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北京路二手学位房,12万/平还能挂多久?

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说实话,今年你还愿意花6万+单价,去买北京路的老破小吗?

有中介甩出一套35方的北京路老破小,急降17万后,单价依然6.3万/平

搁以前,文德路学位尚能“一白遮百丑”,但今年同样单价,天河、海珠大把新房挑,学位还不差。

但很多北京路业主的观念还没转变过来,他们当做宝的房源,在买家那里逐渐变成“草”了。


|图源:中介朋友圈

挂牌10万+,一年卖1套

北京路学位房“有价无市”

供应少+学位最好=越秀区学位房稀贵,这个认知在越秀区学位房业主心中立了很多年。

直到今年,越秀区的供应依然稀缺,教育地位也没变,但最大的冲击是,市区有了太多更好的选择。

供求关系变化,二手市场艰难,但楼市君深扒发现,很多北京路学位房的业主,叫价和心态依然强硬。


1、挂牌价远高成交价:学位壳6万+起步,多房源叫价10万+。

中介表示,目前北京路文德路学位房业主心态普遍比较坚挺,如果不是急卖,砍价空间不大,且挂牌价都不低于成交价。

比如十几年楼龄的东方文德广场,挂牌价几乎全部都在10万+;精彩生活大厦,三房普遍8万+,73平的两房甚至挂12万/平

|图源:贝壳找房

据贝壳找房数据,精彩生活大厦此前的最高成交价7.26万/平

即便有业主因为小孩出国读书急售同小区80平的2房,总价也在590万,折合单价约7.4万/平急售都高于此前最高成交价

也就是说,即使二手市场卷成了麻花,但北京路业主丝毫没有降价,依然“端着”


|图源:贝壳找房

2、2年多没成交,30天带看为0,“有价无市”无人问津。

而这样的价格市场并不感冒,买家也不乐意买单。

据贝壳成交记录,精彩生活大厦已经2年多没有成交了;东方文德广场这两年每年也只成交了1套

这些小区挂牌数量虽然都不超过30套,但照这样的去化速度,至少还能卖十年


|图源:贝壳找房

而挂着的很多房源,都无人问津。

比如精彩生活大厦那套8.56万/平的126平三房,挂牌2年多还没卖出去;

小区多数房源近30天的带看都显示为0“有价无市”


|图源:贝壳找房

3、中介:三百万也就买个学位,三四房总价过高,自住劝你选新房。

高价学位房,甚至连中介都不太看好。

中介表示,买北京学位房大概有两种

一种是单纯想要学位壳,比如对口文德路小学的仰忠阁45平户型,总价308万

文德路小学是越秀区第一梯队,中学派位大概率也能读省实、铁一、培正等省一级。

好处是学位好,坏处是300多万只得个学位。


另外一种是考虑三房或以上,想要学位兼自住。

中介表示这类总价700万以上偏高,老小区居住体验感也差强人意,建议选择市区新房。

所以总的来看,北京路学位房业主当成宝,挂牌10万+,但在今年买家和中介看来,味同嚼蜡。

高价学位房不再是“宝”?

业主需看清三大变化

未来,这样的趋势或将越来越明显,毕竟,当下市场行情已经变了。

楼市君认为,主要有以下三个方面的变化:

其一、超6万/平价格段中,市中心学位房选择性猛增,成为越秀区学位房平替。

当下各个区都在拼教育,名校遍地开花,叠加教育公平化推进,一定程度上削弱越秀区学位房优势。

以市中心为例,2016年至今,除了荔湾,其他区的教育投入,基本都要远超越秀区。


不仅如此,名校集团遍地开花,促进优质教育资源平衡布局。

尤其是近几年越秀区老牌名校不断进行外区办校,越秀区引以为傲的名校优势被削弱。

比如,越秀区老牌前六的执信中学,在天河开办的新校区,同样是名校IP。

如此一来,广州不少新盘都能有名校光环,超6万/平也能买到地段+学位俱佳的新房,尤其是在天河、海珠。


比如,天河北的越秀·天河·和樾府和牛奶厂的缦云广州,分别引进的广州中学教育集团和天河外国语教育集团,都是“牛校”。

前者是省首批61所优秀教育集团之一,广州中学、华阳小学都在其麾下;后者天外中考成绩已连续8年领跑全市。

海珠西的保利燕语堂悦,社区内配建的小学据闻将由宝玉直实验小学领办,吹风价预估至少要约6.5万/平。

其二、新盘户型不断迭代升级,越秀区二手户型被降维打击。

专梯专户,跑道式阳台、双主套、多开间朝南等,当下新房户型不断迭代升级,这是很多越秀区二手户型无法比拟的。

越秀·天河·和樾府建面约125平4房户型为例:

LDKB一体化、岛台设计,打破传统客餐厨空间界限;阳台近7米长,整个园林尽收眼底;奢阔主套,私密性更强。


| 越秀·天河·和樾府约125平户型

再来看越秀区对口文德小学的精彩大厦,一套建面约120平3房房源,户型设计就有不少鸡肋。

比如,不够动静分离,几乎每个房间都在动区一侧;观景阳台设置在卧室外,晾晒衣服需经过房间;其中一间厕所无明窗……


|精彩大厦建面约120平户型

|图源:链家

除此之外,建筑新规下,越来越多户型使用率超100%,居住体验也在不断升级。

这样的户型使用率“升级”,对很多越秀区二手房而言,几乎没有“招架之力”。

其三、新盘自身配套、低密性等方面升级,居住体验感更好。

相比很多越秀区老破小只能以地段+学位来打动买家,不少新盘已经开始卷产品了。

而这种“卷”,除了在户型之外,还在于小区配套上面。

比如,保利天瑞在天河独树一帜地打造新中式会所;越秀·观樾重塑湖水品质和生态环境;保利锦上印家门口,就能享受40万平商娱配套等。


|保利天瑞会所实景

而低密性方面,也是很多新盘制胜越秀区二手的关键因素。

越来越多的新盘,正以低容积率+小高层的姿态出现,给到买家老城区二手所没有的舒适居住体验。

近3年来,广州中心区的小高层占有率约2.5%,需求量也在不断上涨。

总而言之,当下市场的赛道中,越来越多新盘不仅在“地段+学位”上拿高分,产品、配套等层面也在不断升级。

而越秀区学位房虽然在地段+学位上有着绝对优势,但短板也很明显,且很难去突破,便难以跟上大众的市场需求。

你们觉得呢?欢迎评论留言。



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