苦撑三年的“河南王” 建业前四月销售再降两成与市场压力

观点网 “不留退路就是最好的出路”，建业的出路又在哪里？

2024年的建业管理年会上，董事长胡葆森提出了“宁愿苦干，绝不苦熬”“只有拼出来的成就，没有等出来的辉煌”“逢山开路, 遇水架桥”“不留退路就是最好的出路”等新时期建业精神。

然而，回顾建业地产今年1-4月的销售业绩表现，还未能见到那份“拼出来的成就”，只有还在“苦干”的建业。

根据建业地产股份有限公司发布的2024年4月未经审核合同销售数据，4月份建业地产取得物业合同销售额7.5亿元，同比减少25.9%；合同销售建筑面积106742平方米，同比减少30.1%。

截至4月30日止4个月，建业地产已取得物业合同销售总额25.8亿元，同比减少63.3%；总合同销售建筑面积394231平方米，同比减少60.8%；每平方米平均销售价格为6548元，同比减少6.4%。

这份成绩单无疑是对建业的一次严峻考验。在过往相当长的时间里，建业地产的销售面积和销售金额在河南市场排名第一，是名副其实的“河南王”。在2019年和2020年，建业地产的销售规模（含轻资产）甚至连续突破千亿。

从2021年那场天灾开始，市场似乎就失去了以往的亮色，建业则在低迷的市场下砥砺前行。

三年苦撑

2021年7月郑州遭遇了百年罕见的特大暴雨，叠加疫情的影响，河南房地产市场开始呈现下滑趋势。

根据河南省统计局发布数据，2021年河南省商品房销售面积13277.19万平方米，同比下降5.8%；商品房销售额8657.71亿元，下降7.5%。2022年，河南省商品房销售面积11141万平方米，同比下降16.1%；商品房销售额6724.82亿元，同比下滑22.3%。

到了2023年，市场情况也并未好转。该年河南省商品房销售面积6965.29万平方米，较上年同比下降5.5%；商品房销售额4546.49亿元，较上一年减少了2178.33亿元，同比下降3.1%。

2021年的那场天灾，似乎成为了建业发展的转折点，带来经营性经济损失和运营性经济损失等累计超过50亿元。

据建业地产发布的2021年年度业绩报告显示，当年建业地产收入为419.59亿元，同比减少3.1%；毛利润为68.1亿元，同比减少20.77%；在手现金仅59.02亿元，较2020年末的226.19亿元锐减73.91%。

除了努力筹措现金偿还2022年于8月即将到期的5亿元美元债外，建业在2022年开年就着手调整架构，给集团“瘦身”。

建业取消业务集团和大区两级，从五级管理调整为三级管理。胡葆森表示，未来建业要“做少做小做好”，并在此前提下力争“做精做新做快”。这和如今万科提出的“瘦身”策略如出一辙。

成功偿还债务，守住了信用，但2022年业绩并未达到胡葆森的预期。

这一年，建业出现了自创立以来首次亏损，从2021年度的溢利12.53亿元，到亏损78.19亿元；从2021年公司权益持有人应占溢利6.05亿元，到权益持有人应占亏损75.61亿元。

胡葆森在投资者会议上坦言：“我们在30年来第一次出现亏损，但是这个亏损还是超出了我的预期。”

到了2023年底，建业依旧未能扭转亏损局面，报告期内，建业地产收入约192.31亿元，较前一年下跌约20%；年度亏损31.03亿元，但相较于2022的-75.61亿元，同比增长了60.31%。

房地产行业风雨飘摇，“活下去”成了建业的宗旨。

建业的救赎

为了“活下去”，建业只能逢山开路，遇水架桥，采取自救措施。

除了上文提及的开源节流，给集团“瘦身”外，出售资产也是自救手段之一，且回流资金最快的方法，毕竟当时融资政策仍未放松，这也是大多出现流动性风险房企的主要筹资路径。

2022年4月，建业集团将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方；5月，建业转让华谊兄弟电影小镇、只有河南·戏剧幻城部分股权；7月，建业地产出售29%股权给河南铁建投，成为“混改”企业。

只要活下去，总会迎来黎明的曙光。自2023年起，在政府的积极扶持下，房地产市场逐步展现回暖态势，新政策的出台更是为整个行业注入了新的希望。

2023年8月郑州出台15条楼市新政，鼓励调降存量房贷利率、暂停执行限售政策。在此这政策的影响下，建业终于传来了好消息。

今年1月2日，建业地产公布2023交付成绩单，全年累计交付10.84万套，累计交付总套数同比增长45％，其中提前交付4.23万套。2023年，建业地产累计交付面积约1442万平方米。稳居河南省房企交付规模首位。

2月6日，建业地产宣布，公司40个项目入围“白名单”，分布在郑州、信阳、焦作、洛阳等城市。因各城市项目申报、审批工作进度不同，各城市项目的“白名单”申报工作还在持续进行，相关审批通过后，建业入围“白名单”项目数量将进一步增加。

继上一年8月的新政后，今年的5月10日，郑州再发新楼政，取消试点期限和试点区域的限制，启动“以旧换新”住房政策。

据公告内容显示，自5月10日起，郑州取消试点期限和试点区域的限制，郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区将全面启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”的工作。

同时，城发安居公司对收购的二手住房房龄限制放宽至20年，增加了市民的选择范围。

不过按照目前建发自身情况而言，“困难”似乎比“希望”多得多。

截至2023年12月31日，建业地产的流动负债净值及负债净值分别约为155.80亿元及6.73亿元；银行及其他借款及优先票据总额约为235.11亿元， 而建业地产的现金及现金等价物仅约3.88亿元。

今年的4月2日，建业地产主席胡葆森禁售期内被动出售35.7 万股股份，用于偿还债务。

毫无疑问，建业已无路可退，只能自寻出路。