彻底脱光后，离市场拐点还有多远？

周末了，给大伙儿出一道七岁儿童的幽默智力题——

问：这年头儿，实锤的第一步是什么？

答：不拒绝不承认，用沉默的姿势强打马虎眼！

早在四月底，“路边社”就在传闻：杭州将在五一假期后取消限购政策。

随后一个多星期里，别说没辟谣的，连个摇屁都没有…

果不其然！

5月9日一早，杭州就发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》。

具体都“通知”了点啥，我就不上八股文了，人家中介小哥给提纯得相当到位——

1）全市范围内取消限购，主城四区新房也放开了；

2）首套房按区认定，各区管各区；

3）恢复购房落户政策；

4）对于流摇房源，开发商可自主销售；

5）供应库存大、去化慢的区域，将优化供地模式。

从召开G20峰会那个月开始，执行了近8年的限购令正式宣告结束。

不限户籍、不卡社保，不管是吃饱喝足拍肚子的，还是走街串巷摇铃子的——只想掏得起首付，“买了就是杭州人”！

胆大心细不怕背债的，还能十区三县市挨个儿论首套。

只要不断供，就算“杭之栋梁”，杭州地铁四期建设高低有您一份功劳！

这个信贷政策放到全国也绝对是尺度最宽松的，没有之一。

公证摇号制度的优化，让房企有了更灵活的销售自主权；

这在一定程度上实现政策调控端与市场调节端的微妙平衡，对去化来说是个好事儿。

除此之外，库存大、去化慢的区域要扎上“内卷积压”的口子，最大程度避免“越卖越多”。

虽然杭州商品房去化周期远远小于36个月，但这明显也是响应了自然资源部的号召。

几个月前的政策优化，还知道留个裤头儿。

这回行了，直接给大伙儿来了把一丝不挂。

更重要的是手法多样，供需两端都有交待，诚意这块儿基本到位了！

就在杭州全面放松限购的当天早上，微信里的中介小哥、朋友圈里的置业顾问、业主群里的街坊邻居，还有远在别的城市的哥们弟兄，集体上听了——

这个说“杭州终于认怂了”，那个说“赶紧上老家摇人来买房”；

这个阴阳怪气“哦，不买房是因为限购”，那个段子直奔下三路说“绝经了再摘环儿管啥用？”

有的问“想置换该先卖还是该先买”，还有的盘算着“趁着一波热度起来赶紧套现离场”…

杭州这回脱得裤头子都不剩，动机其实很简单——稳住当地土地财政基本盘！

2023年，杭州土地出让金收入1780亿，较2022年得2203.4亿下滑了19.21%；

跟2021年的3084亿土地出让金收入相比，2023年的卖地收入简直胯骨轴子疼。

进入2024年后，杭州的土拍降温其实挺明显的。

一季度的土拍成绩一提一个不吱声，具体情况大伙儿可以看下图——

杭州市的土地财政依赖度常年维持在110-140%之间。

不当家不知柴米贵，咱说个烧钱的事儿吧：

杭州地铁四期规划早在2022年11月发改委获批，2023年7月开始动工，预计2028年三季度末完成。

152.9公里的线路里程，总投资预计1387.91亿，平均每公里造价9个亿。

四期规划动工没几个月呢，地铁五期规划启动的消息马上就来了，传说又是150公里，保守估计又得1300多个亿…

就你当话事人，这个节骨眼儿你也得想着去哪儿摇人。

可是，这一回真的能如愿以偿吗？

实话往往不好听，这次杭州解除限购，不过是一拳打在棉花上。

首先，杭州的限购令早已成为“遮羞布”。

早在今年3月底，杭州就已放开了全市范围的二手房限购，但二手房卖得咋样？

截至5月9日，二手住宅挂牌15.65万套，成交均价环比下滑1.88%；

15天内跌价房源14647套，同一时期内涨价房源只有822套，两者差了将近18倍！

这叫啥？教科书级“以价换量”！

尽管彼时上城、西湖、拱墅、滨江四大主城区还保持着所谓新房“限购”，但一个月社保就能买的玩法，实在是象征意义大过实际意义。

这一回全面解除限购，相当于告诉大伙儿：一个月的社保都不用装了，随到随买！

从限购门槛来看，这一回新政虽然招式足够大，但对整个游戏规则形成的改变其实不怎么明显。

第二，杭州楼市的供需两端的确出现了结构性失衡。

这个伏笔，其实早在多年以前就已经埋下了！

2018年4月，对于杭州楼市来说堪称分水岭。

在此之前，杭州房产的价值取决于城市产业、管理水平、行政能级、地理区位以及宜居环境。

在此以后，“万般皆下品，唯有倒挂高”。

新房限价28800/㎡，二手房挂牌60000/㎡、新房限价35000/㎡，二手房挂牌80000/㎡、新房限价69800/㎡，二手房挂牌100000/㎡…

我今天写出来，你感觉像地产聊斋，但它在杭州确确实实发生过，而且还成功地引起了北上深甚至海外买家的扎堆儿入局。

然而2021年下半年开始，我们眼瞅着倒挂板块在杭州地图上以肉眼可见的效率逐渐缩小。

现如今，真正还能称得上倒挂的也就是沿着钱塘江核心段分布的少数几个板块——

新房限价50000-70000/㎡，二手房理论上还能卖70000-100000/㎡。

可是，绝大多数的板块都在面临不同程度的去化压力。

以今年4月的“热盘潮”为例，没有楼盘限售，总摇号接近18000户，整体中签率38.5%。

32次开盘，19次零登记，甚至未科的新盘榜上有名…

这都不是“二八定律”，这TM叫“二八十定律”！

可问题是，虽然全国的老少爷们儿来杭州买房不需要落户和社保了，可真正有高倒挂的红盘还是要拼社保的。

这样一来，等于说外地客群来了，也只能帮着去化那些不温不火甚至零登记的新盘…

从这个细节来看，全面取消限购到底有多大现实意义，恐怕每个人心里都有一杆秤。

第三，杭州客户观望情绪比意式咖啡还浓，真不关限购什么事儿。

全市在售新盘项目总共成交4771套商品房，环比下滑41.37%、同比下滑57.87%，这份月考成绩单，让人看了直犯困。

刚才也说了，二手房虽然跟之前比能卖得动，但基本属于以价换量，卖房人签约时的表情，就跟办喜丧一样。

更直观的，大家瞅瞅近期的情绪指数统计就一目了然啦！

为啥会这样？

从前杭州新房价格的锚是二手房的价格及其带来的可观倒挂。

曾几何时坚不可摧的楼市信仰，让人们无比相信：杭州的二手房价格不可能跌。

既然二手房价格坚挺，那倒挂空间就一定坚挺，这无疑给新房的套利空间注入了巨大的确定性。

在限价和倒挂产生的确定性助攻之下，杭州楼市曾连续多年走出“独立行情”。

在这个过程中，积累了大量的投资需求和债务积压。

但这两三年，就业面、楼市大环境、债务周期也好…

一个能打的都没有，导致前些年扎堆儿投机的二手房业主现在扎堆儿出货。

结果会是啥？杀伤力有点儿大，你们自己脑补。

这一次杭州彻底放开限购，对于当地楼市而言像极了一把双刃剑。

我不否认，在政策刚刚落地的一两个月里，市场大概率会有一波应激性反应，但后面大概率是药劲儿一过，备不住比给药前还颓。

这个事儿在过去这两三年里，全国各地头部城市里几乎百发百中。

对于杭州来说，这一把要真的能源源不断把老乡们摇进来嗷嗷买房，倒是不错的契机；

要是药劲儿过去，依然外甥打灯笼——照旧，那不排除适得其反。

首先在杭业主们就得合计：

“我嘞个去！脱光了都没人进来？那我得抓紧卖，卖晚了都赶不上热乎的…”

一旦这种共识形成，恐慌性抛盘很有可能加速蔓延。

要避免这件事发生，草民倒是有一计，不知当讲与否——

打开土拍与新房价格上限，可谓一箭三雕。

其一，这两年土拍收入较2021年高点时下滑不少，打开土拍价格天窗有助于卖地收入加速回血。

对杭州这样一个土地财政依赖长年干到100%以上的城市而言，这部分钱实在太重要！

打开土拍价格天窗，既可以解地方财政的燃眉之急，又能通过土拍溢价往上走，为新房、二手房市场输送信心。

一旦面粉比面包贵，傻子都知道接下来会发生什么。

其二，打开新房价格上限，既有利于开发商利润上行，也能给存量房市场带去更多信心。

杭州这地方，产业附加值整体水平在全国名列前茅，经济腹地又生活着全国最富裕的一群人，说白了，这里从来就不缺购买力。

土拍和新房价格天花板双双打开，无疑给存量房市场定价带去了最直观的价格参考，存量房的价格自然也能被拉一波。

其三，二手房量价齐升，有助于稳住土拍市场和新房市场预期。

包括杭州在内，目前房地产市场最大的问题其实在存量端。

由于二手房滞销、业主债务压力过大，所以抛盘量激增，抛盘量一旦上去，流速和价格自然就会下来。

存量房市场的量价表现传导至一二级市场，当然就会表现为土拍情绪和新房去化低迷。

咱从常识来考虑这个事儿，要想大规模去化库存，唯一的办法只有“涨价”，人们只有在正向预期的刺激下才能更多选择持有和买入。

反之，就会产生价格踩踏。

当我们跳出楼市来看资产价格的走向时，便不难发现一件事——

决定短线资产价格的要素是供需，决定长线资产价格的要素其实是产业。

杭州楼市从2016年上半年开启涨价通道，不少人记忆犹新。

复盘一下你会发现，“涨价去库存”、“棚改货币化”两招棋对杭州来说，更像个催化剂。

以阿里巴巴为代表的一批互联网大厂崛起，对于彼时的杭州资产估值而言，同样起到了决定性作用。

因为有了批量崛起的新兴高附加值产业，才能为社会批量输送百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁。

这部分高收入人群通过消费、购房、享受公共服务等方式，拉高相关溢价，才能将货币传导至更广泛的人群。

显然，今天杭州头部大厂的处境，还撑不起“当时只道是寻常”的那些骄傲…

将杭州放在全国经济地理的维度来看，它依旧是座颇具吸引力的城市。

今天，我们依旧能在杭州的每个角落看见络绎不绝的年轻人，穿着格子衬衫、交流着“互联网黑话”。

希望在这些追梦的年轻人里，能有笑容憨态可掬的“英语教师”…

眼下，全国只有极少数城市的部分区域还保持着较严格的限购令。

信贷成本、折扣力度几乎史无前例。

无论是刚需还是改善，都可以慢慢挑、慢慢捡。

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