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图丨TOD进阶示意

如果要选2024年合肥最炙手可热的买房板块，淝河一定榜上有名。

一方面是房企热情，板块土地热度从2022年开始攀升，2年成交12宗涉宅地，且多数以触顶+高分竞品质成交，并汇集了合肥轨道TOD、招商、保利等一众国央企品牌。

另一方面，是购房者热情。相关调研显示，2023年淝河虽然供应增加了，成交均价也达到了23743元/㎡，但成交量却同比暴涨了107.5%。

就是这样一个板块，今年的产品在尺度与功能的创新上还在内卷。

不过这一次，有一个全新选手走出了「独立赛道」。

它就是板块内首个TOD项目——甘棠路TOD·棠悦风华。（以下简称棠悦风华）

01

对大部分合肥人而言，TOD可能还是一个比较陌生的概念。

通俗来讲，TOD模式就是以城市公共交通为导向，周边5-10分钟步行范围内，建立起集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的综合区域，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。

在全球范围内，以香港、东京、纽约、新加坡为代表的城市TOD模式均已多点开花，它们都有一个共同特征，就是城市人口、建筑密度极高。

图丨示意

而TOD解决的就是资源高效利用、制造新经济增长，催动城市升级转型问题。

于合肥而言，目前也站在了这些城市当初的思考位置。毕竟伴随着GDP破万亿、迈入新一线以及特大城市行列，合肥的城市规模与人口流入也进入了一个新的量级。

就在前几日官方还发布了2023年人口流入数据，合肥以21.9万居目前长三角已发布数据城市第一。

图丨2023年合肥人口增量数据

所以TOD对合肥而言，是势在必行之举。而合肥也早已未雨绸缪，早在2023年8月就正式印发《合肥市土地节约集约利用综合改革试点实施方案》，明确提及将鼓励“TOD”、“EOD”土地综合开发，抓节点效益。

这种城市意志，接下来势必会带来TOD模式在合肥的多点开花。

而大规模的TOD模式开发带来的益处是显而易见的：

于城市而言，通过土地关系的合理配置，统筹利用地上地下空间，能够最大化节约城市土地资源；同时利用轨道交汇节点营造涵盖住宅、商业、办公、幼儿园等多元复合的业态，也能提振板块品质与价值，激活更多城市中心。

于居者而言，TOD最大的优势是便利，它构筑了一个资源高度聚合的生活圈，将多种生活场景的需求集中化解决了。

此外从全球来看，TOD开发模式最终也会反哺到住宅价值，带来不可估量的增值预期。比如上海闵行莘庄站TODTOWN，2019年开盘约7万，如今二手房市场价约14万；徐盈站TOD万科天空之城2021年售价5.8万，如今8万+......

02

近些年，合肥已经有些项目强调了自己的TOD属性，但不少都是名不副实。

其一，在TOD概念并未家喻户晓的年代，不少房企混淆概念宣传。

过去，TOD往往会成为房企营销的加分项，这也导致市场上出现了真伪TOD混淆的局面，不少仅是临近地铁站点的楼盘都称自己是TOD。

其二，TOD作为一种模式，开发理念也是随着城市进程、人需与时俱进的。

TOD的最初的形态，是地铁站点和楼盘地下车库连通，以步行的方式在最小时间成本内获取城市资源。但伴随着城市发展、人居需求的迭代，TOD模式也应与时俱进。

在国际化大都市，TOD模式就已经由1.0的车站时代演进到5.0的站产城人园一体化发展模式，内核就是「空间内容化」，在步行的这段路程，结合更多与人居相关的内容来综合开发。

其三，TOD模式开发，合肥轨道TOD具有得天独厚的优势！

说到底，TOD项目要依赖地铁资源，而地铁又属于市政资源。所以做TOD，在体系上轨道公司就具有得天独厚的优势。

合肥轨道不仅是国企，更是合肥轨道交通的奠定者与运营者。截止2024年2月底，合肥轨道已实现客运量突破15亿人次、在建里程约130公里、154座车站、200公里运营里程，线路联运5条（1/2/3/4/5），线路在建5条（4延、6、7、8、S1线），堪称轨道界的“基建狂魔”。

图丨合肥轨道品牌

同时也有着令人惊叹的实力和体量，目前是3A信用评级，固定资产投资1255亿（含TOD开发），资产规模达到了1275亿元。

图丨合肥轨道5大TOD示意

论如何根据合肥地铁规划方向，起笔就有全局视野，多点开花的布局TOD项目，谁能比合肥轨道更笃定？

论手握合肥各大站点热力度，能精准定位更适宜开发TOD项目的板块与区域，谁能比合肥轨道更从容？

论从城市角度长远规划推进、探索TOD趋势开发，谁能在观念广度、能力深度上比合肥轨道更专一？

03

城市风口型开发理念+天赋型选手，可谓天时、人合兼具。

而可喜的是，摊开地图，你会发现棠悦风华的占位，更具地利型。

图丨棠悦风华区位

根据相关政府规划，淝河新中心将打造两岸型城市级中心，形成片区新型“商业+文旅”中心，依托社区公共设施服务半径要求，结合轨道交通站点设置邻里中心，协同配置商办及城市综合服务配套，致力打造为合肥“产城文居商”综合型城市窗口。

以TOD5.0站产城人园一体化发展模式来看，这片土地的综合素养全部符合。

论产业，这里有中国视界、数字经济港、新东方安徽总部；论医养，这里有合肥市中医院/市三院新区；论生态，这里有南淝河、关镇河生态走廊；论教育，有淝河小学、四十八中教育集团；论公共文化，有工人文化宫；论地铁，有6号线......

可以说，棠悦风华是城市意志、定制土地与天赋选手三向奔赴的结果。

图丨棠悦风华鸟瞰

而具体到项目来看，它也带来诸多诚意：

●区域唯一TOD，地铁无缝归家，畅达全城；

未来的棠悦风华，依托地铁6号线甘棠路站点直达，实现地铁无缝归家。

同时借上海路、裕溪路交汇的立体出行优势，将高效链接包河主城、东部新中心、骆岗中央公园、滨湖、省府等核心板块，同时实现全城各区“无红灯”快速通达。

●全维业态汇聚，最大化释放“垂直交通”便利性；

项目规划了摩天商办塔楼+一站式商业集群+社区中心公建组团+自建幼儿园，并通过共享轨道站点上盖+洄游式人行动线+TOD复合空间这“一面一线多点”所带来的丰盛场景与精致烟火气。

图丨垂直交通示意

同时在设计上，利用下沉广场、垂直交通体、风雨连廊等手法，让轨道人流能快速直达地下负一层，地上一二层以及公园和居住小区，最大化激活地块氛围，同时将下沉广场和公园景观整体设计，使轨道高效链接商业、公园、住区等各功能板块。

●携手全球级设计院，呈现全维复合式生活圈；

据了解，项目设计公司也是大有来头，建筑设计与景观设计分别是长厦安基AAD与蓝调景观BLUES。

前者是WA100全球100强建筑设计公司，曾获2023国际建筑奖、CREDAWARD地产设计大奖。后者曾获IFLA亚太地区景观建筑奖、墨尔本设计界、园冶杯设计金奖......作为国际顶尖设计单位，奖项拿到手软，相信二者的强强联合，能为棠悦风华呈现出更高预期的品质。

●合肥轨道TOD高端“风华”系作品，号召力有目共睹

熟悉合肥轨道TOD的可能会知道，“风华”系隶属合肥轨道的高端系列。此前同系的都会风华就曾在2023年创造了数次摇号热销的现象级开盘，市场号召力可见一斑。

图丨都会风华开盘实景

而这一次的棠悦风华，系出一脉，并且又针对在地属性做了专属定制化。

有幸提前看到了棠悦风华的部分规划，它不是简单做资源加法，而是有着诸多细节设计来串联社区资源与城市资源，让人的居住体验进一步进阶，核心就是“一心 两带 两轴 四园”结构。

图丨棠悦风华规划结构示意

一心（城市活力中心）：以甘棠路下沉广场出口为中心，融合商业、办公，公园为一体的城市活力中心。

两带（城市脉络活力带、城市脉络休闲带）：城市脉络活力带链接城市商业、党群、6号线出站口，以城市公园的形式，将各个功能紧密连接。

两轴（礼仪归家空间轴、城市形象景观轴）：礼仪归家空间轴——打造归家林荫大道，营造静谧的社区氛围，创建美好归家场景。城市形象景观轴—打造高品质主题立面，优化城市形象。

四园（四个景观中庭）：四个内部景观中庭形成层层递进的空间序列，良好的景观视野，提升居住品质。

种种类类的设计与考量，都是意在消融社区与城市的边界、跨越生活与工作的隔阂，提供一个在本质上区别于市场主流产品的生活方式。

图丨棠悦风华建筑效果图

试想一下，未来居住在这里的生活：不用出社区，晨起锻炼顺带送娃进幼儿园；饭后散步，下到社区商街，逛逛街喝一杯奶茶；看电影、下馆子，或想买一束花点缀心情，都是一时兴起的事。购物、休闲、娱乐、教育等需求都能满足，完全可以实现“出门地铁，下楼商业，左手居住，右手办公”的摩登理想生活。

04

回到楼市来说，其实即便将棠悦风华TOD的属性摘除，这也是一个价值点满身的项目。

一来，项目地处的淝河板块，城市规划上属于合肥十四五规划中的片区中心之一。这两年板块内部又提出要围绕南淝河打造两岸型城市级中心，政策加持之下，属于城市风口板块，是资金更安全的投放去向。

图丨南淝河实景

二来，从地理位置来看，淝河北望包河主城，东依东部新中心，南望骆岗中央公园、滨湖，几乎被合肥其它高能级板块所环绕，处于几何中心，得天独厚的位置，让它的购房客群非常广，老城改善、滨湖外溢，都更偏爱这里。

三是，板块内的配套资源仍在高速、高质兑现，长远来看，包含4横5纵主干路网，10所小学、5所初中、1所高中，包括还有杉杉名品小镇、包河万象汇等等......烟火气十足。

四是，背靠的合肥轨道，不仅资金雄厚，更有着15年共建合肥的阅历厚度。此前的发布会上，合肥轨道更是提出了“产品主义”、“长期主义”，做实、做细、做精地产赛道的决心不言而喻。

图丨棠悦风华下沉式会所（过程稿）效果图

五是，从目前曝光的消息来看，棠悦风华的产品力也能站在淝河板块TOP1梯队。比如下沉式会所，拓宽生活场景的同时也为业主生活质量提级；还有酒店式大堂，给到业主足够有仪式感的归家体验；以及辨识度极高的门脸、层层递进的景观设计，配置完全不输。

上图丨棠悦风华社区门庭（过程稿）效果图

下图丨棠悦风华社区景观（过程稿）效果图

最重要的一点，项目是毛坯限价项目，结合104-160㎡的户型设计，总价段可能是今年淝河板块最“惊喜”的买房选择。

城市极核地段、国企背书、产品力硬核，还带一点价格惊喜的2024年买房选项，你有什么理由拒绝？

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