买房无证，房改房交易陷僵局，卖方拒绝过户怎么办？

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告办理北京市朝阳区S室房屋所有权转移登记手续……判令二被告支付因其违约给原告造成的经济损失5万元；……。

事实与理由：2009年4月30日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买位于北京市朝阳区S室的房屋（以下简称涉案房屋），总价款为33万元，并约定原告先期支付二被告30万元购房款，余款3万元待房屋过户手续完成后10日内结清。合同签订后，原告依约履行相应合同义务，二被告也向原告交付了涉案房屋。2017年1月10日，原告又向二被告支付房屋尾款1万元。

2019年3月26日原告代周某鹏向北京A公司（以下简称A公司）支付涉案房屋购房款共计43409.4元，根据《房屋买卖协议》的约定，待涉案房屋具备过户条件时二被告应配合原告办理过户手续，现房屋已经具备过户条件，但原告多次催促，二被告仍不配合，故原告特向法院起诉。

被告辩称

周某鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。1.本案属于历史遗留落实政策房地产问题，根据最高人民法院相关司法解释规定，涉案房屋属于90年代被告单位自管自建房屋，不属于人民法院受理案件范围。2.涉案房屋的买卖协议应无效，涉案房屋属于房改房，依据政策规定，该福利性质房屋不得通过买卖或变相买卖变更承租权更不能私下约定转让根本不存在的所有权，只能按照公房管理规定才能变更登记。

该合同违反北京市人民政府关于城市公有房屋管理若干规定，该房屋出让方无权利基础，签订买卖协议时，受让方没有购房资格，双方所签订的协议不存在民事权利及法律关系，在签订合同时，涉案房屋不具有上市交易的条件及资格，违反法律强制性规定应属于无效。

3.涉案房屋性质是单位自建自管公房，当时产权人是A公司，A公司是国企，2019年周某鹏与A公司签订出售自管公有住宅楼房协议书，协议书第七条约定A公司有优先购买权，然而原告与我方于2009年签订房屋买卖协议时，双方均明知房屋产权不明，我方尚未取得房屋所有权，因此所约定的购房款远远低于市场价格，后期亦未向A公司披露这一交易，损害国家集体及社会公共利益，合同应属无效。而且如果A公司行使优先购买权，无论房屋买卖协议有效与否均无法实际履行。

4.我方目前享有居住权事实基础是我方工作单位，因该房屋性质的特殊性，涉案房屋是国家分配给职工的社会福利且此种福利享受人不仅包括我方和陈某芳，以及我的儿子周某涛，但是我方与原告签署房屋买卖协议时，周某涛并不知情，当时周某涛已经年满25周岁，各方对房屋的处置侵犯周某涛了居住权。

5.二被告在完全不了解房地产情形下与原告签订本案房屋买卖协议，购房款明显低于市场价格。现被告二人及儿子周某涛均无住房，而且被告二人身患残疾，生活困难，二人户口在涉案房屋上，如果房屋无法保全，将使两位身患残疾的老人居无定所。

6.此次交易属于特殊房产交易，该房屋能否上市交易及原产权人是否享有优先购买权，双方约定土地出让金不明，以上事项均需查明，否则影响合同的履行。

陈某芳未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

法院查明

2009年4月20日，原告作为甲方（买房）与作为乙方（卖方）的二被告签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方向乙方购买其坐落于北京市朝阳区S室的房屋，交易总价33万元整。二、甲方先期支付乙方购房款30万元，余款3万元待房屋过户手续完成后10天内一次性向乙方付清。三、甲方付给乙方30万元后的一个月内，乙方从该房屋搬出，四、乙方承诺在甲方先期交付30万元房款后，暂不为甲方办理过户手续，待乙方先将产权买下来之后，再将产权房过户给甲方，过户手续在2009年12月31日前完成。购买产权之费用由甲方负担（约3万元左右，届时以实际发生钱数为准）。……协议下方有原告及二被告签字确认。

2009年4月17日，陈某芳向原告出具收条，内容为“今收到秦某杰交来购房的定金壹万元整”；2009年4月20日，二被告共同向原告出具收条，内容为“今收到秦某杰交来购房款贰拾玖万元整，加上次购房定金壹万元，合计收到购房款叁拾万元整”。2009年5月12日，二被告将涉案房屋交付原告。2017年1月10日，周某鹏向原告出具收条，内容为“今收到秦某杰购房尾款壹万元整”。

2019年3月26日，秦某杰通过其银行账户向A公司转账汇款43409.3元；同日，周某鹏向秦某杰出具手写条，内容为：“今由秦某杰替周某鹏代缴位于S室购房款43409.3元”。

2019年3月27日，周某鹏作为乙方与A公司作为甲方签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，约定：一、甲方将朝阳区S室向乙方出售，乙方支付房价款42190元，交纳公共维修基金1219.3元。……七、乙方将此房屋在二级市场交易时，在同等条件下甲方享有优先购买权。八、乙方将此房屋上市出售后，甲方不再担负各项物业管理费。

2019年7月25日，周某鹏取得北京市朝阳区s室房屋的不动产权。

原告提交“北京市购房资格核验平台”截图，证明其具有购房资格。

审理中，被告主张根据《出售自管公有住宅楼房协议书》第七条的约定，在涉案房屋向二级市场交易时，在同等条件下A公司享有优先购买权，请求法院到A公司查明其是否行使优先购买权。

裁判结果

被告周某鹏、陈某芳于本判决生效后七日内配合原告秦某杰办理位于北京市朝阳区s室房屋的产权变更手续；

房产律师点评

本案争议焦点为原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效。首先，《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，虽然在签订合同时，二被告尚未取得涉案房屋不动产权利，但并不影响该合同效力，同时二被告已收取原告支付的部分购房款并将房屋交付原告使用，且涉案房屋已于2019年7月15日取得不动产权利，因此对周某鹏所主张《房屋买卖协议书》无效的理由，法院不予采信。

关于周某鹏在庭审中主张涉案房屋中具有其子周某涛的份额，周某鹏未提交证据予以证明，故对该抗辩意见法院不予支持。关于周某鹏在庭审中主张A公司具有涉案房屋优先购买权的问题，因该优先购买权是基于周某鹏与A公司的合同约定，并不能对抗第三方，因此对周某鹏的此项主张法院不予支持。现周某鹏已取得涉案房屋的不动产权利，应按照合同约定配合原告办理房屋过户手续，因此对原告要求二被告配合办理房屋过户手续的请求，法院予以支持。