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中山公园面临三大威胁

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中山公园的房价太洼了!

当前8.8万元/m²的板块均价比徐家汇低出1.7万元/m²,与曹家渡和武宁相比也低出数千;

甚至与长寿路都拉不开明显的价差。

即使是在2号线沿线中山公园也很洼,内环10万的房价一度被外环大虹桥和唐镇的光芒所掩盖。

中山公园正在面临三大威胁,不仅导致房价比较洼,更让人担忧其未来是否会继续走下坡路?

01

中山公园是吃了早期发展红利起势的,但现在遇到了更年期,显得后劲不足,诸多问题开始浮出水面。

遥想当年,中山公园出道即巅峰。

在上海只有5条地铁的年代,中山公园以其独特的地理优势,汇聚了2、3、4三条地铁线路。

成为了上海首个、比人民广场还领先的三轨换乘枢纽,在全市拥有一个很高的交通地位。

此时恰逢本世纪初上海房地产开发的火热时期,于是中山公园的价值立马被开发商发现!

中山公园开发了不少品质商品房,吸引了市区最早一批改善客的入住。

如凯欣豪园、路易凯旋宫、圣约瀚名邸、兆丰嘉园等。

中山公园一度以三轨换乘枢纽为傲,但是后来这个优势就维持不下去了,枢纽地位开始下滑。

随着上海地铁的飞速发展,越来越多的换乘枢纽如雨后春笋般涌现。

徐家汇已经有5条地铁了,而中山公园依旧是3条。

其枢纽能级甚至已不如陕西南路(1/10/12)和静安寺(2/7/14)。

如今的中山公园地铁站曾名为长宁站,更早之前则是老沪杭铁路的上海西站。

但随着沪杭铁路改道南翔,绕到真如设置西站,还有后来虹桥枢纽的崛起。

让中山公园的“上海西大堂”地位完全丧失!

受限于早期地下、地上轨交设施的布局,没了升级空间,中山公园已近20年没有新增地铁线路了。

反倒是高架铁轨的噪音越来越受人们诟病。

而且道路交通问题也日益凸显,限制了中山公园的进一步发展。

愚园路、武夷路号称中山公园永不拓宽的两条马路,与南京路、延安高架路连接非常不畅;

万航渡路路面机非混行,空间凌乱,慢行断点较多,让公园、校园及苏州河相互阻隔。

这一切,都是早期规划与开发所带来的后遗症。

中山公园的道路狭窄、弯道多、单行道也多。

枢纽地位的下降、道路交通的不畅以及难以改造的困境,已然成为了中山公园面临的第一大威胁。

02

这还不止,中山公园的商业地位下滑也比较严重,面临第二大威胁!

中山公园的商业开发非常早,凭借着兆丰广场、龙之梦、来福士等,老早就成为上海市级商圈。

以前上海西部没有一个好的商业,真如副城迟迟开发不出来,虹桥商务区也还没建。

这些无疑给了中山公园崭露头角的机会。

但是随着上海城市规模的扩大,地铁与商业不再是稀缺资源,中山公园的商办地位开始受到挑战。

现在中山公园核心区的商办规模是:

龙之梦32万方+长宁来福士广场36万方+兆丰广场5.54万方+玫瑰坊1.7万方=75.24万方。

但是一个徐家汇中心ITC就超过70万方,港汇恒隆广场大到40万方,直接吊打中山公园!

虹桥商务区堪称“巨无霸”,已建+在建+规划商办总体量超过1000万方,把中山公园踩在了脚下!

普陀的环球港48万方,比中山公园任何一个商场都大,显得更高端大气。

真如副城即将全面建成,商办体量也开始慢慢逼近中山公园了:

中海环宇城MAX32万方+LOVE大都会22万方+上海复悦荟4.3万方+绿地缤纷城6万方=64.3万方,没比中山公园差多少!

尤其是中海环宇城MAX入住了不少上海乃至全国首店,人气爆棚,似乎比中山公园还逼格了。

虹桥开发区有很多奢侈品店,如虹桥南丰城、尚嘉中心等,虽然体量不大,但胜在高端精致。

反观中山公园的商圈却逐渐走向平民化。

尤其是凯德将龙之梦的股权卖给了平安保险,这似乎也影响了商场后续的经营,如今再过去逛已经冷清了许多。

中山公园因为出道早,当初的商务办公楼现在看来规模偏小。

而且受限于有限的土地资源,无法继续拓展,使得其发展受到了极大的限制。

徐汇滨江、前滩等后起之秀的办公规模纷纷超过了中山公园。

从多媒体产业园靠着低廉的租金吸引中小企业的入住就能看出,中山公园的商办优势正在褪色。

这也与长宁全区均衡化发展的策略有关,没有把更多的商务资源导向中山公园。

这不,虹桥开发区、虹桥临空产业园等地都是长宁开发的重点,修建了很多办公楼,导入了很多企业。

相反,徐汇牺牲中南部将大量的优质资源都集中在内环的徐家汇,拉大了中山公园的差距。

在这样的背景下,中山公园的商办地位无疑面临着很大的威胁。

03

轨交、商办优势全部下滑后,接下来我们看到的就是,中山公园的房地产也开发饱和了。

没有流量宣传的中山公园,和长宁一样逐渐淡出人们的视野,存在感不高了。

公园周边超过80%的土地被各式各样的老旧小区和洋房占据。

即使是早期平整出来的地块,也迅速盖上了老塔楼。

回望上世纪九十年代,塔楼这一住宅产品从香港引入,一度成为时髦与高端住宅的代名词。

因为塔楼占地面积小、容积率高、配备电梯,重要的是能够俯瞰城市美景,视野非常好。

比如高达40层、采用2梯8户设计的兆丰花园,以前大家觉得新奇,争相购买。

但是随着时代变迁,塔楼产品慢慢被市场淘汰了,成了仅仅比老破小更好一点的存在。

中山公园急需高端住宅小区来稳固其内环内高档板块的地位。

但遗憾的是,这里的商品房开发起步较早,主要集中在2005年前后。

那时的上海商品住宅尚未进入进化期,早期的商品房普遍存在着户型设计过时、古怪、偏大等问题。

同时随着房龄的增长,停车位不足的问题也日益凸显,已无法满足当代新中产的审美与置业需求。

在中山公园难以找到一个能真正称得上是“豪宅”的小区,产品缺乏竞争力,置业地位面临威胁!

比如凯欣豪园,主力户型是36-62m²的一房和100-125m²的大两房,1800户居民只配500个车位;

路易凯旋宫的户型更大,两房120㎡,三房超过160㎡,因此总价偏高;

而朗诗虹桥绿郡和中山学林苑都是旧改翻新小区,谈不上什么品质。

中山公园高端住宅较少,分布也较零散,周边被老破小所包围,缺乏中产居住氛围。

但是反观旁边的镇宁路,有很多老洋房,在老上海人心中地位很高;

新华路更是被誉为百年国宾道,不仅历史底蕴深厚,还地处上海核心区域,聚集了不少“高端住宅”。

中山公园开发成熟度很高,改造空间相对有限,因此2012年后新盘开始断供,无法对市场形成及时补充。

前几年中山公园虽然也有少量新房供应,但却并不畅销,住宅市场不火热,这是为什么?

首先是新房体量小得可怜,社区氛围感不强;户型老旧,周边又被老破小夹击;

更加致命的是,这些新房没有“倒挂”,不存在“打新赚钱”的机会,影响了去化,市场反应平平。

比如2019年捂盘多年的虹康昭辉苑终于入市,仅仅是两栋楼80套的房源,去化却一点也不理想。

当时12.5万元/m²的均价没有一点倒挂,2019年3月开盘后,2021年还在扫尾。

而后还有兆丰嘉园、上述提到的中山学林苑这些“伪新盘”,曾经都是作为长租公寓对外出租。

如今在外籍租客减少的情况下,不得不重新包装对外出售,尽管广告打了又打,大家还是不买。

以兆丰嘉园为例,定价高达13-16万元/m²,哪有什么倒挂?且同样面临早期户型设计的问题。

2021年上海的新房市场大火,但是中山公园好不容易开出的愚园名邸却没有触发积分。

虽然只有约180套房源,但加上顶复却足足有近30余种户型,让人挑得眼花缭乱,而且户型设计问题多多。

从二手房到新房,中山公园都不足以承载新时代中产的入住需求,市区改善地位丧失了。

结果千万预算客户被迫出走中山公园,纷纷去往天山和长风等板块,购买力被周边竞品分流。

另外整个长宁实行快乐教育,中山公园没有学Q概念,更加促发形成了房价洼地。

剔除了学Q因素后,中山公园的房价与徐家汇相比水分更少。

长宁没有多余的土地去做规划,也没有强校去把房价抬高,房价比较亲民。

所以我们也应该庆幸,中山公园给了我们一个高性价比入住内环的机会。

中山公园的10万,比长寿路的10万住着舒适得多,也更加受到市场认可。

不过也得说明下,要是论同品质,中山公园还是比武宁更贵些,就是输在了房龄和产品上。

如果把长宁的地段分一个层级,中山公园只能算二级地段:

镇宁路、新华路、西郊是一级地段,住着长宁最有钱的人;

古北、天山、虹桥、中山公园是二级地段,是外籍人士和高级中产的聚集地;

北新泾、仙霞是三级地段,是平民老百姓住的。

在2035的CAZ中,中山公园也同样只是一个二级地段。

随着上海资源的外扩和均衡发展,中山公园的优势越来越淡化,逐渐沦为市区中一个普通的存在。

这是不是意味着中山公园未来会继续走下坡路呢?

从中山公园的发展轨迹中,我们似乎也能窥见上海众多板块的未来命运。

那么,究竟什么样的地段能够永葆青春,不被时代淘汰呢?这或许是值得我们深思的问题。

然而,即便中山公园的地位有所下降,它仍然比市区其它许多板块更具吸引力。

与曹家渡、江宁路、长寿路等相比,中山公园的商业氛围和商务环境仍然占据优势。

中山公园,如何在三大威胁当中,寻求突围?

▼以上为正文

编辑∣环线咨询

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