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农民工未买房近2亿,房地产空间还有很大吗

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这几年楼市的情况大家都看到了,楼市目前还是处于下行的状态,而统计局副局长盛来运说不要一谈房地产就觉得没底,咱们当下的楼市仍然是具有支撑力的。因为仍有1.8-1.9亿农民工在城市中尚未实现完全市民化,进城购房的农民工比例不到三分之一。而这个话题也迅速登上了热搜,网友们也纷纷发表了自己的看法。

其实过往咱们都知道,很多次的经济软着陆都是依靠农村进行承接的,相信不少人读过温铁军专家的八次危机这本书,其中就是用作者60年的经验做了一个粗线条的框架性归纳,过去一共有四次大规模外资引发的八次危机。而其中的理论创新就是危机转嫁,因为咱们是一个典型的城乡二元结构社会,历次危机所造成的代价只要能够顺畅向乡土社会转嫁,城市产业资本危机就能软着陆,只要不能向乡土社会转嫁,就砸在城里硬着陆。砸出的结果要么被叫做调整,要么被叫做改革,并没有本质差别。当然里面的一些观点还是比较新颖的,感兴趣的朋友可以自行找书进行阅读。而从这次统计局表达的观点来看,后续的楼市还需要农民工进城接盘进行转嫁,因为过往大家定义的刚需已经不轻易接盘了,新的需求从何而来,也即是上面说到的近2亿农民工群体。

根据政府工作报告数据显示,咱们现在的常住人口城镇化率已经提高到了66.2%,而在1949-1995年城镇化率从10.64%增至29.04%,我们用47年的时间走完了城镇化的初期;在1996-2018年城镇化率从30.48%增至59.58%,当下还是正处于城镇化的中期,即快速城镇化时期。也就是在城镇化率高速上升的时期,楼市经历了至少三轮的上涨,而这个过程中也就是农民工大量进城的时期,而从国际经验来看,发达国家的城镇化率一般能达到80%以上,目前全球高收入国家的平均城镇化率为81.6%,所以咱们目前还有15个百分点的差距,如果按照过去年均提升1个百分点左右的速度,那中国的城镇化还有10-15年左右的空间。而城镇化率的提高,也会像过去一样迅速拉升房价吗,很多人肯定是这样以为的,因为购房需求多了,但是我们要掰开数据看本质,咱们真实城镇化空间并没有那么大。

因为虽然农村人口虽然还有多达4.77亿人,占比33.84%,其中还有近2亿人没有买房,但是里面的中老年人的比例越来越高,能进城有置业需求的年轻人几乎都已经进城,所以近年来城镇化速度明显放缓。因为过去很多一二线城市的人才落户或者引进,基本都是有比较高的门槛的,要不就是学历限制,要不就是年龄限制亦或者高技能要求,想吸引的是能为这座城市做出贡献的人才或者农民工,而不是什么人都能落户,那如果落不了户的,又不愿意积极缴纳社保的,那基本在过去也很难有购房资格。

即使有购房资格,想存够大城市首付或者有足够的月供能力的那也是凤毛麟角。所以农村的人口以中老年剩下的为主,这些人一个是没有需求买城市的房了,另一个是自己的能力也跟不上了,要不就已经帮孩子买了房,买不起的你再怎么刺激人家还是留在农村养老而已。你拿结婚、落户、甚至三胎补贴的政策去刺激年轻人还可以,刺激老人家确实心有余而力不足了。

而在2016年,是咱们年轻人口的高峰,又是城镇化的高峰,当时城镇人口一年新增2622万,而从21-23年仅新增1205万、646万和1196万。即便剔除掉中间疫情的影响,城镇化放缓的趋势也愈发明显。随着人口结构的进一步老龄化,下一步城镇化将面临更多的障碍。具体来说,在2016年,合肥力压杭州,全国第一,成为“2023年中国人口增量第一城”,新增人口21.9万人。

而在2022年长沙以18.13万人的人口增量位居全国第一,而在2016年广州的新增人口54.24万人,深圳增幅52.97万人,2017年深圳更是增加了61.99万,可以看出,短短几年的时间,各个城市新增人口的降幅也是非常之大的,现在一年能多20万人就可以登顶全国吸引力之首了,加上咱们出生人口在22年开始进行净减少的状态,后续城镇化率确实还有一定的空间,但是增速和质量肯定难以达到过往的水平了。

而且咱们要知道,即使农民工能进来接盘,能买入的也是最郊区和外围的房子,而从家庭资产配置来看,房地产底层购房的刚需断层明显,投资价值系统性下降,农民工现在也不会轻易去接盘外围的郊区房子了,大家都知道哪里的房子可以买,哪里的房子不能轻易买入了,而数据显示,农民工月均收入水平4780元,比上年增长3.6%,虽然是在增长的,但是现在全国平均房价都要9600元一平,靠工资能买入的农民工大概率已经买入了,买不起的确实难度还是比较大。

而从资本的角度来看,过去在咱们人口红利之下,老年人少、年轻人多,加杠杆需求大,资金供不应求,所以无风险利率很高,而现在和未来,随着人口红利转向老龄化,资金将逐步供过于求,资金荒变成资产荒,无风险利率势必下降,从存量房贷利率下调之后,大家已经有这种感觉了,利率是有很大的下调空间的,甚至可以大胆猜想,未来咱们的利率甚至会逼近零利率,一个是需求没有这么旺盛了,供大于求的定调是去年就已经做过的了,而二手房现在已经开始加速的降价出货,新房的反应稍微慢一些,或者说试探性的脚步还在走,包括现在一线挤牙膏式的救市操作也是同理。

库存压力如此高企的情况下,要想真实的去化,而不是左手倒右手的话,一个是提高大家的收入,有了闲钱才会考虑买更好的房子,另一个是降低现在的地价和房价,真正的把房价和居民收入关联起来,而不是无限制的上涨的炒作,就像空气一样,如果呼吸都要收费的话,那只会让大家学会憋气的技能,而不是更大口的呼吸了,因为多数人是没有那么多钱去交呼吸费的。如果农民工平均工资提高到全国房价的均值水平,也就时候9600元一个月,相信让这些人买房甚至买二套都是有可能的。

而当下,楼市的库存堰塞湖,其实就是土豪还在不断买豪宅抄底,普通中产想卖房卖不出去,想做改善手头也没钱,而底层的无房人士收入不足,有这个需求也没能力下手,市场就没办法循环起来,房企现在也很急,因为没有现金流后续生存就成为了问题,当然,解铃还须系铃人,咱们点到为止即可。



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