郭明瑞老师讲案例 | 第八十三期：给付瑕疵担保责任纠纷

01

案情介绍

因某建工公司拖欠原告巨额工程款未付，经协调，原告和被告于2012年7月就该建工公司拖欠原告工程款事宜签订了《抵房补充协议》，约定该建工公司购买被告开发的房产转让给两原告，购房款从被告应付给L建工公司的工程款中冲抵。2013年3月29日，两原告与被告签订了十五份《商品房买卖合同》，合同约定被告将案涉房屋出售给两原告。同时，被告告知原告该房屋有租期为十年的租约，要求两原告承诺原租赁合同继续有效，但此后，被告均以种种理由拖延办理原租赁合同相关权利义务的变更手续。2013年6月4日，原告与被告办理房屋产权转移登记手续，后因未收到被告承诺转移支付的房屋租金，原告多次前往被告处，请求协调解决房屋租赁合同及收取房租的事宜未果。

一审法院认为，被告公司在与原告进行房屋交易时，并没有事先声明承租人没有给付租金的能力，在交易过程中，采用替承租人垫付租金的方式来掩盖这一事实，在房屋产权变更登记后，被告公司有通过诉讼向承租公司追索租赁费，并申请查封了案涉房屋内的设备，表明其具有主观上的故意，以致原告二人在购买房屋时对即将面临的风险处于不知情状态。一审法院对于该案件进行责任划分，认为原告也存在过错，即原告作为完全民事行为人，签订合同时应尽到审慎审查义务，由于其未能尽责，应承担一定的责任。最终判定原告承担30％的责任，被告承担70％的责任。后原告提起上诉，被告公司提起反诉。二审法院认为没有证据证明被告公司有主动隐瞒承租人没有能力支付租金的事实，即没有构成瑕疵给付，被告公司为维护自己的合法权利，有权查封房屋内设备的权利，不构成对原告合法利益的侵害，判决撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。

原告对二审法院判决不服申请再审。再审法院认为：根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；对出租人而言，不能按期收取租金属于市场风险。原告二人愿意接受租赁合同约束，也就同样需承担此类商业风险。因此驳回原审的再审申请。

02

争议焦点

1.对于案由的转变，应该是缔约过失责任还是瑕疵担保责任？

2.原告消极行权是否对后续的诉讼有不利影响？

3.被告公司请求查封案涉房屋内的设备，是否侵犯了原告二人的合法权益？

4.在买卖房屋过程中，如果该房屋上负担有租赁关系，承租人支付租赁费的能力，究竟是出卖人应当提示的内容，还是属于再审法院判决中所提到的市场风险？

03

分析

这个案子从案由来讲，最后认定为给付瑕疵担保责任而不是缔约过失责任。如果属于缔约过失责任，那就是看在缔约阶段，是不是违反先合同义务，如果是给付瑕疵担保责任的话，就没有违反先合同义务的问题。一审法院认为违反了先合同义务，如果认定为违反先合同义务，就会发生缔约过失责任，而他又把案由改成了给付瑕疵担保责任，这样是不是产生了冲突呢？从逻辑上来讲是会有这样一个问题。但如果要看是否违反先合同义务，即审查义务，实际上涉及的是瑕疵担保责任的范围问题。在买卖合同中，出卖人负有瑕疵担保责任，瑕疵担保责任是包括两方面内容，物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。

物的瑕疵担保责任，是指出卖人应当按照约定的质量要求支付标的物，出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。如果交付的标的物不符合质量要求的，就违反了物的瑕疵担保责任，应当承担违约责任。在物的瑕疵担保中，质量标准如何认定？合同当中有明确约定的按约定，没有明确约定的，可以根据补充协议、合同目的或者国家标准和行业标准。如果都没有，就要按照能够符合物的使用用途这样一个质量要求。在该案件中，不存在出卖人是否存在过错的问题，对于买受人来说，不知道也不应当知道物有瑕疵，如果买受人知道或者应当知道有瑕疵，也就不存在一个物的瑕疵担保责任问题了。在物的瑕疵担保责任中有一点很重要，即如果出卖人故意隐瞒了物的瑕疵，或者交付时向买受人保证标的物没有瑕疵，不论买受人是否真的知道，出卖人都应当负瑕疵担保责任。在物的瑕疵担保问题中，还有一个成立要件，即买受人应当在法律规定或者合理期间内提出质量异议。如果在法律规定或当事人约定的合理期间内，买受人没有提出异议，就视为质量合格，出卖人不再承担瑕疵担保责任。如果构成物的瑕疵担保责任，出卖人要承担这个责任，如果这个物没有达到使用目的，那就构成根本违约，可以解除合同；如果能达到使用目的，可能会出现其他的救济措施，比如降低价格等。

权利瑕疵担保责任，是指出卖人担保标的物的所有权，能完整地转移给买受人，标的物上不存在第三人具有追及效力的权利。比如第三人在物上存在的权利不能有追及效力。如果存在的权利的追及效力追及到标的物，从而行使权利，那么买受人就不能取得完整的所有权。当买受人不能取得完整所有权，并且标的物会被第三人追及时，构成权利瑕疵。最典型的情形就是出卖人没有所有权。第二个是标的物上存在担保物权或者用益物权，比如出卖房屋，房屋第三人享有居住权可以对抗任何人，或者第三人对于出卖的房屋享有物权性质使用权，典型的是租赁的承租权，交付的房屋已经出租，根据买卖不破租赁，承租人享有租赁权，具有对抗效力。第三种情况，出卖标的物时第三人享有知识产权。比如，出卖的标的物上存在他人的专利权，这种情况下不仅会侵害他人的知识产权，自己的权利也无法行使，导致权利行使不完整。如果标的物交付后，瑕疵仍然存在，但是买受人不知道也不应当知道这个物上存在瑕疵的，第三人可以行使权利，从这个案子来讲就是构成了权利瑕疵担保责任。

第二个分歧问题是，原告二人撤诉的行为是否属于消极行权？我觉得这个问题没多大意义，撤诉是当事人的权利，当然可以撤诉，但是撤诉这一行为确实是属于消极行权。实际上对于原告二人来说，我认为撤诉是正确的选择。如果起诉，最终结果无非是得支付一些诉讼费或者赔偿，其余的也不会再得到，也没有这些实际的权利，关于其他方面，我们可以根据具体情况进行讨论。

第三个分歧问题是，被告公司请求查封案涉房屋内的设备，是否侵犯了原告二人的合法权益？如果查封的是案涉房屋，这时房屋所有权人无法行使权利，那么就构成侵权，这仍然属于权利瑕疵担保范围。但是在这个案件中，查封的并不是房屋，而是承租人在房屋内的设备，这是两回事。查封房屋内的设备，设备属于动产，并不影响房屋所有权的行使，因此这种情况下不属于侵犯原告的合法权益。这个案子主要是权利瑕疵担保问题，包括从起诉到最后的审判阶段，问题的关键就是，到底哪些是属于订立合同当中的先合同义务？合同订立后，在履行合同的过程中，当事人的义务是什么？当事人违反了权利瑕疵担保的责任，后果应该是什么？

第四个问题，承租人支付租赁费的能力是典型的市场风险，在房屋交易过程中，出卖人已经明确告知了买受人，房屋出租了，根据买卖不破租赁的原则，既然买受人知道了这一情况，就说明，买受人同意受到该租赁合同的约束。承租人无力支付租赁费是很常见的情况，买受人既然已经同意购买该房屋，就应该承担相应的市场风险，承租人支付租赁费的能力并不属于出卖人应当告知买受人的范围。

这个案子，在买卖过程中标的物上存在权利瑕疵，且买受人知道标的物已出租给他人并且有相应的租赁合同，因此不构成出卖人的瑕疵担保责任。问题争议在于承租人不能给付租金、承租人有没有履行承租合同这个能力是不是出卖人担保的范围？出卖人只担保物上没有权利瑕疵，如果有权利瑕疵并且已经尽到告知义务，此时责任应当归属于谁？这就是再审法院所提出的市场风险问题，这是买受人应该审查的。当买卖合同成立以后，买受人知道存在租赁权，根据买卖不破租赁，虽然所有权转移给买受人，但承租人仍然享有租赁的权利，只不过此时承租人要将租金交付给买受人。然而，承租人是否能给付租金，这是买受人需要审查和考虑的问题。我们这里讲的给付瑕疵担保责任，无论是物的瑕疵担保责任，还是权利瑕疵担保责任，都是法定担保责任，不是章程约定，也不是当事人约定的，如果当事人另外约定其他的担保，那是另外一回事。