平安信托多款产品被爆逾期，到底是谁之过？

4月9日，有关“平安信托暴雷，投资者维权”的消息和图片在行业中流传。图片显示，不少投资者聚集在平安金融中心，现场有不少警察在维持秩序。据投资人表示，这次聚集是源于“平安信托福宁615号集合资金信托计划”逾期事件。

4月10日，平安信托发布公告称，受房地产市场整体下行影响，近期平安信托福宁615号信托计划宣布延期，对于此次给客户带来的困扰公司深表歉意。同时提出目前平安信托正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置。

这并非个案，因多个房地产项目销售去化不畅，平安信托旗下多只信托产品近期逾期未兑付。据另一位投资者爆料，平安信托在重庆另一个项目也已经暴雷，后续或将有投资者再度去公司沟通后续处置方案。这只是个开始，有业内人士认为，深陷房地产去化困局，未来一两年内此类逾期事件将频有发生。

1、底层房地产项目去化缓慢

2024年3月29日，本该是信托产品到期日，投资人却等来一纸公告——《平安信托福宁 615号集合资金信托计划重大事项临时公告》（下称“《公告》”）。该《公告》称，截至3月29日，信托计划项下尚无现金回收，按照相关约定，信托计划延期至信托财产全部变现之日，或存续受益人预期信托利益足额分配之日止。

据悉，平安信托福宁615号信托计划（下简称“福宁615号”）成立于2021年9月29日，募集资金7.72亿元，以股权的形式投资厦门市荣璐置业有限公司70％股权，从而间接投资厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。信托计划存续期为30个月，2024年3月29日为信托合同约定到期日。截至公告日，存续信托规模为7.7亿元。

“臻华府”到底是怎样的项目？据悉，“臻华府”项目位于厦门市海沧区马銮湾板块，坐落在海沧区新景西三路与新景西二路交叉口西南侧，用地面积4.66万平方米，可售总面积约10万平方米，规划住宅1029套，商业33套，车位1029个。截至公告日，“臻华府”累计销售218套（住宅21套，商业7套），收到销售款5.23亿元，去化率约为21%。

“受房地产市场整体下行，以及项目开发商之一正荣地产暴雷等因素影响，项目去化速度较慢，销售价格也根据市场情况调整。”《公告》称，“臻华府”项目于2021年12月开盘，住宅销售均价为3.3万元/平方米，两年多时间过去，2024年 3月该项目的均价已降至 2.7万元/平方米，降价幅度18%。

2、房地产调整期仍下注投资

回到福宁615号成立时间点——2021年9月29日。彼时国内房地产市场已经出现调整信号。

据当时国家统计局发布2021年前9个月房地产开发投资数据显示，2021年1-9月，全国房地产开发投资同比增长8.8%，这是2021年该指标首次进入个位数的水平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这说明开发投资的矛盾从过热开始转为过冷，相关风险值得关注。“包括办公楼和商业营业用房指标已经开始转负，都说明房企在开发投资方面存在一定的压力。”

彼时也正是正荣地产的负债高峰期。据其2021年财报披露，当年公司总负债高达2128.99亿元，其中流动负债1715.36亿元，短期借款、应付账款及票据527.39亿元。

房地产市场调整期、高负债的背后，正荣地产的流动性危机一触即发。2022年2月18日，正荣地产公告称，由于市场不利，外部资金有限，公司无法为现有的债务再融资，3月即将到期一笔2亿美元的债务；公司面临短期流动性压力，如果无法凑措资金，考虑进行替代的债务重组行动。

这一天，距离福宁615号成立时间不足5个月。

“在2021年这样的节点，为何平安信托会投资这样的项目？”在维权群中，有投资人如此质疑。截至2024年4月11日11点，正荣地产股价已经跌至0.048港元。

3、房地产信托风险持续暴露

这也并非平安信托首次踩雷房地产项目。早在2023年12月就有雪球投资者爆料平安信托佳园468信托计划延期兑付。

根据投资人提供的资料，“佳园468信托计划”成立于2021年12月2日，到期日为2023年12月2日。彼时，平安信托（代表该信托计划）作为股东，对底层标的“惠州慧湾项目”开展股权投资，投资金额约5.8亿元。“惠州慧湾项目”属于惠州市博裕房地产有限公司 ，该公司背后的大股东分别为平安信托和深圳市龙光控股有限公司（下称“龙光控股”）。

“惠州慧湾项目”位于惠州市大亚湾，属于临深板块的房地产项目，距离深圳的地铁沙田站仅3公里，建筑面积约111万平方米，业态为住宅和公寓。根据彼时的推介材料，该项目预估的总货值约140亿元，净利润约21亿元，销售净利率15%，项目投资回报可观。

不过，随着房地产市场下行，“惠州慧湾项目”的销售情况也不乐观。平安信托在“佳园468信托计划”2022年年报提到，截至2022年年末，“惠州慧湾项目”销售、工程计划、销售单价不及预期。

2023年10月23日，平安信托将佳园468号信托计划项下股权及附属权益以不低于模拟清算股权价值及交易对手应付未付违约金作为起拍价格在公开交易平台阿里资产挂牌公开拍卖转让，但至拍卖截止日，仍无人竞买，拍品已流拍。

据21世纪经济报道，佳园468号投资者反映，该产品由平安寿险业务人员向其销售，且存在业务人员给投资者伪造虚假收入证明，并在投资者资金不足的情况下，向投资者建议保单贷款等情况。

一位资深信托研究员表示，近年来房地产信托风险持续暴露，背后源于三方面因素：一是房地产进入下行周期后，诸多房地产企业流动性“亮红灯”；二是在经济高速发展阶段，很多信托公司忽视了风险，导致相关信托计划的抵押物质量较差，在风险处置过程中难以变现；三是部分房地产信托项目属于“资金池”业务，在信托出现投资人信任危机背景下，不少项目难以为继。

该人士表示，未来房地产信托出险较多的时间段可能也就1-2年。据统计，房地产信托比较集中成立的时间是2021年及之前，2022年、2023年房地产信托项目已经明显收紧了，出险的概率不大，但存量项目风险处置的周期可能会更长。这意味着，虽然目前房地产信托新增项目风险有限，但存量项目的风险仍需警惕。