取消限购，能拯救岌岌可危的楼市吗？

让房地产行业回归市场，这是一件我们早就该去做，却又做晚了的一件事。

本周，再有两座重量级城市宣布全面取消住房限购，它们分别是杭州和西安；早在4月末，西南大城成都也已经全面取消住房限购，这也意味着，全国除了一线城市之外，几乎所有的城市都已经取消了住房限购。

这对于我国房地产市场而言，有着非常重大的积极意义。

5月9日，杭州市发布调整房地产市场调控政策的通知，宣布即日起全面取消住房限购。在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格，也不再限制购房套数。

在短短几个小时后，西安也发布了同样的通知。

以杭州为例，这不是杭州第一次全面取消限购，但对一个市场经济下的房地产行业来说，我们迫切希望这是最后一次。

本着最简单的经济学原理我们很容易发现，一个行业里各种准入限制越多，只会无形之中增加这个行业的交易成本。

在我国房地产调控政策最密集的那几年，恰恰也是我国房价飙升最快的几年，而无数次的经验已经证明，人为干预一个行业，未必会取得特别好的成果。

房地产，无疑再次印证了这一观点。

取消限购，说到底还是为了刺激人们的购房需求。

以杭州为例，2014年8月，杭州全面放开限购；在那之前，2010年5月，杭州房价一度超过北京、上海位居全国第一，每平方米约2.2万元。

随后，杭州开始提高首付比例、上调贷款利率等限购政策密集出台，并一直延续到2014年。

在这个过程中，杭州房价整体持续下跌，到了2014年底，杭州在国家统计局统计的70个大中城市中同比跌幅第一，达到10.3%。

在房价连跌五年之后，2014年杭州全面放开限购，接下来的两年时间里，商贷利率折扣、提高公积金缴费比例、降低二套房首付等激励措施陆续出台，叠加国家层面的松绑楼市，杭州房价再次上涨。

到了2016年，适逢杭州举办G20峰会，让杭州房价达到峰值。根据杭州房管局公布的年报来看，2016年杭州超过三分之一的房子被外地人买走，外地购房者占比创四年来新高，到了年底，杭州新房价格已经涨到每平方米3.2万元，较一年前几乎翻番。

可以确定的是，在那个近乎疯狂的年代，没有投资什么能够比得上投资房地产给人的回报更多。

到了2016年，杭州重启限购，银行开始收紧贷款额度，同比开始对外地人限购，次年3月限购再次加码，买房需要摇号，在各种限制下，杭州楼市热度并未降低，甚至愈演愈烈。

随后就是2019年6月的限地价、限房价。

过多的限制并未让杭州房价达到人们预期中的效果，2021年杭州钱江新城某楼盘的销售限价为每平方米6.85万元，但同期对标楼盘二手房价已经超过12万元。

当市场供需关系被人为干预市场所打破，叠加人们对房地产投资的偏好，反而催生了杭州房价的持续上涨和坚挺。

这个时候的任何限价措施，反倒都变成了“按下葫芦浮起瓢”，漏洞几乎堵不完。

而回顾历史我们还会发现，地方上每一次取消限购措施，本意都是为了刺激人们的购房需求，换句话说，只有当房地产不行的时候，地方才有出台取消各种限制措施的动力。

但这一次，同样的招数可能效果已经没有以前那么好了。

根据中指检测数据，截止4月底杭州新房库存701万平方米，去化周期为15.5个月。二手房成交价格已经与2019年持平。

换句话说，在经历数年的新冠病毒和地产开发商的现金流危机之后，杭州二手房成交价格已经跌到了2019年的同期水平。

这个时候全国各大省会城市再次取消限购措施，能够刺激人们为数不多的购房需求吗？

在我看来，很难很难。

从宏观上看，支撑我国居民购房需求的不仅仅是刚需居住，更多的还是建立在房价预期上涨的这一乐观情绪之下，市场经济几十年增长的民间财富无处可去，在股市和债券市场都不甚透明的情况下，买房投资是为数不多“稳赚不赔”的买卖。

因此，房地产的火热是建立在民间财富的增长，人口的城市化进程以及宏观经济的高速增长之上的。

但今天呢？

由于市场对房价的担忧愈发贴近现实，人们宁愿把钱存在银行里吃着微薄的利息，也不愿意再斥巨资去买房。

这也导致到今天，我国家庭存款总额突破140万亿元，创下历史新高，过去四年的国人存款总额，超过了过去十年的存款。

人们变得更爱存钱了，很大程度上是因为楼市不景气，缺乏更好的投资渠道。

而从人口的城市化进程来看，我们的城镇化已经无限接近于发达国家，换句话说，未来要想靠人口增量去撬动人们进城买房，也很难实现。

在这样的基础之上，房地产如果还不尽快回归市场，回归均值，那么这个行业这么多年来积累的泡沫，可能会导致日本地产泡沫破灭类似的危机。

这话并非危言耸听，我们的居民杠杆、人口结构的老龄化、加之外部贸易出口的关税壁垒，这几个因素都和上世纪末的日本经济非常相似。

甚至于，我们还有比日本更危险的东西。

当一个宏观经济体面临着越来越多的不确定性和风险的时候，人们的消费欲望会大大降低，购物会变得更务实、更保守，投资和创业也是如此。

这个时候，该经济体的社会保障体系就非常重要，因为它能够为该经济体中的个人提供一个最大程度的下限，保障一些低收入群体的基础生活。

而日本在地产泡沫破灭之前，就已经构建了较为完善的社会保障体系，这一措施很大程度上保障了日本年轻人和老人在经历地产泡沫时代之后，还能够“衣食无忧”的过活，哪怕是低欲望，也不太会出现食不果腹的情形。

但对我们来说，这是我们最大的薄弱点。

在缺乏较为完善的社会保障体系之外，我们还面临着独生子女和老龄化的威胁，在只生一个好的情况下，独生子女未来可能被迫面临照顾数个老人的情况，而在今天就业环境和职场氛围都不甚友好的情况下，我很怀疑这一代人能否承担得起照顾老人的重担。

这不仅仅事关收入，还关乎到人本身。

一个独生子女，在面对两位甚至四位老人，如何在工作赚钱养家育儿的情况下，还能够肩负得起照顾老人的生活？

这些看起来和房地产没有什么关系，但却是地产时代之后我们每个人不得不面对的大问题。

这就好比从个人的角度来看，此时买房是非常不明智的决策，这是一个现金为王的时代；但从宏观的角度来看，房地产一度占据我国GDP的20%份额，如今房地产整体面临下行，宏观经济增长就显得乏力。

除此之外，像成都这样的人口超2000千万的大都市，在2022年，它对土地出让金的财政依赖仍然高达50%，这也意味着，房地产一旦整体下行，面临挑战的不仅仅是宏观经济，还有地方财政压力。

全面取消限购，这当然是一个非常好的信号，至少对那些有钱却没购房资格的家庭来说，他们可以在心仪的城市拥有一个自己的家。

但从取消限购，不再限制购房套数来看，我们也很难说，这到底是刺激真实的住房刚需，还是在变相鼓励继续炒房。

前者意味着真实的市场需求，后者意味着看似美丽却又转眼消逝的泡沫。

市场如果真的回归理性，回归均值，我们就不太会看到房地产再次掀起下一个风口。但怕就怕，人是非理性的。

从目前已经取消限购的城市来看，全国除了北上广深四个一线城市，仅剩海南、天津仍处于部分放开限购的状态。

换句话说，全国仅有6座城市未全面取消住房限购，这可能是历史性的头一遭。

让一个行业恢复到市场本质，这其实一点也不难；当消费者对买房不再热衷的时候，房地产才有可能回归到真实的价格基础之上，也只有这样，我们的地产泡沫才有可能实现软着陆。

而如何处理这个问题，在某种意义上关乎着国运。

正如国际货币基金组织所说，如果房地产危机得不到妥善处理，中国经济复苏的步伐可能会停滞不前。

如何处理房地产危机，我想还是只有回归市场，全面彻底取消限购、限跌、限价，只有这样，市场机制才能够最大程度发挥作用。

市场市场，不过多地进行人为干预，那才叫做市场，一旦人为干预，甚至卖多少钱、定多少钱都是靠人而不是靠市场说了算，那么某种意义上这和计划经济也没有什么太大的区别。

限购取消了，房地产终于开始一步步回归市场均值了，但我们所面临的挑战，可能才刚刚开始。

因为一旦取消限购没有达到预期中的刺激需求效果，那么接下来的反噬可能会相当麻烦，因为这意味着房产价格又将会出现大幅下调。

一旦卖的人比买的多，那么溢出效应就会开始显现，这不是市场的不好；而是过去对地产调控太多所导致的后遗症。

对于房地产这一行业来说，我们如今所面临的选择其实并不多；取消限购是回归市场，但也正是因为市场太难得，市场里的人是选择更多买进，还是更多抛出，我们最终也只能交给市场来回答。

唯一可以确定的是，房地产要想回归均值，那么它不得不承受一个行业难以承受之痛：那就是价格下跌。

只要房价还依然坚挺，那么地产危机就远没有到过去的时候。

前日因，今日果；孰好孰坏，一切还是个未知数。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。