【上海楼市】4月供求双双回落，“银四”平平落幕

*监测周期2024年4月1日-30日

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购房环境分析

政策与热点

新房来访指数走高

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。4月，上海全市新房访客活跃度未能延续3月增长趋势，新房访客活跃指数有所回落。分区域来看，本月主城区来访指数大幅上涨，主要归因于豪宅类项目热销拉动、产品力强高性价比楼盘受追捧、优质地段首发住宅关注度高等因素影响。五大新城来访指数环比下降，五大新城热度持续低于去年水平，主要受供应减少等因素影响。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

4月商品住宅新增供应74.31万平米，环比降32.09%，同比增4.37%，商品住宅成交65.25万平米，环比降1.81%，同比降33.97%。4月同样是传统销售旺季，但开发商推盘节奏较3月减缓，开盘规模收缩，市场供求两端双双回落，受成交结构影响，4月均价10万元以上的商品住宅成交占比减少，带动整体均价下降。来访方面，新房访客活跃指数有所回落，本月共计开盘26个项目，仅滨江凯旋门1盘触发积分，且开盘项目去化依旧两极分化，分化不仅体现在刚需和高端改善豪宅两种不同类型产品上，同时刚需产品之间还存在分化现象。本月底推出了第5批次集中供应楼盘，共涉及24个项目5440套房源，其中单价10万+项目仅1盘，豪宅供应踩刹车，内环内无新房供应，外环外刚需新盘供应放量，5月在缺少高改项目托底市场的情况下，刚需产品竞争将更加激烈，去化压力显而易见。

商品住宅-成交排名

4月，位于黄浦滨江板块的融创外滩壹号院项目为商品住宅成交面积冠军，该项目前期认购未触发积分但触发限售，204套房源认购率达172%，开盘当日售罄。项目入围的347组客户中，上海土著占比约30%，土著中黄浦本地客户占比最多。

公寓市场

4月，上海公寓市场供销价环比均下降，公寓市场去化依旧两极分化 ，其中，高改项目持续热销，本月高改项目共诞生滨江凯旋门、融创外滩壹号、香港置地启元三个日光盘，刚需项目整体去化却不足三成。公寓市场供应面积67.20万平米，环比降32.11%，同比升3.68%；成交面积59.57万平米，环比降1.55%，同比降31.59%；均价81347元/平方米，环比降8.94%，同比升31.93%。

公寓市场-成交排名

4月，公寓市场销售冠军同样为黄浦滨江板块的融创外滩壹号院项目，公寓成交top10中有4个为单价16万+项目，豪宅市场热度较高。今年购买豪宅的客户有四到五成左右是上海本地人，主要是改善需求为主，尤其是带有优化资产配置性质的改善需求，另外，还有2-3成左右属于长三角客群，主要来自于杭州、宁波、无锡、南通和温州。

别墅市场

4月，上海别墅市场供应面积、成交面积和成交均价均有所回落，别墅市场成交以外郊环和郊环外项目为主，别墅市场成交面积top5中有3个项目位于五大新城，五大新城的别墅市场热度相对较高。本月，别墅市场供应面积7.11万平米，环比降31.87%，同比升11.29%；成交面积5.68万平米，环比降4.4%，同比降51.63%；成交均价61247元/平方米，环比降9.5%，同比降8.16%。

别墅市场-成交排名

4月，别墅市场销售冠军为位于临港新城板块的中建玖里书香项目，从调研的浦东人才购房意愿来看，临港人才更偏好大户型产品，而临港的中建玖里书香项目推出高层和叠墅两种产品，成交主力是135-150平米为主的叠墅产品，实际成交情况与调研的购房偏好相吻合。

商品住宅存量

4月，上海商品住宅存量继续攀升，去化周期微降至17.2个月，虽然本月商品住宅市场供求两端双双回落，但供应环比降32.09%而成交环比仅降1.81%，供应环比降幅更大，所以小幅减轻去化压力，但整体来看去化周期依旧在高位运行，去化压力仍不容小觑。

上海各环线商品住宅存量

4月，上海商品住宅内环内存量占比降0.73百分点，内外环存量占比升1.02百分点，外郊环占比升0.54百分点，郊环外占比降0.83百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域，其中郊环外存量占比34.58%，外郊环存量占比45.19%，各环线商品住宅存量占比保持相对稳定。

市场结构性成交分析

成交区域结构

4月，成交区域结构中，浦东新区（不含临港）、黄浦区、南汇区成交量位于榜单前三，主要受区域内项目供应规模较大影响。浦东新区（不含临港）成交主力为唐镇板块的安高申宸院项目，该项目为近年的热门网红盘，三期认购人数均超1000组且触发积分，期期开盘售罄。

成交板块结构

4月，滴水湖板块为成交榜首，其次为黄浦滨江、唐镇；其中，滴水湖板块成交主力为宜浩绿园项目，均价为2.35万元/平方米；黄浦滨江板块成交主力为融创外滩壹号院项目，均价为16.81万元/平方米；唐镇板块的成交主力为安高申宸院项目，均价6.96万元/平方米。

成交环线结构

4月，外郊环仍为成交主力，较3月占比升2.21百分点，郊环外成交占比升9.14个百分点，中外环成交占比降7.45百分点，内中环成交占比降0.01百分点，内环内成交占比降3.91百分点。

成交环线结构-项目排名

4月，融创外滩壹号院为内环内销量冠军，成交均价16.81万元/平方米；保利世博天悦为内中环销量冠军，成交均价16.81万元/平方米；中外环，成交面积top3均为大场北板块项目，其中中环置地中心润府项目销量最高，成交均价为6.46万元/平方米；外郊环，安高申宸院为本月商品住宅销售冠军；郊环外，宜浩绿园项目销量最高。

成交总价结构

4月，上海500-800万总价的项目仍为主力价格段，成交占比降4.88百分点；其次是300-500万总价段，成交占比升0.29百分点；800-1000万总价段项目的成交占比升0.31百分点，1000万以上总价段项目占比降7.44百分点。

成交总价结构-项目排名

4月，总价500-800万项目占比最高，其中唐镇板块的安高申宸院项目销售面积最大；总价300-500万的项目中，销冠是嘉定新城板块的象屿远香湖岸项目；总价800-1000万项目中，南翔板块的绿城留香园项目销量最高；总价1000万以上价格段的商品住宅中，黄浦滨江板块的融创外滩壹号院项目销售面积最大。

成交均价结构

4月，均价5-8万元的商品住宅为成交主力，占比38.56%，较3月降2.7百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比25.80%，降1.68百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比降2.54百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比降4.16百分点。

成交均价结构-项目排名

4月，均价5-8万项目的成交量最高，其中唐镇板块的安高申宸院项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于嘉定新城的象屿远香湖岸销量领先；均价8-10万元项目中，位于华泾板块的嘉华嘉俊庭项目销量领先；均价10万元以上的项目中，位于黄浦滨江板块的融创外滩壹号院项目销量最高。

成交户型结构

4月，从成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多，占总成交量的55.48%，较上月升1.55百分点；90平米以下新房成交占比升6.5百分点，120-140平米成交占比降0.71百分点，140-200平米成交占比降8.11百分点，200平米以上新房成交占比升0.76百分点。

成交户型结构-项目排名

4月，90-120平米户型销量最高，位于唐镇板块的安高申宸院项目在该户型段成交第一；120-140平米面积段中位于临港新城板块的中建玖里书香销量最高；140-200平米面积段中，淮海中路板块的顺昌玖里项目拔得头筹；200平米以上面积段中，黄浦滨江板块的融创外滩壹号院项目销量最高。

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