这两个问题没解决，房价还要跌！

近期，房企沟通会上有老总表示，

那么多利好政策释放，市场要开始回暖了。

但从市场反馈出来的数据，证明他们似乎有些过于乐观。

市场还没有筑底！

被双重暴击的杭州。

一是杭州绿城大肆宣传的楼盘，翻车了。

绿城·锦海棠首开弃选率高达70%。

锦海棠是何方神圣？

是绿城在勾庄全力打造，把产品力卷到极致的天花板产品！

勾庄是什么板块？

坐拥双地铁和万象城的刚需圣地！

巅峰时期，2万人摇号抢房的传说板块！

一年多前，仍需要拼社保才能有资格摇号的热点板块！

BUFF叠满的锦海棠也无法支棱起来，标志着杭州新房市场又进入了一个下行拐点——

杭州300万级板块，几乎都不行了！

市场的冷风还在吹！

二是杭州土拍市场二度走冷。

4月16日，杭州8宗地土拍，7宗底价成交，1宗溢价率1.8%。

其中，4宗地块的背后站着城投。

此外，拿地的民营房企除了滨江就是建发兴耀，其余房企似乎进入了“冬眠”状态。

如果说，上一轮的土拍流拍是因为土地区位一般，那么此次的凉意再找不到辩驳的理由——

• 更好的地块，遍及西湖之江宝地、运河新城、豪宅区钱二。

• 更低的地价，钱二起拍楼面价比之前下调约10%，利润空间达2万/㎡。

重赏之下，不见勇夫。

双重暴击之下，杭州稳不住了。

4月16日，杭州土拍再度遇冷。

次日，杭州召开房企座谈会，计划加强“以旧换新”策略，通过二手房换新带动新房销量，进而稳住土拍市场。

不止杭州。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%。

其中，广州和深圳分别下降0.7%和0.4%。

4月份第二周，南京新房认购409套，成交419套，环比上周认购下跌15.7%，成交下跌4.6%。

苏州豪宅区也不香了。

去年5月，园区低密神盘华润润月雅筑认筹人数定格741人，中签率低至11%。

半年后，一路之隔的路劲·君和居仅200余人认筹，中签率飙升至48%，并且还没卖完。

今年一季度，成都新房成交24336套，同比去年少了11930套。

全国范围来看，今年一季度，新建商品房销售面积和销售额分别同比下降19.4%、27.6%，均是大跌！

再到二手房市场，还要更惨烈一些。

全国70个大中小城市一季度二手房价同比都有不同程度的下降。

全军覆没！

终端市场行情仍在下探，反馈到新房市场与土拍市场，自然更有下降空间。

一切迹象表明，

全国市场，都还没有到底！

前些年欠下的债，还没还完。

16、17年，商品房销售面积同比增长率超15%，其中，有近一年时间增长率超过20%，最高达30%！

同期，M2增速在10%徘徊。

建房子的速度，比往池子里充钱的速度还快！

当然，疯狂的岁月可不止有两年。

近10年来，每年商品房销售面积都是超高水平。

即便16、17年商品房销售增长率比M2增速还快，18-21年在此基础上，仍然保持销售面积正增长。

22年，商品房销售面积同比虽然下降，但仍高于15年，依旧保持一个较高水平。

看明白了吗？

这么多年来，新房一直在超量供应！

由于滞后性，等到这些新房逐渐交付，流入到二手房市场后，大家才发现原来和自己竞争卖房的房东居然有这么多，你我都是接盘侠。

就拿杭州勾庄举个实例。

19年至今，勾庄一共推了20个新盘，累计成交新房15600多套。

22年，更是迎来了供应大爆发，一年卖了7个盘，成交约5000套新房。

板块也从2万人摇，一步步退化成千人摇，再到如今弃选率超过70%的地步。板块内有项目的去化率也急转直下，首开去化达90%，后期开盘最低去化率仅约20%。

未来两年，勾庄还会有10000多套新房要交付。无数房东抛售踩踏的画面，近在眼前。

全国来看，商品房库存持续上升。

从20年开始，全国商品房库存量每年都在增加，尤其是23年末，库存量达到67295万㎡，涨幅高达19%。

看来，前些年疯狂造房子带来的供应压力，还需要消化几年。

然而，

现在真的买不动了。

据统计，有房一族在去年整年提前还房贷约7万亿。同时，居民购房意愿不断下降。

买房的人少了，提前还贷的人多了。反馈到数据上，则是20年来，居民个人租房贷款余额首次出现下降！

买房人数减少，叠加购房意愿减少，最终——

楼市购买力减少，市场需求端疲软！

以上，就是市场仍未到底的逻辑。

前些年，供应量猛增，居民疯狂加杠杆买房，房价水涨船高。

近年来，供应压力压迫到二手市场，房价走低，大家又开始去杠杆，购房需求持续减少。

本质上来看，还是供过于求问题。

那些年，疯狂造房子欠下的债，到现在还没还完。

让市场筑底的大招只有两个！

有没有发现，现在频出的政策，药效都很短。

如放松限购、降低首付比例、降低房贷利率，或者是现在的“以旧换新”等政策，都在刺激需求，市场短时间地活跃后，很快又沉寂下去。

大家朴素的看法就是，政策还会出现，房价还会跌，最终仍选择观望。

这些终归还是没从根子上解决问题。

回到之前的观点，现在市场迟迟未到底，本质上是供应过剩带来的需求疲软。

我们要做的是直击痛点。

首先，减少供应势在必行。

这点，在市场无形的手的调节之下，已经逐渐在实现。

24年，大部分城市的供地计划都在减少住宅供地。除了郑州、沈阳等个别城市，苏州、厦门很多城市都在下调宅地供应。即便是上海，24年也预计砍掉一成供应。而如苏州，宅地供应直接腰斩。

今年一季度，宅地成交也在下降。

据统计，全国300城住宅用地推出4030万㎡，同比下降越3成；成交宅地3511万㎡，同比下降超10%。

供应持续下降，库存不断减少，那么市场底部才会真正显现。

但问题不会那么容易解决——

土拍市场的一头连着财政收入。

现在土地市场不好，财政收入大受影响。

最近，公共服务费用上涨的事情，大家都有所耳闻，这就是土拍市场下行带来的影响。还有就是各地公务员的降薪，甚至是事业编制被砍，根源都是土地财政的减少。

正如现在的供应减少，是因为市场不行，土地供应无奈减少，但只要市场好一点点，土地供应就会立马跟上。

土拍之于财政收入就像是女人挎着的包，男人戴着的表。有瘾，戒不了。

其次，要打破经济上的堵点。

截止3月底，M2已超过300万亿。

据统计，美国M2是150万亿人民币，欧元区是118万、日本30万亿。从M2的角度来看，我们可把美国、欧洲、日本打包收购。

更关键的是，我们达到100万亿花了57年，达到200万亿花了7年，而达到300万亿花了4年——

在楼市下行期间，M2暴涨了一波。

问题又来了——

这些钱压根就不带动消费投资！

下表，在23年1-4月，实体部门（企业和个人）通过贷款获得了11.26万亿资金，最终这些钱基本都停留在了存款当中，并且大部分都是定期存款。

同时，与21年相比，金融投资超过腰斩。

问题出现在三驾马车“熄火”了两架：

一、2024年第一季度，固定资产投资总规模为10万亿，相比于去年同期的10.73万亿，同比下降6.7%。

其中，房地产开发投资下降了14.98%，民间投资下降了11.85%。

二、2024年第一季度的货物贸易顺差为1837亿美元，相对于2023年第一季度2047亿美元，同比下降10.3%。

同时，2024年第一季度社会消费品零售总额虽有所增长，3月份与食品、烟酒、服饰等相关的零售额为14361亿元，同比去年3月为14382亿元下降0.1%。

企业拿到钱，也不敢投资，反而放在银行存钱，企业不投资扩张，手底下的人自然也钱包干瘪，只能控制消费欲望，抑制需求。

从体感来说明这一现象就是，家门口的水果店开了又倒，倒了又开；公司底下的快餐店，停业了装修，促销一场，然后再停业再装修，再促销一场。

闭店潮一波接一波。

由此，存款成了目前是最保值安全的投资方式，除此之外，就是利用低息贷款下来的资金把先前的高利息贷款替换掉。

现在的情况，就像有一道堤坝，把天量的M2堵在上游。

没人敢投资，没人敢花钱！

这样经济能好吗？

为什么高盛敢断定中国的房价还要再跌3年？

只要政府还在高度依赖土地财政，市场稍有好转，土地供应就会激增，住宅就会一直供应过剩！

只要我们的三价马车跑不起来，上游的天量M2就会一直堵塞，需求就会一直疲软！

这两个问题没解决，供应端就无法抑制，需求端也刺激不了，市场就到不了底！

市场已经下行了好几年，但依旧有各种风声传来。

在这些年里，大碗见证了许多城市市场的跌宕起伏，结交到的自住买房、投资买房的朋友也越来越多。

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