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法律规定

《 土地管理法 》 第六十二条规定： 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

《 土地管理法实施条例 》 第三十六条规定：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

《 民法典 》 规定：租赁期限不得超过二十年。

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党中央国务院规定

2016年11月18日， 国务院办公厅印发的《 关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见 》（国办发〔2016〕84号）提出：各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

2016年12月31日，中共中央国务院印发的《关于深入推进农业供给侧结构性改 革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见 》（ 2017年中央一号文件 ） 提出：认真总结农村宅基地制度改革试点经验，在充分保障农户宅基地用益物权、 防止外部资本侵占控制的前提下 ，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权， 探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入。

2018年1月2日，中共中央、国务院《 关于实施乡村振兴战略的意见 》提出：扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

2019年1月3日，中共中央、国务院《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（2019年中央一号文件）提出：抓紧制定加强农村宅基地管理指导意见。研究起草农村宅基地使用条例。开展闲置宅基地复垦试点。

2019年4月15日，中共中央 国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出：加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。在符合规划、用途管制和尊重农民意愿前提下，允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地。推动各地制定省内统一的宅基地面积标准，探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿。允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

2019年6月17日，国务院《关于促进乡村产业振兴的指导意见》提出：开展县域乡村闲置集体建设用地、闲置宅基地、村庄空闲地、厂矿废弃地、道路改线废弃地、农业生产与村庄建设复合用地及“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)等土地综合整治，盘活建设用地重点用于乡村新产业新业态和返乡入乡创新创业。

2020年1月2日，中共中央、国务院《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（ 2020年中央一号文件 ）提出：严格农村宅基地管理，加强对乡镇审批宅基地监管，防止土地占用失控。扎实 推进 宅基地使用权 确权登记颁证。以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化 农村宅基地制度改革 试 点。

2021年1月4日，中共中央、国务院《关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（2021年中央一号文件）提出：加强宅基地管理，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。规范开展房地一体宅基地日常登记颁证工作。

2023年1月2日，中共中央 国务院《关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》（2023年中央一号文件）提出：稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体宅基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地“三权分置”有效实现形式。深化农村集体经营性建设用地入市试点，探索建立兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的土地增值收益有效调节机制。保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。

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部委相关规定

2017年12月7日，原国土资源部、国家发展改革委《 关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知 》（国土资规[2017]12号）提出：在充分保障农民宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

2018年10月10日，国家发改委等多部门《促进乡村旅游发展提质升级行动方案》（2018年-2020年）提出：扶持有条件的农户修缮、改造自有住房发展民宿。鼓励城镇有意愿的组织和个人通过租赁民房开办民宿。支持农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，改造建设乡村旅游活动场所。

2018年11月15日，文化和旅游部等17部门《 关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见 》（文旅资源发〔2018〕98号）提出：鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用。在充分保障农民宅基地用益物权的前提下，探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房，按照规划要求和用地标准，改造建设乡村旅游接待和活动场所。

2019年9 月11日，中央农村工作领导小组办公室 农业农村部 《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》 提 出：在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。 城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

2019年9月30日，农业农村部《 关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知 》提出： 鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体 验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等 一二 三产业融合发展项目 。支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。各地要进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

2021年1月28日，自然资源部等3部门《 关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》 提出： 在符合国土空间规划前提下，鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等农村产业。

2 023月9月24日，农业农村部等九部门《“我的家乡我建设”活动实施方案》提出： 严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地，不得违规搞合作建房。

2024年4月12日，住房和城乡建设部等5部门《 关于加强农村房屋建设管理的指导意见 》提出：对农房实施改扩建，应当依法办理用地、规划建设等有关审批手续，将农村住宅用作经营、公共服务和人员密集场所的，应当依法办理有关审批手续。

内容参考：自然微论坛