房贷利率又降了？什么信号

原创刘晓博

近日，央行公布了3月全国新发放的企业贷款和个人住房贷款的“加权平均利率”，分别为：3.75%、3.71%。

多家媒体在报道的时候，使用了类似“史上首次！3月新发房贷利率低于企业贷”、“房贷利率再创新低”之类的标题。

真的是个人房贷加权平均利率，首次低于企业贷款利率吗？如果是，意味着什么？

先要告诉大家的是：个人房贷，一般贷款年限都超过5年，20年贷款年限的占比最高；而企业贷，往往是1到3年，很少超过5年的。

所以，当个人房贷加权平均利率低于企业贷款利率的时候，意味着货币政策的天平，出现了重大转折。意味着金融对房地产的支持力度，超过了对实体经济的支持！

我长期关注这两个利率，所以第一眼就看出了漏洞：这不是首次。只能算近年来首次。

之所以出现“史上首次”的说法，是因为央行统计口径在2019年到2020年前后发生过变化。按照新的、更精准的统计口径，5年来首次出现个人房贷利率低于企业贷款利率。

比如在2016年一季度央行发布的“货币政策执行报告”中，就告诉大家：2016年3月，非金融企业和其他部门贷款加权平均利率为5.3%，个人住房贷款加权平均利率为4.63%。当时的个人房贷加权平均利率，就低于“非金融企业及其他部门贷款加权平均利率”。只是当时没有单独统计企业贷款加权平均利率。

当时的背景是：2015年12月召开的中央经济工作会议提出了“房地产去库存”的要求。

随后，在各项政策配合下，房地产史上最波澜壮阔的上涨出现了。

这一轮房贷利率低于企业贷款利率，一直维持到2018年9月，当时非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为 5.94%，个人住房贷款加权平均利率为 5.72%。

到了2018年12月，随着楼市回暖和各种抑制楼市措施的出台，个人房贷利率终于超过了“非金融企业及其他部门贷款利率”。

如果你翻阅央行历年的货币政策执行报告，就会发现：最迟在2009年金融风暴后，中国个人房贷的平均利率就低于企业平均贷款利率，这种情况一直维持到了2018年末。

从2018年四季度到2023年四季度，个人房贷加权平均利率反超了企业利率。而这个高利率时代，直接引发了房地产的全面调整。

从2009年初到2023年末，一共15年时间里，只有5年个人房贷加权平均利率高于企业贷款利率。大部分时候，个人房贷利率都低于企业贷款利率。

说明在相当长的时间里，国家都是支持房地产行业的。只是最近5年出现了显著变化。

在经历了5年“个人房贷利率高于企业贷款利率”后，从2014年一季度开始，个人房贷再次进入“享受低利率的时代”，意义非常重大。

这意味着，国家稳楼市的确下了大气力。

降低个人房贷利率，官方主要用了两种办法：

一是降低基准利率，也就是5年期LPR利率，比如2月降了25个基点。这种降息方式，可以让存量房贷也受益。

二是定向降息。允许新房环比、同比连续3个月下跌的城市，打破首套房利率下限。所谓首套房利率下限，就是LPR-20个基点，目前LPR是3.95%，则首套房利率下限是3.75%。

现在有不少城市首套房贷款利率降低到了3.45%，甚至3.25%。比如广东省21个地市里，就有15个打破了利率下限。

这种降息方式，只能给优惠期间的贷款人带来好处，他们可以拿到更低的折扣（也就是负的“加点”），这个折扣是伴随贷款全过程的。这种降息方式，存量房贷是享受不到的。

正是看到了这一点，很多潜在的购房者迟迟不买房，希望能享受到最终的、最大的优惠。这就是“挤牙膏救市”的负面作用。

下图是央行发布的，2015年以来每个季度末的个人住房贷款加权平均利率走势图：

可以看到，从2022年开始利率迅速走低，今年3月为3.71%，比去年12月利率水平又大幅降低了！

今年接下来的时间，以及明年全年，加权平均房贷利率水平还有可能继续大幅下降，最好能每年下降40到50个基点。

今天上午，国家统计局发布了一季度经济数据。

一季度国内生产总值296299亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。一季度，全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，服务业增加值同比增长5.0%，社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%。全国固定资产投资（不含农户）100042亿元，同比增长4.5%，其中民间投资增长0.5%。

5.3%的增幅，应该说还是不错的。但也要考虑到，去年1月是疫情闯关期，并影响到了2月；而今年一季度完全没有疫情因素。

房地产方面，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%；新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%。

数据还是不错的。但A股今天出现了较大跌幅，到上午收市上证指数跌了43个点，3000点面临考验。

最近市场传出，在新国九条之后，证券行业生态将发生很多变化，比如以前的高薪、老鼠仓等，都将被整顿；还提出：要坚决纠治拜金主义、奢靡享乐、急功近利、“炫富”等不良风气。这是否跟今天的下跌有关，有待观察。