苏州市区真实住宅存量曝光！各个板块的去化周期到底是多久？

　　近日，自然资源部发文称“对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让”，虽然不是什么新鲜的做法，但是在当前的市场背景下依旧引发了热烈讨论。

　　那么，苏州的库存量如何？哪些板块的库存量较大？今天我们重点统计了苏州市区商品住宅的狭义库存情况。（已领取预售证未完成网签的房源）

　　根据统计，截止今年4月底，苏州市区商品住宅库存套数约56000套，库存面积约747万㎡，按照过去3个月和6个月的苏州市区商品住宅月均网签情况作为参考，去化周期分别为：29.7个月和23.2个月。（库存去化周期=库存量/近3个月或近6个月平均月销售量）

　　从过去一年数据上看，苏州市区商品住宅的库存面积和库存套数基本保持平稳，库存套数维持在55000套左右，库存面积维持在750万㎡左右。但去化周期却出现了较大幅度的增加，意味着苏州市区商品住宅的流速正在减缓。

　　尤其按最近3月的月均去化速度计算，去年5月去化周期只有11.7个月，而今年4月已经增加到29.7个月，一方面去年3,4月苏州楼市小阳春拉高了当时的成交量以及今年春节月份成交量较低的影响，导致去化周期有一定的节点性失衡。

　　但即使如此，同样能感受到苏州市场的寒意和压力，因为扣除2月，今年3月和4月的苏州市区商品住宅的数据依然不容乐观。

　　那么，苏州市区商品住宅的库存房源都是哪些房子呢？

　　我们按照面积段将库存房源分成了6个区间，来研究苏州市区商品住宅库存的面积结构，分别是100㎡以下，100-120㎡，120-140㎡，140-160㎡，160-200㎡，200㎡以上。

　　从数据上看，目前100-120㎡，120-140㎡的库存量最大，分别是17692套和13017套，两个面积段之和占苏州市区商品住宅库存量达到了54.89%。

　　并且120㎡以上的改善类房源占比明显大于刚需面积段，苏州市区商品住宅库存中的改善类面积段占比超过了53.4%，这也与近年来苏州商品住宅需求结构的变迁有关，改善成为市场成交中的主流。

　　值得注意的是，100㎡以下的房源库存量，从过去一年的数据看，有减少的趋势，去年5月其库存量为10690套，今年4月底的数据是8432套，减少约21.12%。

　　所以从整体来看，苏州市区商品住宅中改善类房源供应较多，买房人的选择性更加多样，竞争也更为激烈，而刚需房源实则面临着缩量的影响。

　　具体到区域，目前苏州市区6区中，在狭义库存量上，相城的商品住宅存量最大，库存面积和库存套数分别约为174万㎡和1.4万套。

　　库存面积量排在第二是高新区，约为156万㎡左右，库存套数为11476套；

　　姑苏区的库存量最少，库存面积约为39万㎡左右，库存套数为2704套。

　　在3个月均值去化周期中，高新区的去化周期最长，达到了41.9个月，最短的为工业园区，其去化周期为24.5个月。

　　在6个月均值去化周期中，去化周期最长的同样是高新区，为31.7个月，最短的则是姑苏区为17.5个月。

　　此外，吴江区、相城区、吴中区的去化周期都比较相近，在27、28个月左右，板块存量去化压力都较大。

　　为何高新区成为苏州市区商品住宅库存量最大的区域？近年来随着浒墅关、太湖科学城、马涧、横塘等板块的推量，客观上加大了高新区整体的供给。

　　此外，高新区狭义存量中最大的项目是陆家嘴锦绣澜山峰誉庭，库存量为1392套，单盘存量超过高新区总库存量的10%，而该项目因为种种因素处于锁盘状态，拉高了高新区的整体库存量和去化周期。

　　落位到具体板块，表现又如何呢？以下是以近6个月平均网签数据为基数制作的去化周期图。

　　哪些板块去化周期较长呢？主要分为几个：

　　一外围乡镇板块

　　比较典型的如吴江的盛泽、七都、平望、震泽、汾湖，吴中区的东山、西山，相城的阳澄湖等，主要因素是板块市场较窄，主要以地缘性为主，供应量又较大，导致去化周期较长。

　　二核心区的外溢板块

　　诸如甪直、胜浦、木渎、运东等，前些年受核心区价格挤压，板块内需求激增，市场供应随即水涨船高，但是随着市场行情的下行，买房意愿的降低，此外还面临二手房的分流，导致市场存量和去化周期居高不下。

　　三新城板块

　　高铁新城、吴中太湖新城、太湖科学城、科技城等目前的去化周期都较长，一方面因为许多板块在短期内受到诸多项目入市的影响，去化较为困难，另一方面也是购房者在下行的行情下买房思维更为保守，新城的投资内涵被弱化。

　　去化周期表现较为健康的板块则是地段和配套成熟的区域，比如相城的陆慕，吴中的城南、郭巷，姑苏区的平江新城等，配套不错，生活氛围成熟，外加上“以价换量”的推盘，购房者认可度较强。还有就是斜塘、娄葑、横塘这些板块，在区域内的这些楼盘属于近核心、高品质，获得了很多改善客户的认可。

　　近期想要购买新房的小伙伴，可以参考下这个数据，也欢迎在后台留言讨论。

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