龙华.北站【中海.珑悦理】深度测评--优缺点+户型分析

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【项目名称】中海.珑悦理

【占地面积】约1.2万㎡

【建筑面积】约7.53万㎡

【推售产品】88-128㎡ 3-4房

【交付标准】简装交付

【交房时间】2025年7月

【房产性质】住宅70年

【总 户 数】规划946户

【车 位 数】约637个

【物业公司】中海物业

【物 业 费】4.8

【容 积 率】约6.28

【绿 化 率】约40%

【梯 户 比】3T6

中海.珑悦理为北站地块A806-0400限价地，由中海以22.29亿元+竞配13740㎡自持竞得，宗地土地面积约1.2万㎡，建筑面积约45.8万㎡，规定计入容积率的总建筑面积不超过7.2万㎡，其中：住宅6.87万㎡，商业1000㎡，初始建设公共租赁住房建面6870㎡，宗地普通商品住房平均销售价格不高于7.245万元/㎡。

整个小区占地1.2万方，由3栋建筑合围而成，其中1栋一单元、二单元为可售商品房，43层的超高层，3T6户；1栋三单元为自持租赁+移交租赁，32层3T6户；可售商品房480户，租赁463户；小区建筑呈现‘一字’，相互之间没有遮挡。

交通地铁：项目交通比较便利，到深圳北站约600米的距离，深圳北站不仅有通达全国各地的高铁，也是深圳地铁4、5、6号线的换乘站点，在此站乘车，通勤南山、前海、宝中、福田、罗湖、光明、观澜等区域都非常便捷。

教育资源：根据龙华区教育局招生范围，项目地块小学在龙腾学校招生范围内，初中在龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、深圳外国语学校龙华校区初中部招生范围内；项目旁边还有一块9年教育用地规划，目前已经确定是格致学校，而且在近期已经动工开建。

商业配套：项目周边中大型商业比较多，小型商业反而比较少；1公里范围内有北站缤果空间、天虹商场、皇嘉商业广场（天虹）等。2公里范围内有民治1881MALL、嘉煕业广场（大润发）星河COCOcity、玖龙荟、红山6979商业中心等。

公园配套：项目楼下就规划有多块公园绿地，其中最具代表性是绿芯公园占地面积约10.42万㎡，规划总建面约16.14万㎡，兼具休闲娱乐和市政配套服务功能，还配以华润万象商业。

推出建面约88㎡三房两厅两卫，约97㎡三房两厅两卫，101㎡三房两厅两卫，约128㎡四房两厅两卫，共计四个面积段产品。

建面87平米：3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局，S墙设计预留冰箱位，开放式厨房，符合当下户型设计的主流；整个户型设计方面没有明显的槽点，反而亮点不少；87平米能做到3房2卫，而且客厅开间3.6米，可以说是非常的亮眼，放眼整个深圳来说都是十分的优秀；阳台同样很大气，3.6 * 1.7米，在87平米这个面积段来说是又长又宽；主卧和次卧都是双面飘窗，不仅采光好，而且增加了很多的赠送面积，三个房间的飘窗都很好利用。

87平米户型有西北（主要偏西），正北朝向，虽然户型设计方面很优秀，但是朝向方面不尽人意；西北朝向采光方面不用担心，主要是西晒比较严重，而朝北更多的是客厅和次卧的采光问题，双面采光的卧室采光不受影响；如果非要在87平米的户型做选择，小编本人更愿意西北朝向，也不会选朝北的房子。（仅仅代表个人观点）

建面97平米：3房2厅2卫，传统的竖厅动静分区格局；S墙设计预留冰箱位，开放式厨房设计；可以说是87平米的加强版户型，保持87平米户型的优点的同时，各功能间的面积都稍微提升，整体的居住舒适性更上一层楼；客厅开间3.8米，在龙华基本没有对手；6.5米的大阳台，客厅和次卧相连；同样是有两个卧室是双面飘窗设计。

97平米户型1栋2单元是：西南朝向是独门独户格局，东南朝向非独立入户；1栋1单元是：正东朝向独门独户，正南朝向非独立入户；97平米户型可以选择的朝向比较多，而且所有的朝向都不错。

建面101平米：3房2厅2卫，传统的竖厅户型动静分区；同样有冰箱预留位，开放式厨房设计；餐厅开间3.8米，客厅开间5.1米，需要注意的是餐厅开间和客厅开间大小是不一样的；5.1米长的宽景阳台。

101平米1栋二单元东南朝向，1栋一单元正南朝向，可以说是整个小区最好的两个朝向了。

建面128平米：4房2厅2卫，横厅设计南北通透，而且阳台是东南朝向或者正南朝向，深圳夏长冬短，这种通透户型很受欢迎，也符合当下年轻人的选择；两个单元都是独门独户的设计格局，同样是东南和正南两个朝向。

视野景观：项目西北侧临玉龙路，目前看向绿芯公园，华润北站超核万象中心及规划商办地块建起来后基本就没啥视野了，好在短距离内不存在遮挡问题；东南方向临近的是规划学校和一个社区公园，属于永久性建筑，未来很难发生改变；朝南和东南方向差别不是很大；西南朝向最大的影响是华润403用地的遮挡。

采光：项目户型朝向比较多，短距离内都没有严重的遮挡，未来也不会有太多的改变，特别是西南、东南、南朝向，采光中高低楼层都没有影响，采光最大的是北朝向，不是遮挡问题，而是朝向本身问题。

1.项目位于龙华.北站，去年北站周边的几宗地都成功出让了，接下来的1-2年会是北站片区规划集中兑现期，3-5年后北站片区不仅会是另外一副景象，片区也将晋升为龙华标杆。

2.项目交通比较便利，到深圳北站约600米的距离，对应的教育资源也不错，商业更是有华润万象的加持，刚需配套比较完善，而且都还不错。

3.整个楼盘户型设计对比龙华其他楼盘有较大的优势，不包括赠送的情况下得房率在78%左右，可以说做到了超高层得房率的天花板；户型飘窗比较多，包括赠送的情况下得房约在92%--95%左右。

4.对比开盘，现在项目给到的折扣比较多，3月份整个项目出售情况排在龙华前三；核心地段、超高得房率、对比开盘不错的折扣等等因素叠加，目前市场比较认可。

任何楼盘都有自身的优缺点，买房的前提条件是：楼盘符合自身需求的前提下，认可楼盘的优点，接受楼盘的缺点；如果购房需求都不明确，劝大家先仔细想明白或者找小编详细聊聊；

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项目位于龙华.北站，北站片区作为龙华核心区的重要组成部分，也是带动龙华发展的“火车头”，政府对北站片区的规划比起其他地方的规划格外的谨慎小心，在龙华发展的十几年中，只有北站片区的储备用地没怎么动；2022年是北站片区发展‘元年’，片区迎来了批量规划落地，华润、中海、招商、保利重量级央企纷纷在此搭台，助力北站国际商务区的建设，重头好戏才真正开始！

北站片区依托深圳北站枢纽规划打造“北站国际商务区”，以“城市超核+深圳北站”的“双芯”结构，突出龙华都市门户地位，重点发展总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新、数字经济等现代产业，打造打造集创新、服务、文化、体验等于一体的具有全球影响力的城市会客厅。

北站作为未来龙华发展的重点片区，买房第一要素就是区位，预算范围内，核心区域更加有优势；华润超核、华润紫云府、中海珑悦理、中洲迎玺花园、保利招商珑誉，北站‘五子’都有明确的优缺点，考虑北站的购房者结合自身的需求，选择适合自身的楼盘。

3月份，中海珑悦理销售情况在龙华前三，综合对比北站其他楼盘，折后中海珑悦理性价比还是挺高，特别是户型和得房率，大家认可度很高。当然缺点也是很明显，停车位问题、租赁房问题等，目前市场以刚需为主，大家更加在乎的是性价比，性价比远远排在第一位。

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