川师板块“爆改”，或将成东三环内高品质住区

2023年12月，成都老牌开发企业仁和春天置业经过70轮竞价后，最终以23500元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃乡金像寺29亩纯住宅用地。该宗地块靠近川师大TOD锦江府，溢价率高达43%，也因其单价成为绝对焦点地块。

锦江区，东三环内，川师TOD，相邻的琉璃板块改造在即，老牌开发企业仁和春天出手……

所有的条件都在指向一个问题——川师板块能否成为东三环内一个新兴的高品质居住板块？

如今，成都楼市土地成交价破2万/㎡的楼面地价已屡见不鲜。2023年和2024年拍出的土地中，楼面地价最高的TOP3中，锦江区就有两块住宅用地。

其一是2023年仁和琉璃乡29亩地块，其二是2024年中铁建竞得的柳江街道31亩地块。

△2023年和2024年成都土拍楼面地价TOP3汇总

锦江价值飙涨？为何锦江的土地出圈率这么高？

首先，锦江区的土地资源是较为稀缺的。城东三环内，锦江多为房龄十年以上的高容积率住宅。现有的成规模的连片土地极少。三环外，三圣乡区域的开发也较为饱和。于是，一旦锦江出现优质土地，开发商就蜂拥而至，积极举牌；

其次，锦江现阶段入市的优质土地大多是跟城南高新区接壤的部分。金融城三期以及目前热度较高的金融城东板块，地域属性本就属于锦江区。

中铁建地块、林家坝TOD等局部热点区域在地图上明明白白标注是“南三环外侧”，这样或许能够帮助大家更正确地理解锦江这些区域的土地定价逻辑；

△锦江区区域内部分板块分布示意图

第三，现阶段锦江区的几个热门板块中，以林家坝TOD为代表是全新开发板块，一方面有白鹭湾和生物科创谷的双产业加持，另一方面锦江积极引入成师附小、盐道街小学等区内优质教育资源完善配套。片区现状正在快速改变已成市场共识，开发商对这一区域土地价值的看好也证明了这一点；

此次我们实地探访的川师板块，则是锦江高度成熟板块“品质爆改”的代表。一些地块的位置、规划条件、土地价格和开发商的产业定位，或许将使川师板块改变锦江高端只有攀成钢的现状，甚而在居住品质上成为东三环内可与金融城PK的品质板块——

△川师大板块沙河实拍图，图据成都商报

从区域现状来看，川师板块内拥有极为完善的交通、教育、医疗等城市生活配套。上一轮开发周期内，虽然有一些刚需楼盘略显老旧，但总体上，川师板块硬件够硬，条件够好。

先看交通，整个川师板块被地铁7号线横向贯穿，西侧与地铁6号线接驳。同时，川师板块南侧紧邻中环大道，板块内静安路与二环路衔接，经驿都大道又可直接连接东大路，以及出城龙泉方向，交通出行极为便利。

不可忽略的是，天府机场高速路的入口，从川师板块经中环路或三环，都非常便捷。从区域内到成都东客站交通枢纽，预计时间都在15-20分钟以内。

△川师板块区位交通示意图

从成都城市发展的情况来看，两条或以上地铁交汇，环线交通与干道兼具，到机场和客运中心顺畅便捷，有这几个条件的如金融城、如攀成钢，皆成高端居住板块，几无例外！

教育资源上，锦江本就有多所优质的学校。目前川师板块内已有嘉祥外国语高级中学、四川师范大学附属第一中学、金苹果爱弥儿幼儿园、嘉祥英卓恩幼儿园等，资源足够丰富。

△成都市锦江区嘉祥外国语高级中学

△金苹果爱弥儿幼儿园

城市商业上，目前片区内的商业主要还是街区底商，有华润中环广场社区级商业可满足基本生活需求，城市大型商业则还是依托万象城，抵达距离约5.5公里，自驾需20分钟。

未来随着林家坝TOD、白鹭湾科技生态园的建设，也可进一步丰富区域内的城市商业供应。

△四川师大校园广场实拍，图据成都建工七建

回顾近几年川师大TOD所呈现的品质改善类住宅，川师大TOD锦江府、中建映锦江等项目的均价均已突破3万元/㎡，产品基本为140㎡左右的改善型户型。

△仁和29亩地块实拍

之前，川师大TOD锦江府入市，均价约3万/㎡，总价约450万，弧形流线立面设计、270°的环幕设计和现代潮流的建筑形态受到众多改善型购房者的认同。锦江府一期的售罄已充分证明区域内消费者对高品质改善产品的旺盛需求。

紧跟着，受市场关注度较高的仁和春天29亩项目也即将入市。

根据成都市自然资源和规划局所公布的信息来看，仁和春天项目采用1栋会所和4栋21F的高层住宅围合式布局，共计160户，容积率2.0，总建筑密度13.78，绿化率达35%。

△仁和29亩地块报规图

图据成都市自然资源和规划局

进一步了解，仁和春天项目4栋住宅户型均超240㎡，且都采用了当下流行的270°玻璃幕墙全面采光，增强景观视野，独栋单元设计，1T1户的私密性等指标和产品细节都大大提升了项目的品质。

市场禁不住纷纷打探，金融城三期华润锦宸府均价为44000元/㎡，川师板块的仁和春天项目售价能达到多少呢？

对住宅产品品质的追求为仁和春天置业奠定了不错的市场口碑，城西的春天花园、仁和春天大道，城南的仁和春天国际花园都是其代表作品。而此次在川师板块的29亩地块上，仁和春天出品，又能够给区域高品质居住带来怎样的惊喜呢？

随着川师板块的品质“爆改”，在锦江府、仁和春天项目之后，下一个高品质项目又会是谁呢？