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学徒行记 | 走进越秀地产 在广州IFC探索发展新模式

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观点网四月的广州,温度已慢慢升高,但还是体感舒适的温度。

迈入2024年以来,中国经济开启了一场前所未有的“先立后破”深层次转型。

在房地产领域,亦期待以房地产开发与城市建设为起点,融合资本与产业力量,无论是针对新的住宅项目开发,还是城市既有建筑的更新改造、存量房租赁市场的发展,都希望能释放出巨大的发展潜力和机遇。

在这之间,越秀地产是我们值得学习的对象。

4月2日,观点企业课堂携手来自全国的行业嘉宾,走进广州IFC,探索越秀地产“开发+运营+金融”特色商业模式,共议新周期的经济与行业发展新模式。

多维发展

早上10点左右,学徒一行先到了广州IFC的58楼——越秀集团品牌馆。

越秀集团是广州市资产规模前列的国有企业,以金融、房地产、交通基建、食品为四大主业,构建了横跨一二三产业的“4+X”现代产业体系,旗下拥有越秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托、越秀服务、华夏越秀高速REIT六家上市平台。

这几个平台人们耳熟能详,而越秀地产这几年的发展速度更令人侧目。

这是一家有着40多年历史的综合性房地产企业,多年来坚持“商住并举”发展战略,形成了布局粤港澳大湾区、华东、中西部、北方的全国化战略布局。

截至目前,越秀地产已进驻30个核心城市,开发了300多个大型住宅和50多个大型商业项目。


国资背景下,越秀地产却很市场化。2019年,引入广州地铁成为第二大股东,开拓“轨交+物业”TOD模式,目前已拥有11个TOD项目,资源货值超千亿元。

另外,开创了“开发+运营+金融”的特色商业模式,实施“地产+房托”双平台互动的商业模式,提升资金使用效率和资产周转速度。

以广州国际金融中心(广州IFC)为例,总建筑面积45.7万平方米,位于广州市天河区珠江新城中央商务区的核心位置,是广州市规划的珠江边地标性建筑“双塔”中的“西塔”,拥有58层甲级写字楼,6层零售商场,以及五星级酒店和豪华服务式公寓。

该项目于2012年被越秀房托收购,这笔交易丰富了越秀REIT的物业组合和经营类别。

也是在完成这宗交易后,越秀房托在管物业规模和估值直接跃升至200亿,市值从2011年末约37亿港元扩大到2012年末约101亿港元,增长173%。

价值释放

见证过越秀集团企业成长脉络后,嘉宾学员随即移步14楼会议厅,聆听越秀领导林德良、越秀地产品牌管理中心总经理兼营销中心副总经理杨熠、产品与客研中心副总经理蔡正强三位管理层的分享,了解越秀地产发展思路和心得。


林德良率先致辞,他对到场嘉宾表示热烈欢迎,并介绍了越秀地产的商业模式,以及越秀房托为什么能做?是怎么做的?现在政策有了哪些变化?

他分享了越秀地产的一些战略思考,这也是不少行业人士困惑的问题:在目前的环境下,商业模式如何价值最大化?

观点新媒体获悉,越秀地产于1992年于香港上市,拥有香港上市的房地产投资信托基金越秀房托,并控有上市物业公司越秀服务。

林德良透露,去年开始,越秀地产整合了一个新的赛道,将设计院、工程监理、装修等放在一起做代建业务。

“数据公司能不能上市?我认为这也是一个可能的新赛道。”

林德良以广州IFC为例:“这栋楼我们用了12年积累了大量数据,建立了一个AI的数据模型,可以利用它进行很多管理。”在房地产赛道,释放价值的方法有很多。房地产确实需要走出一些新的发展模式,在这当中仍有很多的机会。

四好企业

紧接着是杨熠带来的分享,她的话题是“保持战略定力,推动高质量发展”。

杨熠直言,越秀地产是一家市场化的国有背景公司。呈现在数据上,2023年,越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元,同比上升13.6%;年度实现营业收入802.2亿元,同比增长10.8%,录得核心净利润34.9亿元。

在近期举行的2023全年业绩发布会上,越秀地产透露2024年合同销售目标为1470亿元,相比2023年销售额增加3.5%,可售货值2700亿元。

杨熠在交流会上介绍了越秀地产的布局以及土储情况:“目前越秀地产对城市的选择还是在一线和强二线城市,以北上广深为主,以及杭州、成都、西安、合肥这些核心城市和区域。”

目前,越秀地产在一线和二线城市整体土储高达95%左右。

她提及到,越秀地产国有企业的基因,决定了要实现有质量的增长,有国有资产保值增值的使命和要求,所以在规模化扩张上会采取比较谨慎乐观的态势。另一方面,也引入市场化的竞争机制,保持企业活力。

广州是越秀地产的大本营,营收规模占比达到50%左右。

在广州IFC,可以俯瞰二沙岛片区的景象。

这是广州有名的连片开发区,借鉴国际社区模式引进体育馆、博物馆、音乐厅等高阶配置,利用中央花园和低容积率等优势,将二沙岛打造成了国内知名的高端别墅区名片。

值得关注的是,此前世界大观拍出的一二期地块均被越秀地产收入囊中,将世界大观约51万平地块连片开发,以再建一个“二沙岛”为目标,也就是备受市场关注的“越秀观樾”项目。

城市运营商,是以城市发展和片区打造为起始目标。

对越秀来说,不只是拿一块土地,而要考虑的是能不能连片开发。比如世界大观项目,力求把这个板块打造成为下一个广州二沙岛,“二沙岛是岛居生活,而大观是湖居生活的概念”。

除此之外,关于越秀的TOD模式、全产业链配套等等,杨熠也一一做了分享。

经历过去高速增长时期后,房地产行业进入“追求品质与服务” 的下半场。对此,越秀地产提出要做“四好企业”,即好产品、好服务、好品牌、好团队。

产品模式

蔡正强则介绍了越秀的产品理念。


目前,越秀地产产品谱系里,主要是樾系、和樾系、天系、星汇系等产品系。

樾系是针对城市塔尖人群打造的高端住宅,和樾系和天系针对城市改善类人群,星汇系主要针对年轻客户。

针对高阶人群的生活需求与方式,越秀地产推出了高端人居系列“樾”系产品。在选址、产品设计、研发以及居住体验等多个关键环节,推出了琶洲·樾、滨江·樾、香山樾和观·樾等项目。

蔡正强分享了越秀地产对TOP系列樾系产品线的思考:这部分人群是谁?他们需要什么?越秀地产是怎么做的?如何把土地资源最大化?这些疑问被一一回答。


干货满满的分享环节过后,在座学员纷纷提问,与三位分享嘉宾展开了热烈讨论。

比如对于地产+房托发展模式,林德良答疑了如何做到出表,又能够持有控制权等等。

在下行市场,很多企业和个体缺乏信心,越秀地产似乎仍是抱有信心的。但林德良认为,同质化太严重,差异化是大家必须要去面对的事情。“

不管是怎样的企业,都需要改变。”他坦言,房地产不能独善其身,是否能和新质生产力结合并落地?

他提及到近年来火热的“ABCD”,也就是人工智能、区块链、云计算、大数据,希望能够看到房地产新的一些模式。

一个多小时的企业课堂很快就过去了,大家深入了解到越秀地产的发展和布局,也有了更多的领悟和思考。

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