离谱！澳洲租金再上涨，别墅周租达$630新高！澳洲建房速度加快，楼市正恢复平衡

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澳洲建房速度加快 房市正逐渐恢复平衡

主要房屋建筑商表示，尽管去年建筑活动喜忧参半，但房屋建设时间正在加快，消费者对新房的信心正在缓慢恢复。

根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，截至2023年12月的三个月里，有近38,400套新房开工建设，比上一季度增长1.3%。

然而，澳大利亚建筑师协会的分析显示，2023 年新屋开工量同比下降 10.5%，至 163,285 套，徘徊在历史低位附近。

虽然最新的数据描绘了澳大利亚住宅建设的惨淡景象，但行业领袖表示，有迹象表明住宅建设正在复苏。

澳大利亚最大的住宅建筑商 Metricon 首席执行官布拉德·杜根 (Brad Duggan) 表示，随着正在进行的项目的完成，该行业正在转向更加平衡的市场。

杜根表示：“自今年年初以来，对小型单层住宅的需求明显激增，这表明买家的偏好发生了明显的转变。自 2024 年 1 月中旬以来，我们的询问量显着增加，增幅超过 40%。”

Simonds Homes 首席执行官 David McKeown 表示，与此同时，住宅建筑商面临的严峻市场条件（例如不断上升的建筑和财务成本）开始趋于稳定。

麦基翁表示：“新冠疫情过去几年后，我们很高兴看到生产力恢复到更稳定的水平，这反映在现场开工住宅的增加上。”

“随着供应链挑战的缓解以及我们的行业已经过了施工高峰期，我们看到建造时间和生产率不断提高。”

两位建筑商都同意，在利率较高的时期，消费者最关心的是负担能力。

杜根先生表示，今年的询问量激增主要是由首次购房者推动的。

“这是一个充满希望的指标，表明潜在买家的信心在增强，尤其是在入门级市场，然而，客户仍然希望建立对其融资能力的信心，这就是为什么准确预测利率变动至关重要。”

Metricon老板表示，澳大利亚储备银行对于是否进一步加息的明确立场对于客户信心至关重要。

市场专家预计利率将维持不变，并有可能在今年晚些时候或明年降息，但澳大利亚央行并未排除未来加息的可能性。

杜根先生表示：“鉴于这种明确性，我们预计下一季度的数据可能会激增。”

尽管 Metricon、Simonds 和其他建筑商对住宅建筑的前景仍然持乐观态度，但行业组织警告说，我们的住宅建设速度仍然不够快。

澳大利亚城市发展研究所主席 Col Dutton 表示，我们无法实现到 2029 年中期建造 120 万套新住房的国家目标。

Dutton先生表示：“为了实现住房目标，我们每个季度需要在全国范围内开工约 37,800 套房屋，而现在只有 23,900 套，这意味着我们在住房方面的目标还没有达到 37%。”

“我们每个季度还需要大约 22,200 个多单元开工，但我们的数量比这个数量少了 36%。

“今天的数据显示的边际增长掩盖了一场灾难，这不仅对整个行业来说是一场灾难，而且如果我们不能刺激新的住房供应，对那些渴望进入房地产阶梯的澳大利亚人民来说更重要。”

Master Builders 首席经济学家 Shane Garrett 表示，租赁市场新房供应与租赁住房需求之间的不匹配尤其令人担忧。

加勒特表示：“在其他经济领域的价格压力一直在减弱之际，租金通胀继续加速。”

根据 PropTrack 的数据，广告上的租金价格继续快速上涨，2024 年 3 月季度全国租金中位数上涨 3.4%，达到每周 600 美元。

但 PropTrack 高级经济学家 Paul Ryan 表示，租金增长正在放缓。

他表示：“租金增长正在放缓，但租赁市场状况仍然非常紧张，空置率创历史新低。”

02

澳洲租金再次上涨！独栋屋周租达$630破新高

澳洲长期备受折磨的租户无法得到任何缓解。典型繁忙的年初换租季节与本已火热的市场相撞，第一季度租金再次上涨。

根据房地产平台Domain的数据，首府城市租房的租房（独栋屋）成本中位数达到每周630澳元的新纪录，并创下17年来最大的季度增幅。

本季度，全国城市中心的独栋屋的广告租金上涨了5%，单元房也上涨了3.3%，创下了中位数要价620澳元的新纪录。

由于人口激增期间出现了严重的房源短缺，大多数首府城市的租户为了有住所而不得不支付更多。

Domain的研究与经济学主管Nicola Powell表示，租赁市场通常在年初经历强烈的波动。这些通常的季节性因素在供应有限而需求旺盛的情况下出现，加剧了其通常的影响

她说：“这种不平衡导致了租金再次加速上涨。”

季度变化最大的是阿德莱德，独栋屋租金上涨了5.4%，其次是珀斯（4.8%）、墨尔本（3.6%）、布里斯班（3.3%）和悉尼（2.7%）。

除霍巴特外，每个主要城市的空置率也下降，悉尼、墨尔本和珀斯的空置率创下历史新低。

但Powell相信，随着人口增长放缓，租赁市场将在2024年迎来转折点。

03

分析机构预测：全澳半数房产买卖将为现金交易！

一位知名房地产分析机构预测，未来3年，超过一半的首置业者将得到家人的帮助，全澳近一半的房地产交易为“现金付款”。

Digital Finance Analytics（DFA）对5.2万户家庭的调查结果还发现，目前只有10%的房产被归类为首置业者“负担得起”。自澳洲开始加息以来，利率上升和通胀已使首置业者的消费能力下降了48.5%。

投资银行Jarden的首席经济学家卡乔(Carlos Caccho)指出，房地产现在对大多数人来说是遥不可及的。

他说，“如果你或你的家人还没有进入房产阶梯，如果你谈论的是平均收入水平的人，买房几乎是不可能实现的。从澳洲房地产市场的历史来看，虽然拥有房产一直很困难，但如果你努力工作，你可以——但如果你没有家人的支持，你几乎不可能迈出第一步。”

DFA负责人诺斯（Martin North）认为，澳洲的房地产市场现在是“几代人的灾难”，“很多政客只是没有意识到这有多严重，以及市场有多扭曲”。

他表示，市场是由“受到有效保护、不受利率影响”的人推动。

“澳储行要想降低通胀，将面临一段艰难的时期，因为租金仍在上涨，这意味着房地产价格相对于收入将继续上涨，同时意味着越来越多的人将被拒之门外，被迫进入租金仍在上涨的租赁领域。”

澳洲房地产委员会新州董事史蒂文森（Katie Stevenson）表示，对我们的大部分人口来说，许多因素——但显然是住房供应不足——共同导致悉尼大部分地区的住房几乎难以企及。” 他说，“最近的数据表明，大量年轻人离开新州。房价在上涨，人们只能出局。”

与此同时，诺斯表示，在未来三年内，市场将受到35.6万名外国买家(其中估计有27万人现金全款买房)和另外42万名移民(其中约20万人使用现金)的推动。

届时，预计将有21.8万名侨民返回澳洲，其中约13.4万人准备使用现金购房。

DFA估计，未来三年，45%的房地产交易将由不需要借钱的买家完成，而PEXA在2023年记录的现金交易约为25%。

该机构还估计，今年悉尼首置业者的平均年龄将达到36岁，高于去年的34.6岁和2004年的25岁。

今年全国首置业者的平均年龄将达到34岁，高于2004年的24岁。

04

新州再增6个车站 周边可建高密度住房

新州政府宣布，新增6个可在周围区域建造高密度住房的火车站和地铁站，使其标志性的火车站周边住房密度改革的车站总数扩大到了37个。

新增的6个车站分别是悉尼的Belmore车站、Lakemba车站、Punchbowl车站，纽卡斯尔附近的Cardiff车站、Cockle Creek车站，以及中央海岸的Woy Woy车站。所有6个车站都是在地方政府建议下被纳入的。

去年年底，在与联邦政府签署了《住房协议》（Housing Accord）后，新州政府宣布计划在31个选定的地铁和火车站的400米范围内增加密集型住房的开发，允许建造六层高的住宅公寓，以在15年内建造13.8万套新住房。

新州规划与公共空间厅长斯卡利（Paul Scully）表示，根据新州“交通导向型开发”（TOD）计划，新增的6个车站将进行重大规划调整，以允许建造更多住房。

新增6个地点后，37个火车站区域将可建造17万套新住房。

斯卡利表示，大部分的规划调整从本月开始。不过，州政府鼓励地方政府建造更多住宅，如果地方政府有自己的计划，可提供比州政府的“交通向导型开发”计划更多的住房，州政府可以考虑这些计划，并延迟规划调整。延迟的时间长短“取决于具体情况”，但不会是“大规模延迟”。

“新的控制措施会包括一些有关高度和建筑面积比的新标准。在地方政府制定出自己的战略规划，建造更多住宅之前，这只是一项临时措施，”他说。

新州生产力委员会此前在一份报告中表示，悉尼的住房短缺推高了住房价格和租金，而应对这一问题的最佳方法是在靠近城市现有基础设施的地区增加住房的密度和建筑的高度。

上个月，该委员会在另一份报告中称， 悉尼的年轻人正在因为高昂的房价和房租被迫搬离新州。生产力委员会专员阿赫特斯特拉特（Peter Achterstraat）警告说，“如果我们不采取行动，我们（的城市）可能会成为一座没有孙辈的城市”。

根据国家住房协议的目标，新州需要在2029年前建造31.4万套新住房，即每年建造约7.5万套住房。但新州州长柯民思（Chris Minns）承认，这一年度目标很难达到。

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