大利好！北京出手，今起实施

北京楼市继续松绑！

继北京市“离异3年内不得在京内购房”的限购政策正式废止后，4月22日，北京再次下发楼市新政。

4月22日晚间，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》显示，根据当前房地产市场形势，为更好支持居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，现就北京市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径作出如下通知：

2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。

各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

据证券时报报道，对此，中原地产首席分析师张大伟表示，随着市场的变化，以前针对市场过热出台的过严政策已经不适宜当下市场。之前政策是打击少数假离婚购房，当下市场已经发生明显变化，也基本没什么人离婚买房，而且已经执行了认房不认贷政策，大部分家庭没有必要做假离婚。理论上只有极少数已经有房还想再买的北京户籍家庭可能会被这个政策影响。整体看，楼市政策在不断小步放松，一个月一次政策，市场也在这些政策影响下维持基本平稳。

上个月刚取消“离婚限购”

3月27日，北京市废止“夫妻离异任何一方3年内不得购房”规定的有关文件。

此前，2021年8月4日，北京市住建委发文规定，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

图源：北京市住房和城乡建设委员会官网

“《公告》标注‘失效’意味着这张政策本身不再执行，因为按照工作机制来说，若是还要执行，其实是会提前发文类似‘续期’的，而现在失效的说法，就可以理解为不再执行这个政策。”易居研究院研究总监严跃进表示。

严跃进解读称，离婚限购的政策，是过去几年管控“借离婚骗取购房资格”的一项政策，当时虽然有争议，类似有误伤，但总体还是执行的。现在各地购房政策进一步调整优化，且一线城市在去年底和今年初限购政策放松的基础上，本身会有新的政策动向。离婚限购政策的取消，具有积极的导向，也充分说明当前房地产市场的政策面进一步宽松。大方向看，放松是必然的，本质上也是为合理住房消费需求提供更为宽松的购房政策。从实际过程看，此类政策具有非常重要的意义，意味着二季度各地进一步优化政策，也客观上响应了此前国常会进一步优化政策的导向。

值得关注的是，北京从2023年以来陆续出台了一系列的房地产调整政策。

例如，2023年9月1日发文在全市范围内实施“认房不认贷”政策；2023年12月14日印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，首套房首付比例统一降至30%，调整普通住宅认定标准，下调个人住房贷款利率政策下限，延长房贷年限；通州执行9年的“双限购”政策解除。

北京楼市隐现“小阳春”

多家机构的数据显示，从去年开始，北京二手房的挂牌量便保持相对较高的水平。自今年2月20日起，二手房挂牌量继续增加，当前已达到17万套的规模。

供应扩大的同时，带看与成交规模也明显增加。中原地产的统计显示，3月的首个周末（3月2日-3日），北京市二手房成交约1700套，比此前一个周末的成交量提升了超过50%。3月第二个周末（3月9日-10日），北京二手房成交量达到2100套。

虽然这一水平不及2023年同期，但与2024年春节前相比，涨幅明显。

中原地产首席分析师张大伟表示，按照北京市的入学政策，只要在5月采集学生信息，就可以在房屋所在的学区入学。虽然近年来北京开始实施多校划片，但仍有一批家长在此时买入学区房，并拉动了3月、4月的市场成交。

他表示，在近期的市场升温中，学区房的引领作用不可忽视。此外，还有一批改善型需求，也在此时进行房屋置换。

但二手房的小幅升温，似乎尚未激活新房市场。21世纪经济报道调研发现，当前北京的在售新房普遍采取了价格折让措施，但整体成交情况并没有明显回温。

支撑二手房交易量回暖的，还有价格的下降。

朝阳区惠新西街区域某链家门店店长顾伟（化名）表示，其所在的片区，有部分业主的房屋挂牌时间超过一年。由于一直没有找到合适的买家，价格也不断下调，部分房源的价格已经降至2017年初的水平。

他表示，最近几个月，片区内挂牌的房源量增加，于是一些业主继续下调价格。

据58安居客统计，当前北京挂牌的二手房源中，50%以上的房源总价在500万以内，只有18%的房源总价超过了800万，而2000万以上的豪宅占比仅有2%左右。

张大伟也表示，市场的阶段性底部已经基本出现了，不少小区出现了明显低于市场价的房子。“很多不错的房源比2022年初已经跌了30%以上，有些小区甚至出现了接近腰斩的房源。”

在实际成交中，这部分房源对价格的带动作用不可忽视。顾伟表示，急于出手的业主，通常都会给出低于市场的价格。该成交价格会成为参照，带动其他房源的价格下调。

充足的供应量、相对不高的价格，为“小阳春”的诞生提供了条件。但多家机构指出，今年的“小阳春”仍可能只是弱复苏的局面，成色或不及以往。

张大伟表示，相比往年楼市在春节后就转向复苏，今年的升温比其他年份来得更晚，且交易量不如去年同期数据。所以今年可能是最弱“小阳春”。

来源丨21世纪经济报道（张敏、边万莉）、证券时报

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本期编辑 黎雨桐

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