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曙光已现?三年前警告恒大暴雷的分析师 如今看好中国地产复苏

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财联社4月25日讯(编辑 刘蕊)2021年初,瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam曾罕见地对中国恒大集团给出了卖出评级,一度震惊了市场。几个月后,恒大正式暴雷,证明了John Lam的先见之明。

而如今,这位分析师开始调转方向,在不少人仍对中国地产行业心存疑虑之际,预测中国房地产市场将逐步复苏。

瑞银开始转而看好中国地产业

近日,John Lam在香港接受采访时表示:“在三年的看跌之后,由于政府的援助,我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。

他预计,国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平,中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月,他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

Lam毕业于香港科技大学,曾在摩根士丹利工作过一段时间。

2021年1月,John Lam下调了对恒大的评级,并将目标价从之前的14.50港元下调至6港元,成为当时19位关注恒大的分析师中唯一一位给予该公司卖出评级,并将目标股价下调至当时市场股价以下的分析师。

他的举动在当时引起了市场哗然,但随后他的担忧很快得到了证实:恒大股价在当年4月开始暴跌逾90%,当年下半年暴雷,14个月后停牌。

但现在,John Lam认为,在经历了几年的痛苦时光之后,中国房地产行业正准备缓慢复苏。

曙光已现?

虽然John Lam预计,中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨,但降幅会有所缓解。

他认为,按面积计算,今年国内住宅销售可能会下降7%,低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%,较2022年39%的降幅收窄。同时,一线和二线城市的房价可能下滑10%。

Lam还预测:“一旦房价稳定下来,我们认为被压抑的需求将会回归,因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。”

John Lam还提到,由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋,从而减少了供应过剩。在楼市低迷期间,中国开发商的新屋开工量下降了58%,远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。Lam认为,这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。

中国地产市场比日本更健康?

在近期的房地产危机中,不少人会联想起此前日本和美国的房地产泡沫破裂危机。

事实上,日本用了大约15年的时间才从上世纪90年代初的大规模房地产泡沫中走出谷底,而美国则用了大约6年的时间才从次贷危机中复苏。而目前,中国大陆房价较峰值下跌近20%,与1997年中国香港楼市泡沫破裂后70%的跌幅相去甚远。

John Lam认为,中国大陆的房地产市场比日本和中国香港更健康,其危机程度也不及后二者严重。其原因是中国城市化率和家庭杠杆率较低,并且实施了严格的外汇管制,这些因素结合在一起,使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

Lam认为:“我们应该期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前,最大的争论是购房者需求如何恢复的宏观问题。”

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