人才房又成了香饽饽？！

从前阵子两个人才房项目的热销可以看出，补价方案并没有浇灭刚需对人才房的热情。

看来大多数还是明白人。

其实买人才房划不划算？

并不是算眼前静态的数字账，而是看10年后的账。

大家买人才房最好想清楚两点：

一是未来深圳的住房结构会发生怎样变化？

二是人才房保值增值的核心驱动力是什么？

人才房获大利好支撑

前不久深圳废止了实施18年的“7090”政策，可谓一石二鸟。

首先，对改善住房市场是一个妥妥的大利好。

一方面，深圳商品房市场已进入改善时代，90㎡+户型已是成交主力。

另一方面，深圳缺少好的改善产品。

由于政策限制深圳一直缺少纯粹的高端社区，而限制取消后未来大户型产品供给会增加，开发商也会更用心打磨产品，供需之间形成良性循环。

此外，从去年底住建部就多次提到要下力气“建好房子”，最近国务院会议也强调，“加大高品质住房供给”。

一系列新定调也意味着，商品房重新回归商品属性，居于“食物链”上游的高端改善市场进入景气周期。

当然这里面还有一个更现实的考量，激活楼市。

救楼市终究是要靠投资客和改善群体入场，这就需要让开发商摆脱7090政策限制，设计更符合有钱人需求的房子。

其次，对人才房也是一个大利好。

草蛇灰线、伏笔千里。

长此以往，深圳商品房市场将逐渐抛弃刚需，虽然这并非取消政策本意。

这又怎么理解？

不难想象，深圳废除“7090”政策将深度改变深圳商品房的市场格局和供给结构：

10年后，深圳楼市将由现在的“金字塔”结构变成“倒金字塔”。

中心板块、核心地段基本上会以大面积、高总价的高端豪宅和豪改为主；近郊热点板块，将会承接更多刚改、再改需求。

小面积、低门槛的刚需房占比较于当下会大幅下滑，不仅可选性变小，而且严重良莠不齐，比如要地段没地段、要配套没配套、要产品没产品。

而深圳的基本面和吸虹力又决定10年后的刚需会更加庞大，随着结构性矛盾转移，届时将会有大量刚需被分流到人才房市场成为“接盘侠”。

但人才房供给又有限，作为过渡性保障房，现有已批项目卖完就绝版了，就像某些时期的藏品一样，其稀缺性毋容置疑。

随着流动性解决，稀缺性傍身，未来人才房增值溢价也就有了想象空间，重新变成了香饽饽。

这就是深圳人才房新的底层逻辑！

罕见的“大城人才房”

机会要重视，但也不是说让大家蒙着眼上车。

人才房变成二手房时会像商品房那样大分化，未来增值潜力一定建立在居住价值之上。

居住价值主要有两大维度构成：

一是中观层面，周边环境和配套怎么样。这是影响居住体验和二手房溢价的必要条件。

二是微观层面，项目品质怎么样，这是充要条件。

比如2024年深圳人才房市场的“天花板”项目，润宏城·润珑苑（已开始申购）就在这两大维度上直接拉满。

先看第一个维度，润珑苑是深圳屈指可数的大城人才房。

1、润宏城是光明最大的“城”，在光明自成一极。

润宏城总建面320万㎡，集住宅、公园、教育、地铁、创新产业于一体，可谓光明最大的城，以一己之力撑起光明轨道13号线车辆段片区的大开发。

润宏城效果图

而润珑苑又是润宏城的重要组团。

那么，大城对润珑苑人才房的居住价值到底意味着什么？

在这一点上，润珑苑和其他人才房又有什么优势？

大城本质上是圈地而治，在白纸上把之前内容抹掉重新作画，更容易对板块面貌和生活进行深度重塑。

比如之前拥挤破旧的大冲在华润置地手里，变成现在高大上、繁华摩登的华润城，可谓翻天覆地，深圳湾亦是如此。

这也让华润成为深圳最强的造城专家，没有之一。

而润宏城就是由华润+宏发统筹开发，这使得润珑苑的下限就已是很多人才房无法企及的上限。

因为大部分人才房项目对板块缺乏塑造能力，或者说板块可塑性差，说直白点，有些人才房就是城中村农民房里的一点红。

2、高能级配套一应俱全，堪称“华润城+深圳湾”在光明的一次合体。

如果你见过华润城的高大上与繁华、领略过深圳湾的美景和心旷神怡，在那一刹那间或许能顿悟到在深圳买房的意义：

就是要占有这座城市最美好的一面。

润宏城配套示意图

从配套丰富性及片区环境看，润宏城宛如“华润城+深圳湾”在光明的一次合体，同样占据着光明最美好的一面。

茅洲河水岸公园就是“光明版大沙河生态长廊”；

鹅颈水湿地公园和东坑湿地公园就是“光明版深圳湾公园”；

明湖城市公园就是“光明版深圳湾人才公园”；

文体场馆群就是“光明版春茧体育馆”；

百万方新型产业园区就是“光明版的华润城写字楼群”。

除了这些平替，家长们最在意的教育资源，同样很优质：

润珑苑小区内就有一所幼儿园， 三个学区均是“名校”： 深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校、深圳实验光明学校。 （具体以教育部门为准）

3、地铁是润珑苑“人无我有、人有我优”的非对称优势。

光明有两条交通大动脉13号线和6号线，很多人买房也主要围绕这两条线附近。

其中13号线直达南山，串联起深圳湾总部基地、南山科技园等含金量最高的几个总部商务区。

润宏城地铁示意图

润珑苑离13号线月亮路地铁站仅六七百米，如果你工作重心在南山，可以直达，每天通勤不仅高效还舒适，不用挤上挤下。

当然换乘也很便捷，凤凰城换乘6号线后，可以直达深圳北站交通枢纽、或者直通罗湖。

未来伴随着板块重塑的，是房产价值的重估。

与其他人才房比，润珑苑不仅更有想象空间，兑现度也更大。

人才房中的“品质天花板”

最近市场上出现了一些关于人才房质量问题的风波。

不过就润珑苑而言，还是能让人放心的，理由有二：

1、华润+宏发出品，且是华润第一个人才房项目，生来就是要做标杆；

2、项目品质水准也确实在线，没让人失望，一点不输商品房。

一是深圳凤毛麟角的“大社区”人才房。

2023年深圳商品房中占地面积超3万㎡的地块占比仅20%，润珑苑约3.47万㎡的占地面积意味什么，已不言而喻。

这体量在人才房阵营更是凤毛麟角的存在。

大，带来了更阔绰的公共空间、更丰富的配套，居住舒适性更高。

生活在这种大社区里，日常活动基本上足不出大门。

由于项目采用围合式布局，公共空间不仅大也没有被割裂，这一点很难得。一整块超大尺度的中庭空间不仅拉开了楼间距、消弭了居住压抑感。

润珑苑小区空间图

社区花园面积约1.5个标准制足球场，还有约350㎡的高标准泳池、约300米的四季跑道，以及约3200㎡的全年龄段活动社区。

很难想象，这些配套能集中出现在一个人才房项目上。

此外架空层也都打造成了公共空间，比如棋茶室、兵乓球室、健身区等，还有针对大人的办公区、针对学生的四点半课堂等。

架空层功能示意图

不管是饭后消遣还是遛娃，都足以让你和家人的生活丰富多彩。

二、比一般商品房还要高的配置和品质。

比如大家买房比较在意的车位比，润珑苑就超过1：1，基本上不用担心回家晚了找不到车位，要知道一些改善盘都很难做到。

绿化率达40%，比大多数商品房还要高出10%，整体绿化景观更是高达2万㎡。

润珑苑实景图

一个保障房项目竟有着星级酒店标准的入户大堂。

润珑苑实景图

小区主大门更是参照上海宝格丽酒店做了迎宾水景。

润珑苑实景图

大堂空间不仅尺度阔绰，用材、设计都很考究，整整一面墙都是鱼肚花白岩板这种高级石材。

不锈钢线条与灯带的组合，让室内充斥着满满的高级感，你能想象这是人才房的大堂。

润珑苑实景图

三、户型很加分，空间利用到了极致。

户型设计合不合理、空间利用高不高效、赠送面积多不多，直接决定着钱花的值不值。

项目约69㎡两房有4个户型，89㎡三房有1个户型，总的来说各有千秋。

比如A户型阳台最大、动静分离，B户型空间实用性更高，C户型赠送面积最大，D户型三开间朝南。

至于另一个大亮点L型飘窗，在4个户型中则是标配。

我个人较为喜欢C户型，赠送最多、性价比高。

(左右滑动查看)

1、餐厅位置有一个全赠送的L型飘窗，这一设计可谓神来之笔。

如果你追求功能性，可以将其拓展成一个小三房。对垫着脚尖勉强上车的刚需来说，简直不要太友好。

如果你追求空间尺度感，索性就做一个阳光餐厅，这样室内就可以四面采光，这个面积段，在深圳算是独一份。

如果你想要更大的收纳空间，可以把入户飘窗做成一个超大的收纳柜。

2、两个卧室均为L型飘窗，尤其是次卧连贯式的全尺度大飘窗，不仅带来270°全景视野，而且也更实用。

69㎡C户型 主卧空间效果图

3、多方位朝向、景观视野丰富。从主卧飘窗、客厅阳台、次卧飘窗看出去的景色都不同。

其中有一栋两个C户型都是直朝中心园林景观，且是 180°的景观面，很奢侈。

4、双龙抱珠，能较好的保护大人和孩子晚上休息的私密性。

5、赠送面积约9㎡，相当于白送一个次卧，间接便宜了20多万。

89㎡的3房2卫，整体格局和69㎡的D户型很像，可以理解为放大版，更极致，功能性更强、尺度感更大。

(左右滑动查看)

1、S墙的设计也很巧妙，凹处放置冰箱，不仅释放了厨房空间，也避免厨房往下移对餐厅空间的挤压，一举两得。而且冰箱与厨房门很近，并不会影响做饭拿取食材。

S墙延伸到客厅可以做一整面墙的墙柜，基本不用愁东西没地方放。

89㎡A户型 客厅空间效果图图

此外由于有S形冰箱位、厨房是非承重结构，餐厨空间还可以根据个人意愿灵活变动。

2、入户门可以朝外开（具体与物业协商），这样可以把玄关柜充分露出来，提高实用性。

3、端头位置，没有遮挡、不用担心对视，不仅视野好，私密性也强。

4、三开间朝南，从客厅到两个卧室都能有充足的采光采阳，在这个面积段很难得。

5、户型方正、动静分区，生活动线更紧凑、空间使用更高效。

6、三个卧室，两个都是满尺寸的L型双面大飘窗。

其中第2个次卧，算送飘窗面积后，卧室面积扩大50%，实用性大大增加。

89㎡A户型 儿童房空间效果图

主卧连贯式的大飘窗，带来了270°全景视野，这通常是豪宅才有的设计。

89㎡A户型 主卧空间效果图图

如果觉得过于奢侈，可以把其中一面飘窗做成立柜，实现更大的收纳空间。

也可以把床铺直接到飘窗上，放大主卧室内空间（次卧同样可以这样做）。

还可以把飘窗空间设计一个喝茶、看书、办公的简易书房，给男女主人留出一方精神天地。

总之，大飘窗、高赠送大大提高了主卧的舒适性，刚需同样可以过出改善的精彩。

这些走心的设计和大面积的赠送，给业主带了更优越的日常居住体验。

品质高、价格好、配套全，润珑苑虽是人才房，但其带来的生活质量和居住价值，已经超过很多商品房，更别提其他人才房。

大城人才房+高品质人才房，两大标签加持，让润珑苑成了深圳人才房中天花板级的存在，也进一步拔高了10年后的流动性和增值潜力。

润珑苑虽然品质高，超越大部分人才房的品质，但门槛并不高。

本批次单价23811元/㎡，最低约2.03万/㎡起，首付不到43万就能上车，相当于用 大鹏、坪山的预算买光 明的高品 质大盘人才房，你说还要啥自行车。

作为2024年华润置地送给深圳刚需的一波泼天福利，大家最好抓稳了。

目前润珑苑已取证，配售公告也已发布

请大家在4月11日18:00-4月16日18:00

及时提交资料

以免错过最合适上车的人才房。