重磅！暂停新增商品住宅用地出让，扬州将.....

　　近日，一则通知让众多城市惴惴不安：

　　4月30日，中央召开中央政治局会议，《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》正式印发，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。

　　其中部分关键词为【去化周期长】、【暂停新增商品住宅用地出让】、【商品住宅用地面积上限】，几乎每一点都精准掐住了楼市大动脉。

　　在此通知之下，有很多城市将面临“暂停新增商品住宅用地”的局面。

　　于扬州而言，其中有部分信息值得注意。

　　通知发布，这些城市危险了！

　　2024年4月30日，中央召开中央政治局会议，决定今年7月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议，同时对下一步房地产等方面工作作出部署。

　　在会议上，最高层针对房地产行业，做出明确指示：保交楼，去库存。

　　会议当晚自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中重点内容为：

　　商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让；

　　下大力气盘活存量，将商品住宅去化周期降至36个月以下；

　　对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，依法收回；

　　严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应；

　　这则通知于楼市去化周期较长的城市而言，无异于晴天霹雳。

　　然而实际上，早在2019年，官方已经出台过类似文件，但从当下情况来看，当年这则文件似乎并没有执行到位。

　　如今政策再次出台，主要基于当下全国地产库存过高。

　　截止2024年2月末，全国商品房（含住宅、写字楼、商铺等）库存量高达75969万㎡，同比增长约15.9%。

　　3月末稍有下降，库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458万㎡，同比增长23.9%。

　　丨数据来源于国家统计局

　　库存量持续攀升的同时，楼市去化周期也不断拉长。

　　根据中指研究院数据显示，截至2024年3月，全国重点50城商品住宅（可售面积）的消化周期超过20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。

　　据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市，包括韶关、西宁、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江等。

　　此外，去化周期超36个月的城市还包括福州、武汉等。

　　而在通知文件发布前，各大一线城市也早已经针对今年的土地供应做出相应的大幅缩减。

　　如苏州2024全年商品住宅用地计划供应185公顷，同比大减64%；重庆2024年商品住宅用地计划供应996公顷，同比减少约14%；上海2024年住宅用地供应量同比减少约5%。

　　平稳恢复中的扬州楼市，需保持谨慎。

　　如果对照通知来看，扬州有两条需要注意：

　　严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应；

　　对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，依法收回；

　　根据扬州楼市最新情况显示，截止至2024.4.28，扬州库存套数10431套，去化周期为22个月。（去化周期按照近3个月楼市月均去化计算）

　　以前的去化情况不得而知，不过2022-2023年，扬州的涉宅用地成交数量是上升的。

　　2023年，扬州市区（不含江都区）累计成交108幅经营性用地，环比2022年增加24幅。总成交面积约414.96万㎡，环比上涨约19.27％；总成交金额约339.32亿元，环比上涨约23.99％。

　　其中，涉宅地块累计成交76宗，环比2022年增加19宗；总成交面积约349.67万㎡，环比上涨约20.54％；总成交金额约310.95亿元，环比上涨约21.5％。

　　2024年最新发布的《扬州市区2024年度国有建设用地供应计划》显示，住宅用地供应计划为220公顷，占计划总量的16.8%（其中商品房用地220公顷）。

　　而在2023年，住宅用地供应计划为270公顷，占计划总量的19.6%（其中商品房用地253.33公顷）。

　　数据均有不同程度的下降。

　　相较于住宅用地供应，扬州也有不少超期未动工两年以上的闲置住宅用地。

　　例如：

　　2021年12月29日，GZ323地块被邗江城建发展、锦汇置业（维扬发投全资子公司）底价拿下，成交总价96739.2万元，成交楼面价8000元/㎡；

　　2021年12月29日，GZ325地块被维扬发投、邗江城建发展拿下，成交总价101274.84万元，成交楼面价6000元/㎡；

　　2021年12月29日，GZ326地块被扬州丰裕投资建设有限公司以1.91亿摘得，成交楼面地价4431元/㎡；

　　这三幅地块成交至今均超过了2年，然而至今还未有动静。

　　纵观扬州土地市场，这样的地块不在少数，整体来看都有共同特点：

　　拿地后市场开始下行。

　　在楼市火热时期拿地，然而经济下行导致楼市热度消退，楼市也没有源源不断的热钱进入，一批开发商破产倒闭，大量地块闲置等待开发。

　　这不是扬州一家的问题，是楼市的通病。

　　但对于扬州楼市而言，现在还处于一个恢复时期：

　　新房价格趋于稳定，购房成本更低；

　　土拍几乎是底价拿地，根据扬州当下房价≈2地价，现在土拍维持住了房价趋势；

　　大量本土房企、国企入局，给予买房人更强的信心。

　　当下扬州楼市，改善、豪宅打天下。

　　虽然扬州楼市盛况不复当年，但新盘依然层出不穷，且都向改善靠拢，品质越来越高、面积越来越大、配置越来越足，但价格相较于前两年却更低，于是一种独特的风景线正在出现：

　　用更低的价格买豪宅！

　　近期扬州有两个项目正式公开，中海九樾院子和柳岸晓风梧塘园，品质都不俗。

　　中海九樾院子>

　　项目位于邗江江阳路与扬子江路交会处东南角，项目占地面积约4.8万㎡，建筑面积约7.5万㎡，容积率约1.5。

　　五一期间，中海九樾院子建面约169㎡户型样板间同步公开。

　　四开间朝南、约15.5米面宽、约12.4米阳台，空间尺度感很强。

　　建面约198㎡上叠户型还有星空露台+顶层观景台，这样的户型在板块内并不多见。

　　柳岸晓风梧塘园>

　　项目位于维扬路与文汇西路交叉口，占地面积约86600㎡，建筑面积约138560㎡，容积率约1.6。

　　规划打造17栋洋房和小高层，洋房建面约105、143、168、188、300㎡，小高层建面约110、128㎡。

　　五一期间，项目示范区和建面约108、129、143、188㎡样板间同步公开。

　　不知道扬州楼市需要多久才能恢复往日荣光，但买房的需求是固定存在的，改善也好、刚需也罢，终究会与楼市息息相关。