海岱财评｜3月楼市成交量上升！“以旧换新”再提市场信心

国家统计局4月16日发布2024年3月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大，山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁4市商品住宅销售价格同环比下降。

同步发布的还有1—3月份全国房地产市场基本情况。从数据来看，1—3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%；新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

从上述数据来看，当前房地产市场恢复仍不及预期，销售端持续承压态势，但相对2月，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量明显上升，这是近期推动房地产业健康发展的各项政策效应积极释放的印证。

回顾过去一年，房地产市场风云变幻，人们对购置房产的观念也随之转变，但全国整体上仍有较大的刚性和改善性住房需求，各种利好政策仍在持续挖潜。随着全国范围启动大规模设备更新和消费品以旧换新，针对房产的“以旧换新”也随之而来。

4月1日，河南郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，计划2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，且除了鼓励市场交易，还提出郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；4月2日，江苏省海安市商品房“以旧换新”房票集中发放仪式举行，首批15名置换业主签约后，当即领到工作人员现场制作的房票……

其实，近期出台的房产“以旧换新”政策已有先例。据统计，仅2023年以来，全国已有超30城表态支持房产“以旧换新”。比如，江苏盐城、苏州以及辽宁沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，浙江宁波等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。但以郑州为代表的“国家队”参与收房的并不多，且郑州出台了涉及多部门的详细工作方案，表明支持房地产的政策越来越精准、系统，便于落地。

从市场行情来看，卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型需求潜力还很大，只是受市场下行压力影响，有“卖一、卖旧、卖小”等需求的群体普遍抱着“再等等看”的心态或面临房子“难卖”压力。而房产“以旧换新”政策则在一定程度上解决了这一群体的困扰。业内人士认为，此举一方面能够盘活二手住房，进一步畅通一二手房的链条，促进房地产市场修复。同时，多地已发布保障性租赁住房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或许是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善型住房需求释放。

除了“以旧换新”外，近期多地阶段性取消首套房贷利率下限，同样是市场关注热点。据不完全统计，3月以来，已有超过15个城市宣布4月1日起阶段性取消首套房贷款利率下限，其中既有三、四线城市，也有二线城市，山东青岛、烟台和济宁三市也在其中。

取消首套房贷利率下限政策，源自去年我国建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。据了解，新政实施后，不少银行首套房贷利率普遍降至3.45%左右，还有部分银行针对资质较好的贷款人，最低利率降至3.25%。

不仅商业贷款有利好，公积金贷款也迎来新一轮调整。4月8日下午，广州住房公积金管理中心发布消息，调整个人住房公积金贷款最高额度：一人贷款最高额度增至70万，两人及以上最高额度增至120万元。这是广州自2015年以来，首次提升购房公积金贷款额度。同日，苏州、沈阳也相继出台公积金政策，其中苏州推出“零存零取”公积金贷款产品，沈阳放宽了“商转公”贷款的申请条件。

与商贷相比，公积金贷款利率更低，满足群众住房刚需的特征明显，也是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。据有关统计，今年以来，全国各地已出台公积金相关政策约70条，在减轻群众还贷压力的同时，也进一步提高了公积金的使用效率，发挥其政策优势。

住房既是民生大事，又关乎经济发展。综观当前房地产市场现状，适时调整优化政策仍是迫切需求。无论是调整公积金贷款额度，还是降低房贷利率，其本质都是降低购房成本，进一步满足刚需和改善型住房需求，也是政策端对住房消费的继续支持与推动。展望后市，业内普遍认为，各地优化楼市政策仍有较大空间，二季度房地产相关支持政策力度或将继续加大，房地产市场供需两端的下行趋势有望出现一定程度缓解，但市场信心、预期修复和行业企稳仍需时间。

（大众日报·大众新闻客户端记者 方垒 实习生 曲丛琳）