北京卖房，下行市场如何5天卖出房子？从房产中介内部机制聊起

先聊点楼市动态。

就在我发文的刚刚，股市突破了3100点，地产股也涨了不少。但是实际的4月份的楼市市场很惨淡，有点去年那味了。

成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室昨日发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。全市范围内住房交易不再审核购房资格。这意味着成都彻底放开了限购

另外，上周外资分析师公开发表观点看多中国楼市。瑞银大中华区房地产研究主管分析师JohnLam在最新采访中表示，中国的住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。

但是北京楼市的实际情况还是在下行，目前也没有太多实际性的利好政策，这些声音，大家听听就行了，咱们言归正传。

大家都知道，现在卖房太难了，很多群友都是置换，总问我，你觉得挂牌价多少合适？有什么技巧吗？为啥没人看房啊？怎么能快速卖出去呀？中介总让我降价怎么办？

大家的需求我都听见了，于是我采访了几个经验非常丰富的中介大哥，以及5天卖出房子的群友（并且他是高于自己的心理预期卖出的），把一些大家可能不知道的细节跟大家说一下，像什么把房子收拾干净显得卖相好，多挂几个中介平台，多个渠道推销自己的房子啊，这种很明显就能知道的方法，咱们就不多说了，这都是基本操作，我只讲一些大家可能之前没想到的卖房思路。

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1、第一步，挂牌，赢在起跑线上的秘密

当我们想卖房的时候，我们会先在贝壳或者我爱我家或者附近店面找个经纪人，找的这个人一般是房源录入人，录入人可以是任何片区的经纪人，这都无所谓，房源维护人是录入后带出来的，并不是咱们可以随便选的，像链家或我爱我家，每个经纪人都有固定的维护的小区或者楼栋，甚至具体的房屋，所以这个房源维护人我们一般是选择不了的，除非你觉得这个维护人非常差劲，投诉或者找商圈经理进行协调，换掉房源维护人。

录入人的业绩差不多是10%左右，房源维护人的业绩20%，所以很多时候你会发现房源维护人不太积极，这个很正常，因为没有动力啊，成交了也没多少钱拿，所以他们不愿意花太多时间在这上面，有这时间多带几组客户不好吗？

知道了这个底层的逻辑，聪明的大家就会想到一个问题，如果录入人和维护人是同一个人，那么加起来就有30%的业绩，那是不是动力就充足了？恭喜你，都会抢答了，对，就是这么回事！

但是如果你在app上找，碰到录入人就是房源维护人的概率比较小，所以这时候你最好去离你小区最近的门店找人，如果能找到录入人和房源维护人正好是同一个，那么恭喜你，最起码在房源维护人的推广动力方面，你的房子是比别人的更足的，咱们赢在了第一步的起跑线上。

2、先找买房的经纪人

第一个小秘密知道以后，其实挂牌还有一个比找到房源维护人和录入人是同一个人的更好的方法，那就是先找买房经纪人，当然这是咱们置换的情况，并且你有比较明确的买房区域，而且找的买房经纪人经验比较丰富，让买房经纪人作为你的房子的录入人，并且让他找到房源维护人，一起给你出谋划策，卖掉房子。

道理很简单，现在这个市场，买房的客户比卖房的业主更受重视，当你既买又卖的时候，自然会成为香饽饽，房源维护人在买房经纪人的督促下也会很有动力，哈哈，这个思路是不是学到了？

有人又问了，咋找经验丰富的买房经纪人啊?可以给我留言，找我推荐。

3、合理定价

大家一定不要有太高的心理预期，首先你要看看小区的历史成交价、同户型价格、挂牌均价，结合楼层、装修、朝向等情况，有一个合理的心理价位，既然决定要卖，就要接受市场情况，中介的意见有时候是可以听听的，一味死扛着，其实没有意义。

前两天一个群友找我咨询的时候，就问我定价多少合适，我当时一看，他的心理价位确实是有点高了，挂牌价也是高的，我说话比较直白，给他分析了以后，他说，确实没啥看房的。

挂牌价高了以后，经纪人会觉得你的心理价位就比较高，难谈价，带客户去看了意义也不大，在这个市场环境下，哪怕咱们的房子再好，人家觉得性价比低，不来看房，没有带看就没有成交的可能性。

还有一个小的细节，定价要多问几个中介，因为有的经纪人为了让你找他录入，可能说的价格偏高，把卖房人的心理预期提高，这个需要辨别一下

4、把握挂牌的前3周时间

不止一个经纪人跟我说过，包括5天完成卖房的群友也说过，前三周是去化最快的，因为关注这个小区的客户，这个小区的房子基本上都看过，前2-3周，会把这个小区的目标客户都拉过来再看一下咱们这个新上的房源，一旦这个老的目标客户没有了以后，就只能等新客户了。

所以首次定价非常关键，千万别心理预期过高，如果早晚都得降到合理价位，那我们还不如一下就能抓人眼球，不然白白浪费流量和时间，最后结果还是一样，下行市场下，耽误的时间，可能就是少卖的钱。

错过前3周后，就会慢一些，最快的方式可能就是降价成为聚焦房源了。

5、成为聚焦房源

每个片区，无论是链家还是我爱我家每周都会有房源聚焦会，上房源聚焦会后，大家都会去推，想成为聚焦房源，必须是优质的，也就是性价比高的，主要因素还是价格，最起码你的挂牌价和上套成交价不要差太多，而且得跟中介表明诚意卖，价格可谈的态度，让他们有动力去推。

6、5天卖出房子的宝贵经验

这个是咱们群友的一个宝贵经历，我来总结一下，分享给大家，其实他基本上用到了2、3、4条。群友是置换的，他要买学区房，盯一个区域很久了，当他决定要买房看房的时候，先找我推荐了对应片区的中介大哥，然后我的中介大哥是他的房源录入人，又给他找到了他对应的房源维护人，买房中介大哥把各方面情况给房源维护人都做了铺垫，这样相当于俩人维护群友的房子，推的力度也比较大。

群友的房子本身就是比较优质的，装修、楼层、朝向各方面都不错，而且平时就爱断舍离，家里保持的很好（所以，我们也要挑这种房子买呀）。但是群友并没有因为自己的房子本身就比较优质就挂牌价高了，而是按照小区的挂牌均价挂的，所以他的房子就是有性价比的房子。

再有就是也赶上了小阳春，群友也占到了天时，看房人比较多，最终卖出的价格比自己的心理预期还要高一些。

好了，以上就是大家可能不太容易想到的一些卖房的点的总结，如果大家需要卖房咨询服务，也可以找我，我会根据市场情况、历史成交价，帮助大家合理的定价，一些和房源维护人之间的沟通，我也会提供建议，帮助大家上必看好房、成为聚焦房源，咨询费389元，直到卖出房子。

如果需要置换，买房卖房打包咨询费688元，现在买房的咨询费是289元，6月份会涨价到389，所以如果现在买房卖房都咨询的话，可以单独付费买房咨询和卖房咨询，总共678，便宜10块钱。289元超值付费咨询，直到买完房，啥都可以问，付费群友的需求优先调研测评

除了咨询以外，所有都不需要付费，买房交流群、推荐中介都是免费的，如果要卖房，也可以把房源链接发我，我来在群里推广一下，万一遇到有缘人呢，如果咱们群内成交，可以走我合作的21世纪中介大哥，中介费0.4%即可，咨询费会退给大家。

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