官宣！楼市第一城，全脱了！

作者：余飞

01

成都梭哈了

长沙之后，楼市第一城成都，也全脱了。

先解释一下成都为何是楼市第一城。

内地城市中，最大的新房成交市场，此前一度是重庆。毕竟重庆虽然称作市，但其实是一个省的面积、经济和人口体量，位居第一并不让人惊讶。

后来，武汉取代重庆，成为了最大新房成交市场。2022年年中，成都的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座，到如今依旧是。

2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。

4月28日，成都发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确：

从4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格。

这意味着2016年以来启动的限购，宣告终结，成都全脱了。在成都购房，可以随便买，买多少套都行。

去年9月份，成都曾大幅放松过一次限购。

首先是缩小了限购区。对四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域；其他区域不再审核购房资格。

其次，在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格，更好满足居民改善型住房需求。

此外当时将社保要求降低至6个月。

随着成都彻底取消限购，目前中心城市中，仍没有全面解除限购的城市，只有北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、西安。

杭州不久前将二手房全面解除限购，新房仍保留。

接下来全面解除限购的城市，大概率是西安和杭州。

02

成都全脱背后

和之前长沙解除限购一样，成都全面梭哈背后，其实也是房地产下行压力所致。

从2021年年中开始，全国楼市进入了调整周期当中。此后中心城市次第陷入泥淖。

成都还算最能扛的一个，因为在2021年中至2022年年末这段时间里，东中部热点城市基本全部开启了调整，但成都依旧如火如荼。

2022年，成都二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。

直到去年，成都才开始转向。

成都市统计局数据，2023年成都商品房销售面积2204.2万平方米，同比下降3.9%。

房价方面，国家统计局数据显示，成都新房从去年11月份开始转向下跌，二手房则从去年7月份开始下跌。

进入2024年，在全国大势影响下，成都跌势在加快。

先看下一季度的全国大势。

国家统计局披露：

一季度月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%；其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。

来源：国家统计局

这一数据，自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。

这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。

国家统计局披露：

新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

来源：国家统计局

从今年一季度的表现来看，没有最冷，只有更冷。由此来预估，2024年的商品房销量可能会直接跌至“双8”左右。

房价方面，最能反映市场状况的二手房，70个城市中，环比仅福州环比增长了0.1%，其余全部下降。同比，也即与去年同期价格相比，70个城市全线下降。

这种背景下，成都形成了相呼应的跌势。

成都市统计局数据显示，1-3月成都商品房销售面积下降30.7%。房地产投资数据也未走出下行通道，一季度成都房地产开发投资下降12.9%，商品房新开工面积下降29.1%。

二手房同样如此，克而瑞四川数据显示，一季度成都二手房成交了37376套，同比下跌了34%。而且套均成交周期都在大半年。

房价方面，3月份新房环比下跌0.1%，同比上涨2.7%。同比显示上涨是因为成都新房价格去年11月份才开始转跌。

二手房，成都3月份环比下跌0.7%，同比下跌4.3%。

国家统计局的数据数据与市场真实的体感，其实存在很大差别。从机构披露的数据来看，成都的房价跌幅，显然没有这么温柔。

诸葛找房披露，当下成都的挂牌二手房调价房源中，90%在降价出让。

克而瑞四川数据显示，3月成都中心城区二手房成交均价约为1.45万元/㎡，跌回2019年1月水平。

从各板块来看，跌幅最大的是科学城板块。数据显示，科学城目前二手房均价17477元/平方米，相较于2020年的30258元/平方米，下跌了42%。直接从“3”字头跌入了“1”字头。

相比于2020年，二环内的东客站均价跌破了2万，柳林、郫都老城、龙泉驿老城、新都老城、温江老城、红光、西河跌破了1万。

03

成都也躲不掉

在之前成都楼市还热闹的时候，我就说过。这一轮楼市是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。成都也不能。

这都是上一轮牛市期间，中心城市不计后果地上涨的后果。

不计后果上涨之下：

一方面，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。

另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。

在前两天说西安的文章中，我也强调过，西安的新房价格，早晚会步其二手房价格调整的后尘，只是时间问题。

如今所有的中心城市二手房价格都在调整当中，大多数中心城市的新房都在降价打折。

成都调整也才开始。

成都这座城市优劣点相对分明。

强势在于经济和人口，其GDP位居省会城市第二，仅次于广州，是中国第二省会。人口在2000万以上，城区人口超过1000万，是10个超大城市之一。

而且，人口增量一直都不错。2010年至2020年，常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。

2023年，在全国人口减少量加速的背景下，也仍有13.5万的增量。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

劣势在产业，成都的产业相比于东部城市存在明显短板，尤其是工业、先进制造业、汽车工业等。

再加上过成都2021年前后房价其实也猛涨了一波，泡沫相比于东部虽然小一些，但绝对泡沫也很大。

调整时间不会短。

本号再强调一下当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。