一年暴涨7500+/㎡！这里的老牌学区房为什么这么贵？！

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以下正文

重庆最受欢迎的学区房在哪里？

是名校资源最多的沙坪坝？还是慷慨拿出七龙珠指标到校的九龙坡？

如果从数据中寻找答案，那么重庆最受家长们欢迎的是我们的母城渝中区。

01

作为一个基本进入存量市场的区域，渝中区一般很少会专门出现在楼市专题中，以致于大多数人都会忽略渝中学区房恐怖的吸金能力。自2021年起，全国楼市跌的亲妈不认。而此时渝中区的老牌学区房是这样的画风 ——

没错，渝中区的老牌学区房在2021年全国房价大跌的时候实现了「跳涨」。其二手房成交均价从2021年的24276元/㎡一跃跳涨到了31814元/㎡。

一年之内每平米涨价7500+/㎡。

如果是一套100㎡的房子，那么这套房一年之内就赚了75万！平均每个月能赚6万多，像这样的工作到哪里能找到？

不仅如此，渝中区的老牌学区房还在随后的2022年、2023年保持住了高位稳定的成交价。也许有人会觉得，一个楼盘零星的成交或许不能说明什么，那我们再多看几个楼盘。

比如 ——

这个30年楼龄老破旧的社区，二手房的成交价甚至在哀鸿遍野的楼市中走到了其房价的历史最高点。

又比如这个楼龄快要40年的终极老破旧社区，目前的二手房成交价也能够持平2021年。

注意，这里说的都是成交价，而非挂牌价哦！

为什么渝中区的老牌学区房能够逆市跳涨？

为什么它的学区会受到真金白银的追捧？

想要了解这个问题，我们需要从两个部分来拆解，这其中既离不开外界大势的助推，也离不开渝中区自身的极佳的基底。

02

我们先从外部的大势说起。

让渝中区的学区房在2021年跳涨的原因是源自于彼时影响巨大的「民转公」事件。所谓的「民转公」事件就是指针对当时泛滥的「公参民」学校而做出的整改措施。

比如知名的宏帆八中就是由知名的重庆八中与重庆启慧教育发展有限公司联合创办的。

当时重庆整改这类学校的办法是 ——

不再审批“公参民”学校；

新增学校必须独立校名，存量“公参民”不得以参与举办的公办学校“分校”名义招生；

所有“公参民”学校需限期与公办学校脱钩；

教师有序回归公办，临近退休年龄的教师可保留编制，自行选择“回公办”/“留民办”。

「民转公」对于重庆学区房的影响是划时代的。

没有它，我们或许很难能够看到巴蜀中学回归渝中本部的情况发生。没有它，我们或许也很难看到如今公办龙珠校遍地开花的盛况。

这里面有很多盘根错节的关系，不便展开。但可以这么说，虽然「民转公」事件已经过去了三年时间了，可它的影响力还将持续很多很多年。

「民转公」的整改给了当时所有人一个很强烈的指向 ——

曾经如宏八等公参民学校将逐渐落寞，而随着师资回归公办学校，那些公办学校的校区所在地自然就被无限看好。

这其中就包括了渝中区的巴蜀。

如今过去了三年的时间，当初受到「民转公」影响的公参民学校里，有不少都重新回归了大众的视野。

但如果说到最大的赢家，那必然就是渝中区了。

渝中区在那一轮变革期之中，是所有老牌教育大区中涨幅最高的区域。除了开篇列举的那几个巴蜀学区房以外，人和街小学的学区房也在那一轮涨幅中有着惊人的表现。

其实当时「民转公」事件引起的学区房暴涨，看起来是有点过激的。

因为在教育平权的背景下，优质教育持续扩张是必然的，就比如像现在公办龙珠校遍地开花这样。也就是说回流公办本部的师资，未来也很有可能外溢出去，过度押宝本部的情绪，多少都有点隐患。

直到2022年，「民转公」之后的第一个标志性事件出现了 ——

当时关于渝中区JW批复成立“重庆市渝中区巴蜀学校”的留言已经传的沸沸扬扬。没过多久，巴蜀张家花园小区就横空出世，直接改变了重庆传统教育强区的格局。也让渝中半岛的老牌学区房，在这两年极度低迷的市场中站稳了脚跟。

图源今日头条

03

巴蜀中学回归本部创造了巨大的流量。

有很多博主把人和街小学/巴蜀小学/人民小学对口巴蜀中学张家花园校区的事情拿来宣传，说成是所谓的天选学区。

但由于渝中区特殊的小升初模式，其实它并不存在严格意义上的巴蜀中学学区房。

渝中区的小升初采用的多校划片、随机排位与对口直升相结合的模式。

渝中区是唯一一个在义务教育阶段提供指标到校的区域。在渝中区小升初的阶段，你能够随意选择一所渝中区的中学填报志愿。

比如你在小孩填报了求精中学，但同时间填报求精中学的人数过多，超过了求精中学给出的指标名额，那么就会采用抽签的形式来筛选。

所以像巴蜀张家花园校区这种学校几乎不存在报不满的情况，自然也不存在所谓的对口直升。

图源今日头条

巴蜀初中回归本部有两个优势：

■ 让渝中区优质教育的升学门槛进一步降低。

渝中区应该是重庆主城区优质教育升学门槛最低的一个区域。离开了义务教育阶段以后，传统的初中高方式有两种：联招统考和指标到校。

这其中指标到校是对于本区域内普通学生最友好的方式。

参与指标到校的学校绝大多数都是区重点级别的学校，当然也有个别例外。指标到校的招生比例一般是招生计划的70%左右。所以很简单，如果一个区域好的高中越多，你家孩子能上好学校的概率就越大。

渝中区本身是一个生源总量较少的区域，2023年的数据中渝中区的小学生数量大约是3万人出头。而同为传统教育强区的沙坪坝和九龙坡，这两区的小学生源总量是6万多、8万多。

渝中区参与指标到校的学校有四小金刚之称的求精中学、29中，以及复旦中学。加上巴蜀张家花园校区，渝中区的指标到校就有4所不错的学校来给区内兜底。

由于没有查到2023年巴蜀张家花园校区指标到校的具体数量，但如果参考2022年网上的数据，渝中区的指标到校的升学率可以高达30%+。

而指标到校的升学率第二名的区域只有20%+。

■ 它也能帮助渝中区留住更多优质的生源。

渝中区以前小升初阶段都有不低的生源流失率。

原因就在于渝中区有很多知名的小学，但中学阶段，尤其在巴蜀张家花园出现之前，渝中区对于顶尖生源的吸引力是不太够的。反观隔壁的江北区，由于有鲁巴宏八的存在，初中部的生源总量反而会明显高于当年的小学毕业生。

宏八和鲁巴之所以能够吸引顶尖生源，是因为除了教育水平突出以外，它们本质上还承载着直属校优质生源培养地的功能，有着为所有家长向往的龙珠校本部高中输送生源的能力。

而由于「民转公」事件后，巴蜀张家花园就被看做是巴蜀黄花园高中本部的生源蓄水池，也进一步拉高了巴蜀张家花园初中部的“战略意义”。

04

所以回过头去看 ——

渝中老牌学区房的坚挺，不仅是由于大势的助力，还离不开自身优质教育的低门槛。

但如今随着龙珠校大范围的布局，你认为渝中区的老牌学区房还能够保持一枝独秀的坚挺房价吗？

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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