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跌破2.7万!南京楼市,难了!

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作者:余飞

01

南京,太难卖了

今年1月份,我写过一篇很火爆的文章《破“3”!南京房价,倒回2017年了!》,由于一些原因,被迫删掉了。

在那篇文章中,我详细介绍了南京2023年的楼市情况。

新房量价齐跌。全年新房成交量44404套(不含高淳、溧水),同比2022年下滑19.7%,也是自2013年以来成交新低;成交总面积536.1万㎡,同比也下滑23.2%,成交总金额(GMV)1718.1亿元,同比则下滑28.7%。均价32049元/㎡,同比下滑7.1%。

二手房量涨价跌。二手房成交量99353套(含高淳、溧水),其中主城9区成交量93300套,同比上涨30.3%。均价跌至29978元/平方米,同比下跌5.6%,再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线,可以看到,价格已经回到了2017年年中的水平。



来源:我爱我家南京研究院

进入2024年,这种形势没有丝毫改善。

近日,我爱我家南京研究院披露了南京一季度楼市情况。其中新房的成交量,堪称冷若冰霜。

数据显示,2024年一季度,南京新房住宅成交量3961套(不含高淳、溧水),环比下滑60%;成交总面积48.5万㎡,环比也减少59.2%,成交总金额(GMV)143.24亿元,环比下跌59.5%。新房成交均价29512元/㎡,环比小幅下滑0.6%,同比则跌了9.5%。

新房均价正式破“3”。

2023-2024年南京新建商品住宅成交量价情况



来源:我爱我家南京研究院

去年南京的楼市已经很冷了,谁承想,今年一季度三个月的成交量居然抵不过去年一个月的成交量。

二手房方面,相比于新房好得多,但同比去年,也是在跌。

数据显示,一季度二手房成交量21156套(含高淳、溧水),相比于去年一季度,下跌了23%。



二手房整体成交均价26245元/㎡,环比则下滑4.9%,房价回落至2.7万大关以内,且逐月走低,市场以价换量情况加剧。

02

新房与二手房价格卷疯了

这些成交量,还是在如今南京新房与二手房价格疯狂内卷中,出现的。

新房方面,南京的新房已经在打价格战。

3月份,南部新城云锦四季祭出77折卖房优惠、雨核73折、软件谷77折、江核76折、五桥6折、江宁东山77折。

3月份每日经济新闻更是爆料,南京栖霞区某楼盘推出了“倒贴10万卖房”活动。

该活动内容为:

从元宵节到3月18日举行团购返现活动,房价在原有9.5折的基础上,只要签约后银行放款,就能得到公司的返现补贴。

该楼盘在售的94平方米房源,折扣后的房价在2.7万元/平方米左右,总价为253.8万元,最低首付2成,为50.76万元。

如果选择1-4楼、11/14/18楼或者顶楼的房源,可以得到9.5折优惠,而且可以获得返现补贴。一套三房的精装修房源,在折扣和补贴完之后,总价不到200万元,每平方米均价大约降低7000元。

该项目的返现补贴最高可达到60万元,而房源的首付款约50万元,相当于买房倒送10万元,这被市场戏称为“开发商倒贴卖房”。



二手房方面,业主们疯狂内卷,基本都在降价卖房。

从上面的数据可以看到,无论是2023年,还是2024年一季度,南京的二手房成交量都远好于新房,尤其是2023年,成交量同比还是增长的。

其实不光南京,大多数中心城市以及全国都一样。

原因无外乎两点:

第一,二手房和现房,比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

第二,二手房价格由业主决定更加市场化,新房需要备案,受限跌令约束,自由降价的二手房,正在疯狂内卷,疯狂吸引新房的客源。

诸葛找房数据研究中心披露,目前南京的挂牌二手房调价房源中,约95%在降价出让。



价格降幅在上面南京二手房成交量图中,可以直观看出。去年年末,南京房价跌破了3万元,如今已经跌破了2.7万元。

诸葛找房追踪的重点14城(北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连)二手房整体情况,大体都是如此。挂牌二手房调价房源中,近90%在降价。



03

南京房价为何一直调整

其实,现在没有房价不下跌的城市。

从大范围来看,南京其实可以视作中国楼市的缩影。在大周期力量之下,无论怎么托底,也托不起来。

2022年,南京是救市最猛的城市,发布了十多次救市措施,全国之最。去年也发布了很多救市措施,但始终无法改变趋势。

根由在于房价严重透支了城市本身的潜力和民众的购买力。

在上一轮牛市中,南京房价开启了跳跃式增长,与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

到如今,这些城市都在疯狂挤泡沫。

南京下跌,还有自身的一些特定因素,比如人口竞争力偏弱。

相比于南京,杭州其实炒作程度更甚,成都、西安的炒作程度也不比南京弱,但在强二线城市中,南京市场的房价跌幅比它们都大,只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大,位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里,深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量,成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京,过去十年,没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年,增加了19.21万,大多数年份增量都只有几万人。



制图:城市财经;数据:南京市统计局

所谓没有对比,就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年,南京常住人口增加了10.34万人,增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下,南京增加了6.77万人,增量位居第14位。

在全国人口降速加快的2023年,南京人口增加了,增量位居第13位。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

排名没有很坏,当然更没有很好。

如此中规中矩的人口增量,和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。

另一方面,产业竞争力中规中矩。

南京的千亿产业数量不错,有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。



制图:城市财经;数据:南京2023年统计年鉴

然而,虽然有6个千亿产业,却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说,南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业,2022年该产业营业收入2318.6亿元,位居南京第一。

然而,就是这个位居第一的当家产业,其他城市比起来,不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据,所以统一用2021年数据对比。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

在这一产业上的霸主,是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元,位居全国第一。其次是苏州(12096亿元),东莞第三(11037亿元)。

南京的IT产业仅排名第16位。

此外南京另一个千亿产业汽车制造业,相比于其他汽车大城,也是不值一提。

同样以2021年数据来看,南京位居第15位。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

汽车制造业的霸主是上海,2021年的总产值为7553亿元。

当然,当下所有城市调整的原因,其实都是相同的。就是在上一轮牛市中,不计后果地上涨,最终导致:

一方面,本号在文章中多次强调过,对于房价远超城市平均购买力,掏空了6个钱包,导致需求断档,找不到接盘侠。

另一方面,超前透支城市经济、产业实力,也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。

再叠加人口形势扭转,人口通缩加快,新生儿数量一年不如一年以及大多数城市的房子供大于求。

所以,各城市房价回调是必然选项。

区别只在于,下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强,下调慢一些,其余下调快一些。

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