个人可以买地建房了！这个大动作超乎想象

如果我们承认住房是一种商品，那么，在商品供给趋于饱和的时代，没有任何个性特征的商品，怎么可能会有顾客喜欢？

撰文丨任大刚

浙江丽水最近出台的房地产政策，比起很多城市放松限购，可能更有实际意义。

该项政策称，将“适当放宽容积率限制，符合相关情形下允许建设单幢低层住宅，低层建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的实体围墙”。

顺应这一政策，丽水的碧湖新城16亩低密地块亮相，容积率低至0.7，地块通过区内道路形成3个子地块，其中一宗子地块还能进一步拆分至800-1000㎡小地块，允许单个业主拿地，也允许多人组团联合拿地共同建设。

从户型设计到室内装修，从智能家居到园林景观，一切皆可“私人定制”。

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目前仍然离不开房地产业

丽水推出这样的政策，提振房地产业的用意较为明显。

第一，丽水市2022年一般公共预算收入170.86亿元，2023年为186.06亿元，而这两年的支出在700亿元左右。财政支出的大头，需要转移支付解决。转移支付资金的使用，刚性较强。

有较大使用灵活性的，是土地出让金之类的收入，但丽水的财政状况，比较严重地受到了土地出让金减少的影响。2022年，丽水市本级政府性基金预算收入84.12亿元，完成调整预算的49.0%，下降53.1 %，主要是土地出让金收入下降。

2023年，市本级政府性基金预算收入预期175.56亿元，增长108.7%，实际收入为117.46亿元。短缺部分，土地出让金应占大头。

第二，在过去很多年里，房地产业可以说是地方财政的“奶牛”，对房地产业的财政依存度超过50%的地方不在少数。最近两三年来，房地产业急剧萎缩，不少地方出台松绑政策，但收效并不明显。

在没有找到其他能够“平替”的收入来源之前，如何重新启动房地产业，保住这头“奶牛”，不仅是路径依赖，也是迫不得已。

第三，尽管房地产业不振，但从全国来看，它仍然是支柱产业；从丽水来看，2023年房地产开发投资323.8亿元，而丽水规上工业企业销售产值2184.1亿元，两相对比，也可以看出房地产业的重要性所在。

房地产业尽管问题很多，但仍然是国民经济不可或缺的组成部分。房地产业仍然很重要，但传统的开发方式，难以承担其重要性，需要变革。

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“化整为零”或是未来趋势

传统的房地产开发方式，通常是房地产开发公司向地方政府缴纳土地出让金，拍得数十亩到数千亩不等的一块土地，然后招揽建筑公司将房屋修建完毕，销售所得减去土地出让金和其他五花八门的税费，以及建筑成本、营销成本等，剩下的就是房地产开发公司的利润。

而现在不少房地产开发公司遭遇融资困难，导致建筑公司不敢轻易揽活，或者被开发商倒欠，而终端的房产销售也因市场饱合以及房产价格上涨预期消失，导致售卖不易，资金占用成本上升，资金回笼难度加大。传统的房地产开发模式遭遇到前所未有的困境。

应该看到，房地产的市场需求不是没有，而是发生了变化。

回看历史，如果说房地产市场的上半段，解决的是“有没有”房子住的话，那么下半段，将要解决住房“好不好”“舒适与否”的问题。“有没有”可以用数据说话，有其客观性，但“好不好”“舒适与否”则纯乎是主观的，个人化的感受。

上半段的房地产政策强调成片开发，这不仅可以节约基础设施成本，而且可以在最少的土地上，摆布最多的房子，容纳尽量多的人口。于是最顺手的办法，是交给经济实力雄厚的房地产开发公司，它们不约而同想到公寓住宅。只有公寓，可以同时满足这些要求。

这项政策，的确很好地解决了“有没有”房子的问题。

但在解决“有没有”的时代，中国大陆大中小城市的新建住宅却留下一个难堪的事实，即几乎全国通用一张房产设计图纸——试问，一线城市与六线城市的住宅小区，房型和外观有什么本质区别？

中国大陆的公共建筑可能显示出了一些个性，每个城市勉强有一两个叫得出名字的地标建筑，但中国当代的民用建筑尤其是住宅，几乎没有显示出任何一点个性特征，没有任何审美愉悦和审美价值，这在全世界都是极其罕见的。

如果我们承认住房是一种商品，那么，在商品供给趋于饱和的时代，没有任何个性特征的商品，怎么可能会有顾客喜欢？

中国的房地产政策需要调整。不仅限购政策需要调整——各地都已经开始调整，而且从上游的土地出让开始，就需要全盘调整。

丽水已经把地块分割到最小800㎡，个人可以独自设计，独自建设，为何不能进一步缩小到如同日本“一户建”的面积？

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经济调整期同时是改革窗口期

中国大陆家庭结构正在从比较稳固和典型的三口之家，逐渐过渡到今后的单身家庭、丁克家庭、三口之家的小家庭，也可能是四口之家、五口六口之家乃至N口之家的中大型家庭。

面对如此多样化的家庭结构，相应地，目前主流的两室、三室以及少部分的四室以及更少量的别墅，会很难满足如此变化。

不仅如此，在过去20多年里进行的超大规模公寓建设，其他弊端已经显现。

譬如公寓建设的早期阶段，多层住宅无电梯，这给老年社会带来无穷麻烦，现在很多城市都在给老楼加装电梯，引发不少纠纷矛盾。

又譬如，有的住宅小区建成二三十年后，电梯老化，墙面漏水，公共管道破损等问题集中爆发。它们大概率会遭遇物业维修基金见底，如何更新这些设施将是一个相当麻烦的事情——资金如何筹措？意见如何统一？哪一个问题可以轻而易举解决？

此外，中国存在一个消费力旺盛的富裕阶层是个客观事实，他们中的一部分之所以购置海外房产，不排除其原因之一是在国内找不到中意的房产。为何不想方设法把他们的消费力保留在国内？

而且，如果中国大陆能够提供满足高端消费的房产，加上足够宜居宜业，吸引海外富裕人士到中国购置房产，为何不可期待？

面对公寓消费疲软，个性化住房消费势将更加凸显，既要把中国人创造的财富留在国内，又要把外国的财富吸引到中国来，就需要对以公寓为绝对主流的房地产开发模式进行改革。

不是什么时候都可以顺利推进改革，改革是有窗口期的。目前的房地产市场环境，为个性化住宅的推出创造了市场空间，正是进行相关改革的好时机。改革正当其时。

有人可能会提出：个性化的住房需求，会占用更多土地，进而影响粮食安全等。

如果认真考察当今世界的粮食消费就会发现，粮食匮乏与否，更多地跟一个国家一个地区是否贫穷有关，跟土地和耕地的多寡关系不是很大。避免粮食短缺，只有靠一心一意发展经济，靠农业技术开发与推广。

我们如今的城市住宅，存在这样那样的实用难题与审美遗缺。行走在中国大陆各地的乡村，看看那成千上万的新建住宅，一方面，为普通老百姓生活水平提高感到高兴；另一方面，有时也不禁感慨：有哪一座住宅，能够像中国明清时代或欧洲乡下那样，有保存数百年的审美价值？

一声叹息。