。

整体来看，南京当前库存趋势还是维持相对稳定，成交规模虽然受大环境影响有所下降，但当前去化周期仍在可控范围内。由此可见，南京暂时并不会暂停新增商品住宅用地出让，但在部分高库存高去化周期板块预计将会限制供地节奏。

限制土地供应对于盘活市场存量和调整市场结构肯定是有一定帮助的，近两年南京近远郊板块的部分宅地如果能被盘活（开工或收回），不仅有利于优化市场结构，也能缓解平台公司的压力。

高库存区域供地暂停/暂缓的政策方向是对的，但政策的实际效果尚未显现，需要时间来验证，如何落实成为当下的关键。而对于土地财政依赖度较高的城市，一味的不卖地可能抗不过去，还是需要其他配套政策来辅助主要政策的执行。

文/克而瑞南京高级分析师 桂轩

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