当你不得已被迫断供，你才会真正了解房地产的套路

今天这个话题，应该会让不少人毛骨悚然，尤其是“房奴一族。”
不过如果有人看完之后会更清醒的认识到什么叫做房地产金融，进而重新衡量一下自己的偿债能力，在考虑是不是要买房的问题上，认真的结合自己的实际情况做出评估，那或许写这这样的内容，就还是值得的。
从2017年开始，全国法拍房数据开始出现量级的增长，且近年来持续增长。
2017年全国法拍房数据其实还是比较低的，但可以说是法拍正儿八经的元年，至于为什么？就不方便详细说了，但我想一直关注的人都知道2016的事情。
到了2018年，全国法拍房数据上升到了两万套。
2019年，增长到了50万套。
2020年，127万套。

至于过去了的2021年，161万套。
这个增长比例是真的很恐怖的。
那么这个法拍房是怎么产生的，又是怎么个流程？
跟房奴又有什么关系？
举个例子，你在某地买了1套房子，总价100万。

首付呢由于考虑到近期有很多地方降低了首付，那么我就按照首付两成来算好了，降低点门槛吧，也帮很多月收入不算很高但想买房的朋友算一笔账。
都知道有钱的不需要考虑这些，能咬着牙买房的大多也都买了，剩下的，是想买但过不了门槛的，所以这就准备给这些人加杠杆了。
那么这个时候，你有20万就可以买房了，从银行贷款80万。
那么如果按照当前的利率来计算，等额本息，那么最终你贷款80万，分30年360期，一共偿还给银行152.85万，利息总额是72.85万。
虽然看上去利息都快接近贷款本金了，但如果拉长到30年的话，其实还算是合理的，毕竟30年通胀都得多少？

每个月还款是4245.81。
逻辑上来说，只要你收入是月供之上，其实是没问题的。
但这里所做的预期，都是建立在你现在的收入基础之上，就是你未来收入增长，或者最起码保持现有收入水平。
如果你未来因为个人原因，或者环境因素，导致你失业了，失去了收入来源，或者出现了一些事儿，让你不得不把收入优先支配在这些方面，导致你无法支付月供，那么问题就来了。
超过应该要支付月供的规定日子，最多72小时，你就会收到银行打来的电话或者短信，提醒你该交月供了小可爱。

接下来你每个月都都会受到类似的信息。
在你一直没有履约交供三个月之后，银行会进行短信或者电话督促，能不能还贷款？因为连续的违约已经让银行对你的信用产生了质疑。
如果你还是不作回应，接下来大概2-3个月，你会收到法院传票，银行把你给告了。
这种情况下，九成九这官司你打不赢。
1-2个月之后判决书就会下来，通知你官司打输了，输了官司诉讼费自然是你来承担，还有断供期间的银行罚息，保全费之类的数目也不小，差不多十万应该是有的。
接下来银行会申请资产冻结，然后走法拍程序，一般这个过程3-6个月，但由于近年法拍房数据持续增长，可能会有快速通道，也许未来会缩短到1-3月。

这里需要假设，你购买房产之后，房屋价值还是100万，也就是房价没跌。
进入法拍流程之后，为保证成交，收回银行资产，会进行打折处理，目前是七折，也就是说，100万的房子，进入法拍流程，也就挂个70万。
就算能够成交，七折也就70万，首付肯定是亏没了。
你以为就这样了？由于你输了官司，房屋拍卖的价值还要扣除诉讼过程产生的费用，也就前面说的那大约十来万的费用，也就是房屋价值扣除这10万，也就六十万。
这还是顺利的，如果一拍流派，7折基础上再打个八折。
也就是56万-10万。
最终所得也就是46万。
别忘了你还欠着银行贷款呢，算你还了好几年贷款，现在还欠银行八十万好了。

那么你还差银行34万。
一通下来，20万首付没有了，这几年还的贷款打水漂了，房子没了，你还欠银行几十万。
这还是乐观的局面。
如果房价要是再跌了，比如说发生类似环京地区的那种，房价腰斩的情况。
100万的房子，变成50万了。
50万七折是35万，如果不幸一拍流派，打个八折，那就只剩28万了，还要加上前面的诉讼费和罚息一堆有的没的，你发现也就18万了，窝草，都特么不如首付多了？
完后交了好几年贷款不说，你还欠银行62万，房子还没了，余生慢慢还吧。

明白了吧，为什么环京地区贷款买房的业主，交了几年房贷，首付也不要了，房子一分钱不要，白送，只要你把这房子和房贷一起接了就行。
未来断供的主要人群有两种。
第一种是没精算过自己的承受能力，或者由于各种外部因素，或者婚姻，或者孩子等因素，被迫上车的，咬着牙做出的决定，但最后没挺住的。
这种我觉得不太好置评，因为大多有着自己的无奈，只能提前说一声，要坚强。
而第二种，是始于房地产投资的角度买房，押注房地产会继续牛下去，让房价的上涨覆盖风险的。
而这种人，由于市场价格波动，房价下行，觉得房价跌的还没贷款多，有意断供弃房，纯粹从市场价值角度考虑觉得继续还贷不划算的从而选择弃房断供的。
这种性质的，就需要考虑好，坑是自己选的，可现在想这么干，晚了，也不合适，这个后果一般人还真承受不了。

首先是强制执行，如果没有足够的资产可以执行，那么你的征信就很难看了。
以后再想贷款就很难了，或者说凉了，以及后续一系列因为信用失信所产生的后果。
身边那些喜欢开千万豪车跑长途的大老板，未见得是人家就愿意显摆，更大的可能是征信扑街，上不了飞机和高铁。
所以买房之前，真的要好好想想。
否则，这个后果可能是你没想到过得，也是你承担不起的。
量力而行，视自身情况来定非常重要。
童话故事里之所以大多是happy ending，是因为一般故事就写到结婚了就完结了，使得很多人都以为后面就都是没羞没臊的开心生活，究其根本，是如果到了那里故事不结束，后面的剧情可能就不见得有多happy了，也许是个恐怖片。

步入婚姻并不是修成正果，圆满了，而是人生的修炼才真正开始，后面脑袋疼的时候多了。
买房也一样。
咬着牙贷款买房，这房买了，也未见得就是你的，也可能是银行的。
除了考虑当下，还得考虑以后，除了考虑常规，还得考虑不可抵抗因素。
会不会断供，取决于你的现金供应和现金持续造血能力。
而断供之后一定会亏吗？也不见得，至少有一种可能性，就是房价大幅度上涨，比如说再翻个倍，那么即便你的资金链断链导致进入法拍流程，那么翻了一倍之后，七折之后再八折，你也是赚的。
但这种概率能有多大呢？
就不考虑房价大涨之后，债务会变得谁都兜不住这种宏观问题。
单纯去想想，这么多法拍房流通到市场上，谁兜得住？
为什么最近查不到全国性的法拍数据了，没想过么？

想明白这个，就知道为什么我会在dy说，这个视疫情受影响程度，造成个人和企业在信贷和房贷逾期或者违约的企业或者个人，视情况给出缓和期才是对于大多数人最重要的。
毕竟2.65万亿的退税，首先你得先交，其次，自己多少收入，交多少税，又能退多少自己是有数的。
而五万亿的企业救助，大多数人既没有企业也没有集团，这些最大的保证就是企业不大规模出问题，造成大量岗位流失，保的是下限而不是上限。
也就这个给个缓冲，能喘口气的措施，是实打实有利于大多数人的。
对于现在还在徘徊的人来说，一入“房圈”深似海，从此笑颜成追忆。
这不上周刚吃过挂落，不敢说的太放肆。
最起码我也得需要一段时间夹着尾巴说话，所以也就只能说到这份儿上了。
今天就这些吧。