黄陂这个小区，想成立业委会，结果被玩了套路

小区，必须要有业委会

每个买房的人都知道，大家在办理房产证时，是必须缴纳房屋维修基金的，武汉市电梯房基本上每平米要缴纳60多元（100平米的房子，需要交6000多的维修基金），这笔钱是预备10几20年后小区房子、道路、配套的维修，以及更换电梯等

如果没有业委会，物业和社区商量后就可以动用维修基金，有没有必要用，怎么用的，发包给谁了，业主都没办法跟踪和监督，但是如果有业委会，动用维修基金必须业委会同意才行

如果这批维修基金被用完了，以后电梯坏了，要换电梯只能业主自筹资金

武汉市小区里，有业委会的比例多高吗？网上找不到这方面的数据，但根据本人的观察，不会超过10%

汉口北的这个小区，想成立业委会却被玩了套路

这个小区新近才交房（请原谅小编不告知楼盘名称，因为信息只是来自业主单方面说法，在没有得到开发商的回应前，咱们还是需要谨慎一些），按理说是不会这么快想成立业委会的，但该小区因为是面向留汉大学生的房源，业主基本都是年轻人的情况下，他们懂法律，有文化，知道业委会的重要性，不会畏手畏脚

上个月，该小区召开了业主代表大会，按照法律规定，业主大会的决议必须满足两个条件才有法律效力，如下：

• 参与业主大会表决的业主人数占总业主人数的2/3以上

• 参与表决的业主所占房屋总面积在小区总面积的2/3以上
  

之所以这样规定，是为了让业主大会的决议能代表绝大部分业主

上个月，此小区进行了投票，业主人数超过了2/3，符合法律规定，但因为开发商还持有本小区房屋总面积的1/3以上，也就是说如果开发商不参与投票，投票人总面积就低于小区总面积的2/3，不符合法律规定

当天，开发商玩起了失联，没有参与投票，导致此次业主大会产生的决议没有法律效力，选举的业委会无效

据业主说，在投票之前，开发商信誓旦旦地说一定投票，投票当日，社区和街道打电话，开发商都没有接听，这套路玩得相当地让人无言

开发商为什么拒绝投票？

原因很简单，现有的物业是开发商指定的，如果成立业委会，3年后他们要更换物业怎么办？

据说，有的物业老板，一年可以赚几百万，关键还是旱涝保收，除了催业主缴费，日常工作基本不需要动脑子，费精神。

当然，有的物业连工人工资都发不出来，原因嘛，业主太厉害，拒交物业费

为什么香港的物业管理这么好

物业这玩意，咱们学的是香港，但可惜的是，香港物业服务好是背后有法治在保障，咱们只学了香港的皮，没学到香港真正的内在

香港小区，有3类业主管理机构，一个是业主委员会，为咨询性质，代表业主和管理单位协调，另一个是业主法团（这个组织具备法人性质，有权选聘和解聘物业公司，独立行使民事权利，承担民事义务），第三个是居民互助委员会（促进住户的相互沟通，对物业管理提出意见）

简单说，这三类组织中，业主委员会和居民互助委员会对物业监督和提出意见，物业可以听也可以不听，但业主法团却可以决定是否更换物业，物业如果不服，业主法团因为是法人，可以全权代理业主上法院打官司

业主委员会，提出建议，物业如果觉得不妥拒绝执行的话，就轮到业主法团出面来和物业打官司了，香港这方面比大陆要先进许多，都是先讲道理，如果讲不通，双方也不抖狠，不对骂，不找关系，大家法院见就行了

下图是香港关于成立业主立案法团的条例

香港关于管委会和法团的成立条件，比大陆简单多了（人家只需要过半数），如下

香港小区要成立业主立案法团，也不需要社区或者街道同意，如下：

香港小区，基本由业主自己治理，官方参与很少，业主管理组织投票人数只需要超过半数即可，业主和物业发生争执大家法院见（法院判决结果，双方都必须接受和执行）

大陆小区，要成立业委会，必须得到社区和街道同意才行，投票人数和面积必须超过2/3，业主和物业发生争执，社区或者街道负责调解

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