法院判决：委托人不得苛求房产中介人负担超出法定或约定义务范畴

作者：周军律师

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基本案情

2020年11月3日，在某中介公司居间下，王某与李某等签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定双方经某中介公司居间，由王某购买涉案房屋，王某向某中介公司支付意向金10万元(后转为定金)。

签约后，王某在某地图软件上发现涉案房屋旁边为仍在营业的墓园，认为某中介公司未妥善履行中介人报告义务，有悖诚实信用原则，遂以某中介公司和李某等隐瞒房屋周边有墓园的客观情况为由要求解除合同、返还定金。

裁判结果

经查明，王某在签约前已至涉案房屋周边地区多次看房。

上海市第一中级人民法院认为，依据王某述称的知晓涉案小区周边有墓地的信息来源，可证实相关信息内容并非由房屋出售方和中介人专享。

故王某作为购买方，理应自行采取高度审慎的态度，选择对其个体而言更为适宜的房屋，而不应苛求相对方负担超出法定义务或约定义务范畴的告知义务。

故判决驳回王某返还定金的诉讼请求。

法官提示

本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但主要争议在于中介公司在房屋买卖过程中履行中介服务范畴的界定。

购买不动产作为一项重大的民事活动，购房者理应采取高度审慎的态度，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务。

根据法律规定，中介人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。

而中介人履行如实报告义务的范畴一般限于与合同标的物、履约主体有关的常规信息，如委托人对于标的物或者交易相对方有特殊要求，如远离墓地等，应当与中介人进行特别约定，将其纳入中介人的约定义务范畴。否则，委托人不得以中介人未就特别事项事先告知为由主张中介人违约。

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来源：上海市第一中级人⺠法院房地产中介合同审判白皮书

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