产业园REITs一季度好消息——稳健回升，分红利好，科创REITs登陆，发行节奏回归！

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运营逐步企稳！

产业园REITs业绩说明会集中召开

一季报发布，运营逐步企稳！

今年以来，随着公募REITs二级市场不断回暖，产业园REITs平均涨幅近10%，价值回归的同时发展不断向好。

随着产业园REITs2023年度业绩说明会集中召开，基金管理人及运营管理机构就2023全年情况进行了总结，虽然部分地区园区出租面临较大的下行压力及去化难度，但在各方合力的促进下，大部分园区仍维持住了稳定发展态势，并通过降本增效等手段保证了园区的基本可分配收入。

2023年园区资产估值承受了较大压力，部分实行了减值，但仍有部分资产抗住了压力维持估值不变或小幅上升。影响较大的有东吴苏园及中关村，由于计提资产减值大幅影响了当期净利润，但运营的好转一定程度上冲减了减值影响，其中东吴苏园已顺利完成了2023年度分红。

在刚刚过去的第一季度，大部分园区的租金水平有所下降，但出租率较为稳定，部分实现了小幅攀升。很多投资人关注到一季度部分收缴率较低，需要说明的是，由于产业园收租特征，有时会导致第一季度收缴率低于其他季度，可以拉长时间来看租金回款是否正常。

经过3年发展，经历了市场跌宕起伏，产业园区资产的企业关怀属性及产业集聚效应使得入住企业相对稳定，二线城市园区及生产型园区展现出一定韧性。

备注：武汉光谷2024Q1运营数据变化为环比，其余为同比

注释：

1.预测值中的扩募资产为全年收入，实际为7个月收入

2.预测值中的扩募资产为全年收入，实际为7个月收入

3.2022年预测值，2023年未预测

4.2022年预测值，2023年未预测

5.预测值为全年，实际为2023.6.9-12.31

6.预测值中的扩募资产为全年收入，实际为7个月收入

7.预测值中的扩募资产为全年收入，实际为7个月收入

8.2022年预测值，2023年未预测

9.2022年预测值，2023年未预测

10.预测值为全年，实际为2023.6.9-12.31

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分红啦！

现金分派率超5%！

至发稿时，9只上市产业园REITs2023平均净值分派率及平均中间价格分派率均为4.3%，超过4%的发行要求。其中中关村及武汉光谷分派率为模拟年化，中关村因未完成2023全年分红，武汉光谷为年中上市。蛇口产园及张江产园2023年中完成扩募，扩募资产仅贡献了半年多收益，摊薄了份额收益率。

值得关注的是，今年1,2月份价格处于低位时产业园REITs的平均最高分派率一度高达5.3%，随着一季度二级市场价格的逐渐回归，显示出运营稳定及分红带来的信心，虽价格回归致使分派率水平有一定回落，但目前部分基金价格仍低于净值，产业园REITs穿越周期的稳定分红特征凸显。

注释：

11.截止目前中关村仅完成了2023上半年收入的分配，全年为模拟条件下。

12.高点分派率计算方法为，取相应全年分红期间二级市场最高收盘价，假设投资人以此价格买入后获得全年分红的分派率。

13.低点分派率计算方法为，取相应全年分红期间二级市场最低收盘价，假设投资人以此价格买入后获得全年分红的分派率。

3

看点满满！

首支科创REITs来了！

3月底，第十六只产业园REITs完成发改委审核流程推荐至证监会后，正式获得上交所受理。原始权益人为上海杨浦科创，这也是首支正宗孵化器类的科创REITs，首支孵化器REITs区位条件优越，所处位置具有浓厚的科创氛围，运营成熟稳定，企业成长及对应的吸纳空间布局清晰，为孵化器运营行业提供了上市样板。

在受广泛关注的孵化器租金定价方面，根据募集说明，招商科创的三个孵化器为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入，但租金低于周边同类资产约30%左右，体现出孵化器载体的运营特点和租金优势。至于低租金导致的低估值问题，目前可以看到的是，招商科创的租金收入约占总收入的80%，且运营管理费率较低，与其他产业园动辄10%的费率相比，仅为3%左右。

由于孵化器在园区企业的孵化、管理、成果转化、融资、资本引入等方面承担重要职能，因此存在较大的自用面积，之前招商科创REIT每年收入受到免租及自用影响大约1000万元，发行披露时同时统计了直接EBITDA收入以及剔除免租自用影响后的EBITDA收入供投资人参考，并且可以看出在资产重组后进入2023年以来，免租及自用收入占比已大幅下降。

市场化运营是产业园REITs的重要要求，孵化器载体也需遵守。扩大收入、降本增效、探索付费模式的同时还要将关联收入控制在一定范围内，孵化器发REITs虽然充满挑战但回馈也会十分丰厚。

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发行节奏回归！

两只通过、两只问询，产业园REITs发行节奏回归！

时隔近一年，公募REITs板块终于迎来两只产业园新成员——广州开发区及天津经开区。广州开发区的底层资产为位于广州开发区科学大道附近的创意大厦、创新大厦及创新基地三个项目，总计发行建筑面积31万平米，最终估值20亿元。天津开发区的底层资产为位于天津滨海新区经济技术开发区东区的天河数字产业园及大陆汽车厂房，发行建筑面积22万平米，最终估值12亿元，已完成资产重组，换签工作尚在推进中。

此外，联东U谷及金隅智造两单产业园在申报至交易所后一个月即获得问询，在资产估值、运营风险等方面获得了监管关注。其中联东的资产特点为标准厂房，在寸土寸金的北京具有一定稀缺性，金隅智造工场处于上地硬科技聚集区，符合国家产业引导方向，抗风险能力强劲，两单的发行都十分值得关注。

产业园区作为重要的REITs资产大类，在经历了风险暴露、监管细则加强等必要阶段后，重新步入大众视野，回归的发行节奏预示着产业园REITs将继续开启平稳健康发展之路。

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清控科创产业园REITs研究中心

立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。

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