天津的房价，被买房人打下来了！

今年，天津有“四大便宜”——“房钱税费”。

年初，我们已经预告完了（详情）。

不意外的是，房价确实便宜了。

意外的是，买方市场威力很大，大到真的能把房价“打下来”。

年初所说的“房价便宜”，更多是相对的。

新盘无一不是新产品。

· 外檐成本至少比二代产品贵1500元/平米。

· 赠送面积越来越大胆，有的能送出10%。

哪怕新盘房价与周边持平，都算相对便宜。

经过“重度观望的一季度”后，情况又升级了。

低于预期价开盘

几乎所有新盘的开盘价，都低于预期。

因为市场陷入重度观望，哪怕房价与预期持平，都很难撬动成交。

这一轮下行周期持续太久，买房人对于“房价合适”的阈值一直在提高。

前两年，只要达到心理值，就出手。

现在，都要预留出补跌空间，万一买完别的盘又降价了呢？

必须是绝对的价格低，才能引发共识，才能撬动大量成交。

· 金地山川印，预期2万2左右，结果1万8起开盘。

· 金地风华919，放风价2.2-2.4万/平米，已经是板块地板价了。

· 金融街融府，3万7是均价，比保利云禧低15%。

· 中建理想城，高层放风价2万，首开还有惊喜。

· 梅江和悦，放风价小高3万6，洋房不到4万，用别人小高的价，买它的洋房……

买房人的共识是什么？

坚决不买冷盘

热销盘都不一定买，不热销的更不会买。

倒逼开发商“孤注一掷”，首开必须爆场，否则后面难再起势。

确实有盘首开不理想，后面就没什么关注度了。

据说，有新盘立下flag，首开要卖400套。

以前热销靠造势、靠造梦，现在只能靠价格了。

好产品只是“敲门砖”，能不能被买方市场认可，还得看价格。

年初说的“房价便宜”，已经从相对便宜变成绝对便宜。

房价便宜，更体现在二代老盘上。

老盘被架在了中间，进退两难。

前面有新房堵着，后面还有二手房拉着。

事实上，老盘的窗口期已经过了，去年年底没动手，今年更被动。

花语津郡，降到2万，3月才签约16套，没激起太大的水花。

绿道丹庭，高层降到1万9，洋房2万6，3月签约40套，算是有效。

为什么呢？

买房人对新老产品的房价，自发形成了预期：

二代产品房价至少打8折，才愿意考虑。

而是，时间拖的越久，打折越狠。

现在河北是市区二代产品最多的区，等到年底金地中山路1903亮相新产品、新价格，这些老盘打8折都不见得跑的掉。

新房，买房人“抱团”把房价打下来。

二手房，买房人“狮子大开口”把房价逼下来。

有买房人咨询：

“北岸中心能不能买？已经有2万3的成交价了，后面挂牌的也才挂到2万3，要是能再便宜20万我就买了……”

听着异想天开，但成为现实的希望很大。

上一套2万3的成交价，也是从2万5划下来的。

南开的中海御湖翰苑，已经出现2万5的成交价，这都是之前南开还迁房的价格。

为什么能达成低价成交？

周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

买房人真敢划，房东真敢降，不墨迹，快速形成交易。

所以，现在二手房成交量，几乎是新房的2倍。

周末二手房成交240套左右，新房成交100套左右（贝壳数据）。

任何一个交易市场，都同样残酷。

只见新人笑，不见旧人哭。

房价大降之下，很伤业主心。

但对没买房的人来说，安家成本确实低了。

以前300万买两室，现在能买三室。

以前400万只能看老盘，现在新产品都能挑挑拣拣。

以前200万就移步环城了，现在市区大有可为，新房没合适的，二手房一把抓。

房子“货卖堆山”，在地上堆着。

需求像“积雨云”，在天上飘着。

只需要一个出手的理由。

限购打开已经不足以成为理由，期盼宏观经济扭转，那是远话。

要么是房价，要么是利率，都会被打下来。

利率快取消下限了，天津还有降基点的空间（详情）。

可以简单理解为——今年是在“捡便宜”。

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