深圳或于近期优化限购政策？专家：城市都在抢有限的购买力，深圳也不例外

日前有市场传言称，深圳或在适当时机对限购政策做出优化调整。就此市场传闻，深圳市住房和建设局方面回应称，深圳将结合房地产市场实际情况，在深圳市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展；相关政策信息以市住房和建设局官方公布为准。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从最近的国家政策信号来看，对地方稳定房地产市场的主体责任有所强化。这表明调控权力和责任都已下放给地方政府，并明确了对地方政府稳定市场和行业的考评及问责机制。例如，近期北京、上海在外围住房购置限制上的松绑，以及南京、成都、长沙等地退出限购，都是这种政策信号的体现。

当前政策背景是，一季度商品房市场销售未达预期，全国百强房企销售和百城销售同比下滑40%-50%，二手房交易量也下降约25%，新房市场房价下跌趋势更为明显。特别是深圳，尽管二手房交易量连续两个月超过5000套，但3月份二手房交易量仅2000多套，创下新低。政府尤为关注与土地出让相关的新房交易。

一季度，尤其是3月份，二手房市场相对活跃，深圳的二手房交易量逆势增长，在同类城市中表现突出。然而，二手房交易的活跃并未带动新房销售，深圳一季度新房交易量同比下滑25%，新房去化率仅为23%，去化周期长达42个月。新房销售和去化的难题已传导至供应端，2024年一季度新房新增供应量同比下降6%，2023年深圳土地出让量创近十多年新低。新房销售困难导致开发商减少开工和拿地。

“城市都在抢有限的购买力，深圳也不例外。”李宇嘉分析，在有效购买力有限、市场情绪低迷的情况下，各地试图以最快的速度和最彻底的手段争取到最大的市场份额。南京、成都、杭州等新一线城市，过去对人口和购房者有所筛选，但现在也开始积极吸引人口和资金。北京、上海外围地区的落户和购房资格已有所放松，香港也加入了这一行列。对深圳而言，如果不参与这场争夺购买力（即资金和人才）的竞争，可能会在存量市场的争夺中处于不利地位。

李宇嘉预测，深圳可能的政策调整包括在外围区域退出限购，以及将增值税免征期从5年缩短至2年等。这些措施旨在吸引有限的购买力，尤其是富裕人群。当前，能够购买新房的基本都是经济条件较好的购房者，各地退出限购政策意味着大家都在争夺这部分人群。然而，中心区域的限购政策可能暂时不会变动。一方面，坚持“房住不炒”的政策理念；另一方面，也为未来政策调整留出空间，避免因市场反应不佳而对市场预期造成负面影响。

在李宇嘉看来，虽然政策调整会有一定效果，但效果的持续时间可能较短，且提振作用有限。主要原因在于二手房挂牌量较大，已成为影响市场走势的关键因素。由于二手房中小户型、低总价的房源较多，成为刚需和刚改家庭的首选。然而，二手房的挂牌量高于销售量，导致挂牌量持续上升，降价出售的卖家增多，价格下跌的预期依然强烈。此外，新房和二手房之间存在竞争关系，新房往往需要以低于二手房的价格出售，进而引发价格战。在价格持续下跌的背景下，政策的优惠力度不断加大，对于潜在购房者而言，除非迫切需要购房，否则最佳策略是持币观望。这也意味着，二手房卖家在出售房源后，再次进入新房市场的比例并不高。因此，在供需不匹配的情况下，单纯从需求端刺激市场的政策很难取得显著效果。

本文源自金融界