住房也能“以旧换新”？又一“大招”来袭！

近日，郑州市住宅与房地产业协会发布《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作公告》表示，郑州将启动二手住房收购试点工作。

在日常生活中，家电、汽车、服饰等“以旧换新”很常见，但当“以旧换新”的热潮蔓延到了住房，这会给市场带来什么影响？

01 住房“以旧换新”

近期，“以旧换新”成为了政策支持改善性住房需求的重要手段。据中指研究院数据显示，已有超过30个城市明确表态支持此类政策。

什么是住房“以旧换新”？

“以旧换新”购房政策是全国各地推出的购房政策，指房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同。此举旨在通过多种途径助力居民卖旧买新，加速旧房出售，刺激改善性住房需求。

“以旧换新”有哪些模式？

提供购房补贴：

在出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。如江苏盐城、江苏苏州、辽宁沈阳等地区均以购房补贴形式鼓励“以旧换新”。

“换新购”服务：

即购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。如宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，中介集结资源推售旧房加快交易流程。

国企收购：

由国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，江苏苏州相城区、江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地均为此模式。

对此，有业内专业人士认为，住房“以旧换新”政策有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房链条，释放改善性住房需求，有助于房地产市场修复。

02 近期多个城市开展“以旧换新”

据不完全统计，自去年6月以来，已经有郑州、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等多个城市或地区实行“以旧换新”。

进入今年四月，仍有不少城市加入到“以旧换新”的大部队中。

4月2日，江苏南通海安市商品房“以旧换新”房票集中发放仪式当天举行，首批15名置换业主签约后当即领到工作人员现场制作的房票，用来购买指定小区的新房，这标志着海安市“以旧换新”购房政策在江苏省率先进入实质性执行阶段。

4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布公告，宣布在梁溪区试点开展商品房“以旧换新”项目，由梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，同时居民在集团下属在售项目新购商品住房，首批名额为200名。此外，江苏常熟也推出相关政策，对“卖旧买新”购房行为给予契税补贴。

4月15日，郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作公告发布，郑州将于4月20日启动收购试点工作，试点阶段限额500套。

03 利好市场

广东房协专家咨询委员会委员，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。

政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。

易居研究院研究总监严跃进表示，房产“以旧换新”的操作越来越成为今年各地主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。“以旧换新”在县级市的推行，也说明了类似政策正在逐渐下沉，并将发挥更好的效应。

另外，也有业内专业人士认为，二手房以旧换新，每收购一套旧房，就意味着卖掉了一套新房，本质就是去库存，而这种方式其实也有助于稳定二手房房价。同时，所收购的二手房被用作保障性住房，当地也能完成保障性住房的指标任务，这是一举多得的政策。预计未来，更多城市将会因城施策，探索、优化住房“以旧换新”政策，让改善性住房需求充分释放。

去年以来，楼市政策整体维持宽松基调。业内认为，预计今年各城市限制性政策将会继续宽松，继续降低购房者的购房成本，完善现有基本政策配套，持续促刚性和改善性购房需求的释放，购房者置业意愿有望迎来温和修复。