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昌平区的房价又被打破，中海寰宇未来带着6.6万的天花板价格走来了，曾经管家担心昌平会消化不良，现在来看多虑了。

和大家一起分析一下6.6万的单价在昌平，到底值不值。

基本信息

项目位于昌平区回昌东路朱辛庄站派出所西南侧约180米，距离朱辛庄地铁站约600米，属于临铁房范畴。

占地面积4.29万㎡，建筑面积16.34万㎡，容积率2.54。总户数932户，纯商品房，共由18栋楼组成，绿化率30%，精装交付。

楼间距没有具体信息，通过沙盘来看目测不是很大，这个项目想入手得买中高层。

交通

距离朱辛庄地铁站600米，而且本站是换乘站，可以换乘昌平线和地铁8号线，轨道交通肯定不是问题。

往西直线距离1.9公里可从朱辛庄桥上京藏高速，贯穿北二环到北六环。3.7公里可从小牛坊桥上京新高速，自驾出行也处于比较便利的范畴。

配套设施

与项目一街之隔就是万达，往南700米有4万㎡的万科TBD商业中心，购物逛街不是问题。

项目周边有7所幼儿园，包括常青藤国际幼儿园、七里阳光蓝天幼儿园、北京一零一昌平第一幼儿园、北京一零一昌平第二幼儿园、美智幼儿园、朱辛庄幼儿园、乐迪幼儿园。中小学5座，分别为豆各庄小学、七里渠小学、中关村外国语学校、北京一零一昌平实验学校、北京一零一未来科学城学校等，孩子的教育问题也不用过多考虑。

积水潭医院回龙观分院、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区等3所综合医院分布在项目周边，整体配套设施比较优秀。

除此以外，朱辛庄还有个比较大的优势，小米智慧产业园区就在项目南侧1公里位置，6.6万的单价有一部分要为产业来支付了。

户型

最小户型88㎡两居，南北通透加独立家政间属于这个户型比较大的亮点，在这个面积区间中规中矩吧，毕竟很多项目都能上三居了。

94㎡做成两居说实话目前来看属于比较奢侈了，次卧非常小，而且只有一个卫生间，整体来看比较拥挤，原因就是本项目得房率不到80%，得房率太低了。

98㎡和107㎡三居勉强能打，270度转角飘窗是个比较大的亮点，其他地方中规中矩。

113㎡三居终于来到了三面宽，厨房也回归到正常的样子，到目前为止户型才算步入正轨。

145㎡四居为本项目最大户型，虽然不是百分之百方正，但整体处于中上水平，毕竟总面积在这摆着，发挥出设计优势还是轻轻松松。

总体来看户型设计确实比较一般，单从户型上来说很难支撑起6.6万的单价。刚需户型抓不住刚需的痛点，改善户型没达到改善的品质。

竞品分析

昌平区的项目非常的多，拿几个主流的来对比一下。

在昌平线沿线上有梧桐星辰（4.8万）和建发观唐府（5.5万），价钱的优势不用多说，轻轻松松省出一二百万，多坐几站地铁远郊区又买一套房，这样一想是不价格的差别就更加明显了。

观堂府得房率在80%以上，部分优秀户型能达到85%，并且有63㎡小两居供应，82㎡直接上三居，99㎡就能上三面宽，户型设计的相对来说更加合理。

梧桐星辰得房率77%-81%之间，和寰宇未来不相上下。

再往两边来看，国誉燕园单价3万左右，虽然燕园确实远，没有地铁通勤确实不方便，但静下心想想1套寰宇未来可以买2套国誉燕园，甚至还能再剩点，咱先不说两个项目是否定位同一批人群，就说这个定价合理性是否值得商榷。

北京国贤府最低成交价5.6万，容积率仅为1.3，全部为6-8层低密洋房组成，搭配建发发达的水系和中式风格，居住舒适度吊打其他项目。户型设计上国贤府在全市都能排的上第一梯队，100㎡起步户型直接给您安排上贯穿式阳台、三面宽等改善体验。

真的不是管家对寰宇未来太苛刻，而且这样的单价放在昌平区没有办法不苛刻，天花板的价格必然要有足够的诚意才行，不能只靠产业和配套来支撑，至少在品质上管家认为还是有很大的进步空间。

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