合肥优化楼市打出“组合拳”

5月10日上午,合肥市进一步调整优化房地产市场政策措施初步信息曝光,涵盖商品房“以旧换新”、优化调整新发放首套房贷款利率、优化限售政策、优化商品房摇号销售政策,房票安置合肥全域流通、实施购房补贴等。从全国范围看,多项优化调整措施已在国内不少城市落地执行,其效果也因城市不同、市场情况不同而有区别,其中还涉及具体执行操作层面的一些探索和讨论。对于合肥目前透露出的楼市新政,专家表示,这其中有合肥不同于国内其他城市的自有的调整内容。

“以旧换新”怎么换?

合肥市10日上午透露出的楼市优化调整政策措施中,比较受关注的其中一项是“更大力度支持‘以旧换新’”。

从全国范围看,目前,最新推出“以旧换新”政策的是上海市。5月3日,上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。中介机构将优先推动,加速旧房交易,旧房成功出售后,相关订金转为首付款;若未能成功出手,开发商无条件退还订金。

在上海之前,4月23日晚,深圳在一线城市中率先出手,推出“以旧换新”政策,5月1日正式启动,为期1年。

再往前,河南郑州、无锡梁溪区、江苏海安、常熟等城市也相继推出该政策。据机构统计,2023年以来,全国已有超过50个城市明确表态支持商品房“以旧换新”。在这些城市中,三四线城市居多,一二线城市数量相对较少。

至于合肥“以旧换新”政策究竟会怎样,专家表示,这还要看具体的政策条文,目前透露的关键信息是“更大力度”。合肥本地二手房市场与其他城市情况也不尽相同。比如:合肥不同区域之间二手房房龄、市场价格、生活配套还是有差别,这涉及到卖旧时的区域评估参考价格以及房主售卖的心理价位之间的协调。就是同一区域内,不同地段、小区的二手房,在“以旧换新”时,也需要充分考量不同市场主体的诉求和定位。也因此,合肥在全国数十个城市陆续推出“以旧换新”之后,参考各城市政策,根据本地实际情况推出“更大力度”的“以旧换新”,值得期待。

房票“全域流通”全国不多见

目前,合肥市多个区域已经陆续出台“房票”安置政策,允许在特定区域或征迁项目中使用。而合肥新政中的“全域流通”,在全国范围内还不多见。

2024年伊始,全国多地陆续重启房票政策。在一线城市中,目前广州成为首个落实房票安置的城市。随后,浙江嘉兴市、广东佛山市相继推出房票安置政策,均从今年2月1日起施行。

中金数据显示,本轮房票安置政策集中推行始于2022年中期。截至2023年末,全国累计推出超100条房票政策,涉及17个省市、75个城市和123个行政区划,且有一二线城市覆盖面越来越广的趋势。合肥周边,郑州于2022年6月发布大棚户区改造项目房票安置实施办法,成为全国首个采取房票安置方式的省会城市。同年8月,南京推出房票安置政策。据公开报道,新政实施后,两地2022年6月至12月商品房销售面积并未发生明显增长,到2023年初才有所好转。

中金公司研报显示,经过测算,理想状态下,房票所能撬动的新增需求比例或达市场成交量的15%~20%,对全国房地产市场的意义可能发生质的变化。

据报道,近日肥西县首张“房票”发出,首批涉及回购安置面积近40万㎡。4000张房票、23家房企、5%补贴+98折优惠,是肥西给出的政策方案,备受关注。

专家认为,房票“全域流通”将给市民购房提供更多选择,也有助于合肥房地产市场要素、交易的流动,对于“一盘棋”调控房地产市场有积极作用。

政策组合拳据实而发

合肥市新政中,还涉及购房补贴、优化调整新发放首套房贷款利率、优化限售政策等。

从全国范围看,近几年尤其是2023年,全国多地陆续出台购房补贴政策,政策类型多为人才购房补贴及二孩、三孩家庭购房补贴。

对于优化调整新发放首套房商贷利率,专家认为,首套房贷利率正进入一个明显的下降期。目前,合肥地区银行首套房商业贷款利率为3.75%。

住房公积金方面,5月7日,合肥市住房公积金管理中心发布相关征求意见通知,拟将合肥住房公积金最高贷款额度调整至120万元。但相关负责人也表示,合肥目前个贷率仍属偏高位运行状态,尚不具备恢复房贷“商转公”条件。

5月8日,杭州全面取消住房限购。合肥市于2023年9月出台文件取消市区限购政策,9月15日后全域不限购,同时调整限售政策,不再执行3年限售,改为只要取得不动产权证即可上市交易。此次新政优化限售政策,有可能涉及人才公寓等特殊情形商品住房,此前,这部分商品住房上市交易并未取消过往限售规定。

此外,合肥楼市新政策信息还透露,将加大天鹅湖商务区核心区域、骆岗公园周边区域稀缺优质地块供应。国家曾明确,去化周期超过36个月的城市暂停土地供应。今年2月25日,合肥市相关会议透露,合肥市区商品住宅去化周期不足6个月,部分区域不足5个月。其中天鹅湖商务区、骆岗公园周边等区域,就属于去化周期不足5个月的区域。

高品质住宅长啥样?

合肥新政策还提及一点,即加大高品质住宅供给并提升住宅户内使用空间。从前年开始,以土地出让为起点,合肥开始实施“现房销售”政策。从“期房”到“现房”,购房者购买的是已经竣工、验收、真正能看到的房子,有利于解决“期房时代”房屋质量、交付标准等方面的问题。

同时,下一代住宅也已走近购房者身边。据大江资讯报道,4月29日晚,以“城市未来 院见自然”为主题的立体生态住宅(第四代建筑)高峰论坛在芜湖举行,我省首个试点建设的立体生态住宅——伟星翡翠森林正式揭开面纱(2023年7月本报曾报道)。该小区位于芜湖市人民公园附近,试点建设第四代住宅,其中高度不小于5.6米的悬挑阳台,成为城市住宅产品创新的显著标志。根据土地出让信息,该地块上的立体生态住宅建设包括:每户须设置至少一个主体结构外悬挑的空中花园,高度不低于两个自然层高度且≥5.6m,须两面对外通透开敞、不封闭、无围护墙;单个空中花园面积不小于28㎡,不大于50㎡。空中花园绿化面积≥60%。机动车停车位配建按《芜湖市城市规划管理技术规定(2018版)》,且户均不少于1.2个。空中花园的绿化景观要统一设计,竣工后实行统一物业管理和维护,严禁不按规定使用或私自改变用途。

芜湖市自然资源和规划局(林业局)相关负责人介绍, “第四代住宅有两个特点,第一符合我国绿色建筑的标准,节能环保;第二强调空中花园、立体车库的设计。”