再牵手香港启德码头 中海物业港澳物管服务扩展路径

观点网 4月16日，光大证券发布研报，维持中海物业“买入”评级，并指出其在2023年新签订单呈现快速增长态势。

进入2024年，中海物业签约新单的消息络绎不绝，近日便有消息指出其与香港启德邮轮码头再续合约，无缝衔接又一个“三年之约”。

作为中海物业长期在管的代表性项目，启德邮轮码头自2013年6月启用之时便由中海物业提供管理服务，迄今已有11个年头。

从市场流传的消息来看，今年以来，中海物业中标的多为港澳地区项目，其中既有与启德邮轮码头一样的续签项目，也有不少是新签约项目。这表明中海物业在港澳地区的“存在感”很足，才能成为这“新旧”订单的签约对象。

与内地市场不同，香港的物管费用要高得多。

根据香港消费者委员会于2023年5月发布的一份报告指出，香港私人住宅物业每月支付的管理费介乎200至3700港元，平均每月1108港元，每平方呎2.7港元，约占家庭每月收入的7.4%。

而在内地方面，中海物业早前中标了新城雅居前期物业管理服务项目，中标金额为3.2元/㎡/月。

在巨大的利益驱动下，不少中资物企都想进入香港市场分一杯羹。不过由于香港物管市场发展时间较长，市场化程度高且较为分散，行业竞争处于白热化状态，内地物企想要进入并发展香港市场比较艰难。

于是，各大物企不约而同地选择了收购香港本土物企，并想要以此为跳板正式进军当地市场。

比如在2020年12月，招商积余发布公告称，拟收购创毅控股53.51%股份，若是此次收购成功，招商积余将占据较大比例的香港公共房屋物管市场份额。不过，其最终放弃了该笔交易，而是由兄弟公司中外航运完成了此次收购。

此外在2021年11月，为拓宽香港业务布局，华润物业收购了升捷控股；2023年3月，金融街物业1.54亿港元收购置佳物业70%股权......

在一众竞争对手中，中海物业成功杀出重围，在港澳市场表现亮眼。

中海集团于1979年6月在香港成立，并且长久以来一直深耕香港市场，市占率能排到五、六位，在内资企业中则是保持第一。

而中海物业作为中海集团旗下物管平台，也早早于1986年便在香港开展物业管理服务，至今在港澳市场发展已有38载。

截止2023年，中海物业累计进驻164座城市，业务覆盖香港及澳门，在管物业项目1999个，服务面积接近4.02亿平方米，在管卖场项目数量达500个。在管业态包括住宅、商业综合体、写字楼、产业园区、医院、政府物业、城市服务等。

在港澳地区，中海物业连续中标香港房屋委员会总部办公大楼、香港特区政府信息科技大楼、香港古洞北福利服务综合大楼、澳门大赛车博物馆等项目，并深化与香港发展局及香港康乐及文化事务署的合作，为其提供物管服务。

同时，医院管理局辖下医院联网超过60%的医院项目及香港医管局总部大楼均由中海物业提供相关服务。

此外，得益于多年来的市场深耕，具有国资背景的中海物业与香港多家单位之间始终保持了愉快的合作关系，包括民政事务总署、司法机构、卫生署、香港机场管理局、房屋委员会、规划署等单位机构均系其服务客户。

目前，中海物业的政府管理项目已经覆盖12个决策局和21个政策执行部门，稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物企的地位，于香港物业管理市场份额占比排名第一。

进入2024年以来，中海物业在港澳市场再次取得好成绩。

除了此次与启德邮轮码头再续合约，于4月28日还成功续约了香港司法机构13间法院的保安服务合约，期限也是3年；3月20日，成功中标香港律政中心，以及前法国外方传道会大楼的全委物业管理服务合约；3月1日，成功中标澳门“南华商业大厦”。

2月29日，中标香港医院管理局支援服务中心管理服务合约；2月15日，中标香港房屋委员会总部办公大楼一、二座的物业服务管理合约；1月5日，再次与澳门文化局合作，为12座独立式公共图书馆提供服务。

不过，中海物业进入内地拓展起步稍晚，外拓速度也比不上保利物业、万物云等，导致整体在管规模与行业头部相比存在一定的差距。

因此多年来，中海物业一直在积极外拓，公司在管面积从2018年的1.41亿平方米扩张至2023年的4.02亿平方米，五年复合增长率约23.3%。

内地业务积极扩张之下，中海物业港澳地区的业务比重也不断在下降。2023年，该公司总收益约130.51亿元，其中来自港澳地区的收益约18.23亿元，占总收益比重为13.97%，而上年同期这一比例为19.54%。

然而，外拓过快引发了毛利率降低的问题。2018-2023年，中海物业毛利率分别录得20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%、15.9%，毛利率低于行业平均水平的同时，还出现了五年连跌四年的情况。

于是，该公司开展了挽救毛利率的行动。

今年1月，中海物业董事局主席张贵清在2024年工作会议上提到要实现基础服务利润与增值服务利润1:1。

3月2日，中海物业召开的增值服务合作商大会，公司旗下社区增值平台与20余家企业现场签约，涉及公区、美居、零售、白酒等多个领域，总金额超2.5亿元。

从业务分部来看，中海物业物管服务2023年录得的毛利率为15.0%，非住户增值业务的毛利率为13.1%，住户增值服务为26.1%。

如此来看，发展增值服务便是中海物业在这个存量时代里所找到的解决毛利率难题的方法。