国家出手，这些区域卖地有压力了……

终于，国家出手了！对于很多城市的无序供地的状态，要进行狠狠地管理！

就在刚刚，我们看到一则重磅消息：自然资源部对于各个城市的土地出让，划出红线！

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去化周期36个月的城市，要禁止供地，先去库存再说；

去化周期在18-36个月的城市，要谨慎供地，卖多少，供多少，供地需要狠狠压缩！

其实，在自然资源部出台这个政策之前，很多城市已经意识到这个问题了，纷纷表态要压缩供应，比如苏州明确要减少64%的供地，给市场注入一剂强心鸡血，就是想给市场增加一点信心，通过压缩供应，来减弱买房人等等等的心态。

当然，郑州是个奇葩，不但不减少，还想增加（主要因为去年郑州卖得太少了，只拿下200来个亿，缺口太大），可以预料，这次郑州自己发布的供地计划，可能要被新的规定约束了，撞到枪口上了。今年郑州想增加供地，难比登天！

那么南京呢？土地供应计划一直迟迟没有发布，但不管怎么样，2024年的土地出让肯定要压缩了。压缩有两种，一种是主动压缩，比如无锡、苏州，早早就公布了自己的计划，还有一种是被动压缩，比如我宁，其实不太想压缩，但市场目前这个局面，再加上自然资源局划出的红线，南京2024年的土地供应，可能也会大大压缩了。

时间到了5月份，2024年三分之一就过去了。我们就以南京1-4月份的新房成交数据为例，我们这座城市的去化周期，到底是多少？一算吓一跳！

（特别说明的是，很多城市的去化周期是按照2023年计算的，数据不是最新的，今天我们算算24年的情况，与23年的官方数据不是一个概念）

4月23日，我算过一次，那么按照4月30日晚上12点的数据又算了一下，形势有点严峻。

从南京整体来看，去化周期正好35个月，恰好满足自然资源部规定的36个月禁止卖地的安全线以内，好险好险，这意味着南京还能继续卖地，但实话实说，不能卖太多。

而如果把颗粒度再细化一下，南京各区如果也按照去化周期来计算的话，哪些区应该禁止卖地了？（备注：自然资源部管理的颗粒度是城市，不是区，这里仅仅是参考，勿杠）

从这个数据来看，南京各区的表现，分为四挡：正常卖地；谨慎卖地；禁止卖地；严禁卖地。

正常卖地：雨花台区，去化周期刚好在18个月以内，但距离这条红线已经很近了，所以也不敢放开卖，这个区是南京唯一去化周期正常的区。

谨慎卖地：去化周期在18-36个月之间，那南京的区就很多了。首先南京整体就处于这个区间，另外秦淮、玄武、鼓楼、江宁、溧水，这几个区都满足条件，只是南京整体、江宁、溧水快迈过红线了，确实需要谨慎。秦淮、鼓楼、玄武，可以继续卖一些。

禁止供地：当然，这里的禁止，不是真的禁止，而是这些区超标了，影响南京整体大局。比如栖霞、六合、浦口（含江核）、高淳。这几个区，按道理来说，都不适合供地了，库存太大，需要去库存再说。

严禁供地：建邺区，去化周期100个月，难度极大，难度极高，形势严峻。4个月总共卖了119套房子，已经严重丧失了流动性，需要严格控地。

当然，以上仅仅是理论上的分析，因为国家不会对区一级设置红线，这意味着上面的数据仅仅是一个参考，而南京需要通盘考虑。那么南京今年的供地策略，会是什么呢？我个人认为，可能会有几个方向。

第一，南京的整体供应，将会大大压缩，狠狠压缩，要比苏州还要猛，还要狠。苏州压缩了64%，南京起码压缩65%。当然苏州有钱，人家不卖地也可以活的很好，但南京楼市压力也比苏州大，所以卖地还是要卖，但不能放纵了，而且国家也不允许放纵了。

第二，建邺区压力最大，是不是建邺区就完全不供地了？其实这不现实。理论是理论，现实是现实。建邺区之所以去化压力大，不是因为真没人想买，而是二手房价格崩了，新房不允许降价，导致新房的性价比极低。所以建邺区是有条件加快去化的，但前提要对价格进行一定的调整，我们就看未来几个月能不能解放思想了。另外通过以旧换新，建邺区可能会加快去化，未来数据可能也会稍微好看一点。

所以建邺区，还是会卖地，建邺区不卖，其他区更不好卖。只要地价设置合理，还是有很多房企想买的。

第三，六合、高淳、浦口（含江核）等几个区域，建议就别拍了，拍也是城投拖底，没啥意思，还占用南京的库存指标，别搞了，还是听劝吧。当然，今年这几个区还是要拍，拦不住。

今年全年土地出让金，我预计也就500亿左右吧（注意，这是个人估计，与官方想法无关），如果觉得不够花，建议去郑州取经，看看人家1400万人口的城市，土地出让金仅有200亿来亿，他们是怎么处理的。

郑州都能做到的事情，南京，也问题不大！苏州能做到的事情，南京作为老大哥，更是没啥好说的。

我觉得吧，今年通过土地供应压缩，以旧换新等政策，今年南京的房价，也应该逐步触底了，（没说现在，没说整体，没说反弹）。国家的政策，还是对房东有利的，算是给南京的有房群体吃了一颗定心丸，有利于局面的稳定。