房企退市与重生

文/乐居财经 李奕和

上世纪八十年代，出身自江苏南通的陈锦石，带着28人的农民务工队伍以及东拼西凑来的5000块，靠着手里的一把泥刀、一只灰桶，开启了自己的创业之路。

这段艰难的创业史，如今作为企业文化的一部分，被放在中南集团官网的显要位置。

回想着初创业那段艰苦奋斗的岁月，眼下的陈锦石或许感同身受，但心境已然发生了很大的改变。

5月8日晚，ST中南（中南建设，000961. SZ）公告，公司股票收盘价已连续二十个交易日低于1元/股，可能被深圳证券交易所终止上市交易。股票也于5月9日开市起停牌。

退市名单上，自此又多了一家房企的名字。中南建设的股票价格，最终定格在了0.56元/股。

去年以来，港股房企新力的退市，拉开了出险房企退出资本市场的大幕。随后的时间里，蓝光发展、中天金融、泰禾、阳光城、三盛控股等纷纷退市。其中多家，都是曾经的千亿房企。

如今看来，这个退市潮仍没有结束。

今年1月26日，泛海控股被深交所终止上市。而紧跟着中南建设之后，5月10日晚，*ST世茂（世茂股份，600823. SH）披露了可能被终止上市的第十次风险提示公告。

世茂股份5月10日收盘价0.49元/股，已连续十七个交易日低于1元/股。即使后续3个交易日连续涨停，也将因股价连续20个交易日低于1元而触及交易类退市指标。提前锁定退市。

对房企而言，退市并非其终点。虽然在二级市场的融资功能丢失，但企业的经营仍在继续。这也让外界好奇，退市房企的业绩成色几何？经营是否有所起色？

从一部分房企已披露的退市后首份年报来看，巨额的亏损以及逾期待偿债等，仍是这些房企需要直面的问题。

退市名单再拉长

去年4月，新力控股未能在规定时限履行港交所的复牌指引而复牌，最终在走过了短短4年的资本路后，无奈退市。

而它，也成为了这轮出险房企首家被港交所摘牌的房企。

新力控股的摘牌，拉开了出险房企退市的序幕。此后不到一年时间，蓝光发展、中天金融、美好置业、粤泰股份、宋都股份、嘉凯城、泰禾、阳光城、三盛控股等多家房企在两地的交易所被摘牌。

据统计，仅2023年，共有12家房企从A股和H股退市，其中不乏千亿房企。退市原因一项，A股房企多因“连续20个交易日收盘价均低于1元”而被摘牌，而港股房企则由于“主板公司的证券连续停牌18个月”。

地产行业的深度调整仍在持续，今年以来房企的退市潮也在继续。

在中南建设及世茂股份之前，今年1月26日，泛海控股的股票在2023年11月30日至2023年12月27日期间，连续二十个交易日的每日收盘价均低于1元，触及深交所规定的股票终止上市情形。泛海控股股票摘牌。

与众多触及退市情形的房企一样，中南建设与世茂股份也曾积极展开自救。

出险之时，中南建设曾拉来“国家+地方”AMC前来增援。今年2月，为了挽救持续下滑的股价，中南建设披露了部分董事及高管自愿增持股份的公告，包括施锦华等在内的6名董事高管，计划自2月8日起6个月内，通过二级市场增持500万～1000万元股份。

据最新数据，截至5月6日，增持主体已经累计增持中南建设237.52万股，增持金额约228万元，占总股本的0.062%。只不过增持计划对股票的影响似乎并不明显，4月开始，中南建设的股票价格持续下滑到1元以下。

而在4月20日，还有消息传出，中南建设控股股东中南城建投资与太盟投资集团(PAG)及江苏资产等机构就债务化解、股权交易等合作进行洽谈。但这些消息也没能对二级市场起明显作用，4月24日，中南建设被实施“其他风险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”。并最终走到了摘牌退市这一步。

世茂股份也曾多次回购试图摆脱退市风险。

5月7日的回购进展公告显示，世茂股份在今年1月10日至5月7日期间，通过集中竞价交易方式回购股份117,419,371股，回购的总金额为1.25亿元。而去年6月27日至9月26日，世茂股份也曾通过集中竞价交易方式累计回购股份149,169,371股，回购总金额1.75亿元。

除此之外，更多的房企也徘徊在退市的边缘。据了解，目前的港股房企中，佳源国际、大唐集团、力高集团、汇景控股、新明中国、祥生控股、上置集团、大发地产等多家房企自去年3、4月份开始停牌，至今已一年有余。

今年3月，因延迟发布年报业绩，包括碧桂园、上坤地产、亿达中国、当代置业、融信中国、德信中国、正商实业、恒达集团等在内的多家房企也宣布停牌。

亏损与逾期待偿债压力

2023年，中南建设营业收入684.88亿元，同比增长16.01%；实现归属上市公司股东的净亏损52.9亿元，同比减亏38.9亿元。期内，世茂股份实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%；归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减少98.71%。

受整体市场环境影响，退市房企普遍面临较大的经营及债务压力。而与中南建设、世茂股份等即将退市的房企相比，已经退出资本市场房企的经营情况也广受外界关注。

近日，阳光城、泰禾、蓝光发展、中天金融均发布了退市后的首份年报。总的来看，业绩下滑、亏损以及巨额的逾期待偿债务，仍是这些房企需要面对的问题。

2023年，阳光城实现营业收入477.77亿元，同比增长19.69%；实现归属于退市公司股东的净利润-80.69亿元，上一年同期阳光城亏损125.53亿元，相比之下亏损有较大的收窄。

泰禾实现营业收入63.95亿元，同比下降27.35%，实现归属于公司股东的净利润为-60.72亿元，同比下降12.99%。

蓝光发展2023年营业收入199.97亿元，同比增长3.59%；实现归属于退市公司股东的净利润-174.6亿元，归母净利润同比2022年的亏损249.42亿元，同样有较大的收窄。

去年，中天金融实现营业收入56.82亿元，实现归属于母公司股东的净利润-181.44亿元。

期末，阳光城的资产负债率96.22%，泰禾99.66%，蓝光发展136.42%，中天金融123.54%。蓝光发展、中天金融的负债总额均大于资产总额。

逾期负债方面，于2023年报告期末，阳光城已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项等）本金合计675.65亿元。泰禾有已到期未归还借款822.46 亿元。

蓝光发展已逾期未偿还的短期借款及到期未偿付的长期借款（含一年内到期）合计180.67亿元。中天金融短期借款及一年内到期的非流动负债321.60亿元，其中逾期的有息债务本金236.05亿元。

较大的逾期未偿还债务面前，这些房企手中持有的现金仍捉襟见袖。2023年，阳光城、泰禾、蓝光发展、中天金融期末现金及现金余额等价物余额分别为33.24亿元、2.12亿元、7.82亿元、57.86亿元。泰禾与蓝光发展，手中的现金不足两位数。

等待复苏与重生

虽然已经退出资本市场，但企业的经营仍在继续。但如今持续低迷的地产行业能否迎来复苏，仍是这些房企回归正常经营轨道的关键所在。

数据显示，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；31个大中城市中，一线城市的商品房成交面积同比下降0.7%，二线城市同比下降8.8%，三线城市同比下降10.6%，成交规模持续下滑的同时，城市也在分化。

从政策层面看，楼市去库存开始成为主基调，行业无疑迎来更宽松的环境。

中共中央政治局4月30日会议提到，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。房地产仍是防风险的重点领域。

取消限购的消息也陆续传来。

5月9日，杭州、西安两城相继宣布，全面取消楼市限购政策。自此，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购状态。而未来，这些地方的限购政策仍有望逐步调整。

只不过，在房地产经历了长时间的低迷之后，这些政策的效果如何仍需时间验证。而经历业绩下滑、亏损以及流动性日渐枯竭的房企，仍在通过自身努力等待复苏时机。

上述退市房企披露的年报，一些变化或值得期待。

2023年，阳光城、泰禾均实现了经营活动现金流的净流入，其中阳光城经营活动产生现金流净额6.95亿元、泰禾2.66亿元。2022年，两家房企的该项目数据均为负值。

蓝光发展经营活动产生的现金流量净额-6.11亿元，虽仍为负值，但相比2022年10.01亿的流出，已经有较大的收窄。

经营活动现金流回正，是房企回归自身造血功能的第一步。

在年报中，泰禾提到，2023年度内，其全国各地的项目已收到的政府专项资金约14.5亿元，在政策和资金扶持下，其在上海、北京和福州地区均有新交付的项目。

目前，泰禾已售尚未交付的项目已基本开工，分布在北京、上海、福州和广深区域，预计在未来2年内完成交付工作。项目销售回款将按比例用于归还贷款和保障公司日常运营。

泰禾特别强调提到：“公司未来12个月内具有持续经营能力。”

蓝光发展也披露，目前已完成资产和负债底数的摸排，形成了风险化解方案的雏形。2023年内及期后截至2024年4月底分别已签署的展期金额约26.14亿元和6.41亿元。

报告期内，其通过开发项目资金的封闭运行、引入垫资代建方、申请司法重整、申请纾困资金等方式优先保障交付前新增刚性经营性支出，并实现交付结转项目23个。