五一旅游火热，酒店资产拍卖却遇冷？

据文化和旅游部数据中心测算，刚刚过去的“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.95亿人次，同比增长7.6%，按可比口径较2019年同期增长28.2%。

假期出游的火热程度推动了酒店业的预订增长和入住率的提升。同时，由于国内旅游市场的下沉趋势，新兴旅游城市的酒店市场也表现良好。锦江酒店数据显示，在“五一”假期到来前，截至4月26日，公司综合预订率较去年同期增长6%以上。景德镇、张家界、黄山等旅游目的地的预订率接近80%，而去年热门的淄博仍保持70%左右的预订率。杭州、泉州、西安、长沙、北京等传统热门旅游目的地的预订率也在同期超过50%。

与上述旅游行业火热程度对比的是，就在五一假期前一个月，酒店类资产在法拍市场遇冷。据迈点网统计，2024年4月，共有35家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店9家，拍卖价格在5000万元-1亿元酒店6家，拍卖价格5000万元以下20家，全部流拍，涉及资金超43亿元。

一面是火热的旅游数据，另一面是酒店拍卖遇冷。究竟是酒店成为消费降级的牺牲品，还是市面上卖家过多、买家在精挑细选？

流拍酒店多位于二三线城市

4月的流拍酒店列表中，最为知名的品牌是位于义乌的义乌万豪酒店、义乌万豪行政公寓、酒店地下室，该资产持有人是已经破产的三鼎控股，加上义乌三鼎开元名都大酒店，这一系列资产的合计起拍价为7.72亿元，评估价为9.53亿元，使用期限至2050年2月，建成时间为2014年-2015年。

36氪查询预订平台发现，根据房型不同，义乌万豪酒店单日平均房价在800-1800元左右，在同城市五星级酒店品牌中价格排名前三。

除了义乌万豪酒店，其余亿元级别的流拍酒店也基本位于二三线城市，甚至是四线城市，包括位于四川省南充市的天来大酒店、河南省商丘市的维景酒店、安徽省宣城市的宁国华美达酒店、山西省大同市的王府至尊酒店等。

同时，亿元级别酒店中，受困于经营压力走向破产拍卖的酒店占多数，尤其是高端酒店的租金和人力成本攀升，加之业主方资金链等种种问题。

多名分析人士认为，4月的酒店流拍现象，除了时间节点特殊以外，还和拍卖标的所在的城市能级相关。

一位从事酒店行业投资人士称，“旅游需求提升持续利好酒店投资，节假日之前的法拍遇冷，应该是投资人希望等到节后再进行比较实质的投资动作。另外，从这次流拍的酒店列表来看，包括像万豪这类知名品牌酒店流拍的原因，是相比于酒店的运营品牌，投资人更重视酒店所在城市的量级、以及酒店资产自身的盈利能力。”

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚对36氪表示，4月份的流拍现象不具备代表性，酒店资产市场的整体交易热度还在上升。据仲量联行统计，截至2024年第一季度，全国酒店交易总额达到31.4亿元，同比去年增长41%，这之中包含法拍交易。

魏骏亚补充称：“整个一季度酒店成交表现来看，66%的交易额都发生在一线城市，现阶段，酒店投资人对于门户城市、位于比较成熟市场的酒店兴趣度更高，对这类酒店在中长期的资产保值、流动性表现都更加看好。”

家办类买家更看重传承价值

回顾2023年，中国内地酒店投资交易额创了近五年新高。

据仲量联行统计，2023年，中国内地酒店投资交易共成交58单，交易总额突破240亿元，占亚太区酒店投资市场交易额的32.3%，是亚太区交易额最高的市场。作为国内酒店与旅游业最大的投资目的地之一，上海占比2023年中国内地酒店投资交易额的38.9%。分析人士认为，这得益于投资者对中国内地酒店市场加速恢复的信心和对行业发展的前瞻性分析。

不同于前几年主要以地产酒店作为扩张主力的情况，酒店市场的全线回暖吸引了大批非传统酒店投资人的关注，多数高净值投资者背靠综合类企业，如能源、煤矿、建材等，酒店或成为企业业务的又一延伸和拓展。

2023年12月26日，出于缓解现金流压力，华侨城将上海宝格丽酒店售予江苏金峰水泥集团有限公司，交易对价为24.3亿元。

2023年10月17日，中国金茂作价28亿元出售了金茂北京置业100%的股权，金茂北京置业主要持有的资产为五星级酒店金茂北京威斯汀大饭店，买方背后是陕西榆林煤炭企业中汇集团。

2023年12月，大连万达商管旗下上海万达酒店投资有限公司发生股权变更，全资股东由大连万达商业管理集团变更为北京鹰朗商业管理有限公司。该酒店投资公司的主要资产是位于上海外滩的万达瑞华酒店。新业主为新加坡金鹰集团。该集团成立于1967年，创始人是生于印尼、祖籍福建莆田的华商陈江和。上世纪90年代，陈江和率领金鹰集团进入中国市场。该集团在华业务涉及林浆纸、棕榈油、特种溶解木浆与纤维素纤维、能源开发等多个领域。

活跃的转让交易背后，一方面是资产价格逐渐回归理性，另一方面是市场上涌现出许多需要现金回流、盘活资产的卖家。

近日，自媒体流传一份上海酒店资产待售清单，这之中的业主，不乏现金流陷入紧张的房地产及上下游企业，例如新华联控股持有的虹桥索菲特酒店、苏宁持有的宝丽嘉酒店等，同时，绿地控股持有的上海万豪酒店，也在今年初低调出售予北京银行。

对于看上酒店资产的高净值投资者而言，魏骏亚认为，酒店资产是满足资产配置多样化和抵御通货膨胀需求的优质投资项目。

近一年，酒店资产成交升温，也有资产价格逐步回归理性的因素，魏骏亚表示：“2020年之前，酒店业主普遍对于资产价格的预期偏高，因此酒店资产交易不活跃，个别交易成交价格比较偏离普遍的投资逻辑，近三年，尤其是地产开发商类业主，为了缓解资金压力，在出售时的定价，更符合专业机构的投资判断标准。”

上述酒店行业投资人士分享称：“一般情况下，在一线城市，投资人对于酒店类资产的回报率要求在4%-5%的水平，过去一年很多交易低于这个水平，是因为对于高星级酒店、或比较稀缺的资产，投资者的回报率要求会较低，因此他们愿意去支付一些溢价，一些买家在收购项目后，会为项目进行全面升级，比如更换运营品牌，通常，改造之后的运营回报率比较具有竞争力。”

相较于机构投资人，高净值投资者和/或家族办公室的投资风格相对稳健，更关注财务回报和风险分散，对土地年限和投资回报周期较不敏感。这类投资者还重视通过收购比较稀缺的酒店资产去达到长期的资产传承、资本升值的需求。

整体而言，在市场压力的作用下，国内酒店业主正在加速推进专业化、机构化资管策略，着力于存量酒店资产的出售。与此同时，酒店市场的全线回暖吸引了大批非传统酒店投资人的关注，除了实业行业、还包括国内外机构投资人，推动了存量市场的交易热度，并有望持续至2024年。

此外，仲量联行观察发现，在现行的长租公寓合规运营路径中，部分投资者选择通过持有“特行证”的方式运营长租公寓项目，因此具有重新定位或改造可能性的老旧酒店继续受到长租公寓投资者的关注。