农民工未买房近2亿，房地产空间还有很大吗

这几年楼市的情况大家都看到了，楼市目前还是处于下行的状态，而统计局副局长盛来运说不要一谈房地产就觉得没底，咱们当下的楼市仍然是具有支撑力的。因为仍有1.8-1.9亿农民工在城市中尚未实现完全市民化，进城购房的农民工比例不到三分之一。而这个话题也迅速登上了热搜，网友们也纷纷发表了自己的看法。

其实过往咱们都知道，很多次的经济软着陆都是依靠农村进行承接的，相信不少人读过温铁军专家的八次危机这本书，其中就是用作者60年的经验做了一个粗线条的框架性归纳，过去一共有四次大规模外资引发的八次危机。而其中的理论创新就是危机转嫁，因为咱们是一个典型的城乡二元结构社会，历次危机所造成的代价只要能够顺畅向乡土社会转嫁，城市产业资本危机就能软着陆，只要不能向乡土社会转嫁，就砸在城里硬着陆。砸出的结果要么被叫做调整，要么被叫做改革，并没有本质差别。当然里面的一些观点还是比较新颖的，感兴趣的朋友可以自行找书进行阅读。而从这次统计局表达的观点来看，后续的楼市还需要农民工进城接盘进行转嫁，因为过往大家定义的刚需已经不轻易接盘了，新的需求从何而来，也即是上面说到的近2亿农民工群体。

根据政府工作报告数据显示，咱们现在的常住人口城镇化率已经提高到了66.2%，而在1949-1995年城镇化率从10.64%增至29.04%，我们用47年的时间走完了城镇化的初期；在1996-2018年城镇化率从30.48%增至59.58%，当下还是正处于城镇化的中期，即快速城镇化时期。也就是在城镇化率高速上升的时期，楼市经历了至少三轮的上涨，而这个过程中也就是农民工大量进城的时期，而从国际经验来看，发达国家的城镇化率一般能达到80%以上，目前全球高收入国家的平均城镇化率为81.6%，所以咱们目前还有15个百分点的差距，如果按照过去年均提升1个百分点左右的速度，那中国的城镇化还有10-15年左右的空间。而城镇化率的提高，也会像过去一样迅速拉升房价吗，很多人肯定是这样以为的，因为购房需求多了，但是我们要掰开数据看本质，咱们真实城镇化空间并没有那么大。

因为虽然农村人口虽然还有多达4.77亿人，占比33.84%，其中还有近2亿人没有买房，但是里面的中老年人的比例越来越高，能进城有置业需求的年轻人几乎都已经进城，所以近年来城镇化速度明显放缓。因为过去很多一二线城市的人才落户或者引进，基本都是有比较高的门槛的，要不就是学历限制，要不就是年龄限制亦或者高技能要求，想吸引的是能为这座城市做出贡献的人才或者农民工，而不是什么人都能落户，那如果落不了户的，又不愿意积极缴纳社保的，那基本在过去也很难有购房资格。

即使有购房资格，想存够大城市首付或者有足够的月供能力的那也是凤毛麟角。所以农村的人口以中老年剩下的为主，这些人一个是没有需求买城市的房了，另一个是自己的能力也跟不上了，要不就已经帮孩子买了房，买不起的你再怎么刺激人家还是留在农村养老而已。你拿结婚、落户、甚至三胎补贴的政策去刺激年轻人还可以，刺激老人家确实心有余而力不足了。

而在2016年，是咱们年轻人口的高峰，又是城镇化的高峰，当时城镇人口一年新增2622万，而从21-23年仅新增1205万、646万和1196万。即便剔除掉中间疫情的影响，城镇化放缓的趋势也愈发明显。随着人口结构的进一步老龄化，下一步城镇化将面临更多的障碍。具体来说，在2016年，合肥力压杭州，全国第一，成为“2023年中国人口增量第一城”，新增人口21.9万人。

而在2022年长沙以18.13万人的人口增量位居全国第一，而在2016年广州的新增人口54.24万人，深圳增幅52.97万人，2017年深圳更是增加了61.99万，可以看出，短短几年的时间，各个城市新增人口的降幅也是非常之大的，现在一年能多20万人就可以登顶全国吸引力之首了，加上咱们出生人口在22年开始进行净减少的状态，后续城镇化率确实还有一定的空间，但是增速和质量肯定难以达到过往的水平了。

而且咱们要知道，即使农民工能进来接盘，能买入的也是最郊区和外围的房子，而从家庭资产配置来看，房地产底层购房的刚需断层明显，投资价值系统性下降，农民工现在也不会轻易去接盘外围的郊区房子了，大家都知道哪里的房子可以买，哪里的房子不能轻易买入了，而数据显示，农民工月均收入水平4780元，比上年增长3.6%，虽然是在增长的，但是现在全国平均房价都要9600元一平，靠工资能买入的农民工大概率已经买入了，买不起的确实难度还是比较大。

而从资本的角度来看，过去在咱们人口红利之下，老年人少、年轻人多，加杠杆需求大，资金供不应求，所以无风险利率很高，而现在和未来，随着人口红利转向老龄化，资金将逐步供过于求，资金荒变成资产荒，无风险利率势必下降，从存量房贷利率下调之后，大家已经有这种感觉了，利率是有很大的下调空间的，甚至可以大胆猜想，未来咱们的利率甚至会逼近零利率，一个是需求没有这么旺盛了，供大于求的定调是去年就已经做过的了，而二手房现在已经开始加速的降价出货，新房的反应稍微慢一些，或者说试探性的脚步还在走，包括现在一线挤牙膏式的救市操作也是同理。

库存压力如此高企的情况下，要想真实的去化，而不是左手倒右手的话，一个是提高大家的收入，有了闲钱才会考虑买更好的房子，另一个是降低现在的地价和房价，真正的把房价和居民收入关联起来，而不是无限制的上涨的炒作，就像空气一样，如果呼吸都要收费的话，那只会让大家学会憋气的技能，而不是更大口的呼吸了，因为多数人是没有那么多钱去交呼吸费的。如果农民工平均工资提高到全国房价的均值水平，也就时候9600元一个月，相信让这些人买房甚至买二套都是有可能的。

而当下，楼市的库存堰塞湖，其实就是土豪还在不断买豪宅抄底，普通中产想卖房卖不出去，想做改善手头也没钱，而底层的无房人士收入不足，有这个需求也没能力下手，市场就没办法循环起来，房企现在也很急，因为没有现金流后续生存就成为了问题，当然，解铃还须系铃人，咱们点到为止即可。