广东
新一轮去库存大战打响！
深圳有多少套新房在卖？
未来还要建多少房子？
想必是大家都很关心的问题。
只有做到心里有数，无论是买新房还是二手房，亦或是卖房的人，才能做出更清晰的判断。
41个月，这个区去化时间最高！
上个月底，中共中央政治局会议对对房地产行业有了新提法：
消化存量+优化增量。
按照最新的要求：
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
紧随其后的是深圳开启松绑限购，有一个很值得关注的点，把限购的范围放在了：
非核心区。
在上述区域内，外地户籍购房社保三年改一年，限购一套；本地户籍有两个及以上未成年子女，可在上述区域加购一套。
同时对于在深缴纳税额达100万的企业，在上述区域可以不限购。
这次分区限购一个很重要的原因是，深圳部分区域库存来到了一个高位。
数据显示，深圳4月新房住宅、二手房住宅合计网签过户6526套，其中二手房4171套，创3年来新高。
不过，新房只占36%。
@深圳买房计划统计，目前全市新房库存量5.2万套，按2023年月成交2635 套来算，去化周期约20个月，已经超过18个月的警戒线。 （Ps.库存时间仅供参考）
如果细分到各区，你会发现，除了罗湖、福田、宝安、盐田，其他区的去化周期都在18个月以上。
其中大鹏新区去化周期达到41个月，其次是深汕，34个月。
光明坪山也是难兄难弟，双双突破20个月。
甚至南山都到了27个月。
换言之，深圳住宅用地供应要“以销定供”了。
简单理解就是要控制新房供应，新房供应少了，就避免陷入卷的情况。
毕竟当下送折扣、送首付、送装修、物业费，甚至降价都不一定能揽到客。
实际上，对于土地供应的问题，深圳从去年便开始着手削减。
从下图可见，去年只出让了14宗宅地，对比2022年直接缩水一半多。
截止到5月13日，深圳仅出让了1块宗地，位于龙华民治街道。
当然，虽然深圳有不少旧改项目，但由于拆迁、建设等问题，无法确定入市节点。
但 深圳最低有多少套在售新房，答案想必你已经心里有数。
一边是库存爆了，一边是海量供应，留给2024年的去化压力很大。
但对购房者来说不失为一个好消息，可以选择的房子越来越多了。
@深圳买房计划 不完全统计，今年待入市的有147个，有的已经是现房/准现房。
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虽然短期看，去化周期较高，但这并不代表市场长期都是供过于求。
如果把时间拉长看，真实情况是：
房子其实远远不足。
根据深圳的国土空间规划文件，到2035年，深圳将确保新增各类居住住房高达200万套以上。
但部分区域住宅还很少。
据住建局数据显示，截至2020年底，深圳总共有住房1082万套，其中商品房为189万套，保障房51万套。
按照国际上普遍采用的套户比1:1.1的标准来计算，2020年深圳共有家庭户642万户，平均每户2.25人，集体户106万户。
换言之，深圳需要约700万套住房（包括商品房和保障房）以满足需求。
然而，2020年深圳的住房缺口达到460万套。即便将2020年至2035年计划供应的200万套住房考虑在内，住房缺口仍将有260万套。
这一估算基于2020年的人口数据，但考虑到深圳人口的持续增长，实际的缺口可能会更大。
还有个数据表明，深圳自有住房率仅为23%，意味着有77%的人需要租房生活。
在对深圳各区域的住宅小区数据进行深入分析时，也可以发现不同区域之间的住房供应差异十分显著。
据58安居客研究院的统计数据，2022年，罗湖区、南山区、龙岗区、宝安区和福田区的存量住宅小区都在10%以上
相比之下，盐田区和光明区的存量住宅小区占比均为3%，而坪山区的占比更是低至1%，明显低于其他区域。
这意味着，即使龙华、坪山、光明等区域完成了他们的未来10年供应目标。
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