深圳甲级写字楼空置率升至30.6%，外资也在抄底，大宗交易去年卖了283亿

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

价格深度回调，深圳甲级写字楼投资窗口期打开。

4月9日，第一太平戴维斯发布《2024年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》与《2023年深圳大宗交易市场》。

数据显示，今年一季度，由于业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求释放，包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落，信息技术、金融、零售及贸易等行业租赁需求相对积极。

在大宗交易市场（交易价格大于1亿元的市场化交易，不包含债务重组或纾困类交易），写字楼表现较为突出。2023年，深圳房地产大宗交易市场录得总成交金额约283亿元，同比增长32%。其中，办公类物业最受投资者青睐，约占全年成交宗数的约60%。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，2024年一季度，深圳经济持续恢复、开局良好，政府通过一系列的调整措施，包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及调整楼市调控政策等举措，在市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。

甲级写字楼空置率升至30.6%

深圳甲级写字楼市场仍处于深度调整期。

根据第一太平戴维斯监测数据，今年一季度深圳甲级写字楼市场新增4个项目，均位于南山，新增面积约31.2万平方米。

由于南山供应大幅增加，且租金优惠助力搬迁需求释放入市，去化方面录得不错表现，传音大厦、前海交易广场T1等项目贡献全市逾8成净吸纳量，约3万平方米。

此外，信息技术、金融及专业服务业需求保持稳健，贡献逾6成交易，零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。

较受市场关注的租赁交易包括：科技企业云图科技承租中粮亚太大厦2000平方米，留学教育机构新航道承租太平金融大厦2000平方米，咖啡机品牌KEURIG承租嘉里前海中心1600平方米等。

受供应增长影响，截至今年一季度末，深圳甲级写字楼总存量扩张至1122.8万平方米，空置率呈结构性上升，环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点至30.6%，创下新高。部分区域由于业主以价换量，空置率持续回落，如宝安环比下降2.3个百分点至25.9%。

价格方面，季节性因素和供应压力令租金走势承压。

第一太平戴维斯指出，由于绝大部分租户对租金敏感度高，写字楼业主继续执行更大力度优惠方案。截至一季度末，深圳平均租金163.9元/平方米/月，租金指数环比下降1.8%，同比下降6.7%。其中，南山环比降幅最大，为2.5%；罗湖同比降幅最大，为9.1%。

未来，深圳甲级写字楼供应暂未有减缓势头。根据第一太平戴维的预测，2024年深圳预计有13个新项目入市，供应面积合计约89万平方米，全市总存量预计增长至1180.6万平方米，同比增长8.2%。

“随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力，源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长，并提振相关行业写字楼租赁表现。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇认为，尽管如此，整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压，写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。

写字楼投资窗口期打开

尽管整体表现长期低迷，但在大宗交易市场，由于价格深度回调，加上越来越多业主将更多资产投放市场，甲级写字楼成为最受投资者青睐的标的，险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会。

根据《2023年深圳大宗交易市场》，2023年深圳一共录得大宗物业总成交金额约283亿元，总成交宗数39宗。其中，包括商办及研发办公在内的办公物业是主流投资业态，交易宗数占比约62%；交易金额约186亿元，占比约66%；商业办公以145.3亿元的成交金额领衔，同比增长约92%。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文表示，深圳目前的写字楼市场进入高质量发展的关键阶段，供给侧进一步因应市场变化作出积极调整，同时政府也在出台产业集群政策促进企业发展，对于各相关方来说，都是一个布局长期发展策略的窗口期。

分区域来看。南山大宗交易最为活跃，2023年全年累计成交9宗，总货值约104亿元，主要交易标的为写字楼、厂房。宝安次之，全年成交9宗，总货值约67亿元，主要交易标的包括写字楼、厂房、公寓和商业。福田居第三，全年成交8宗，总货值约53亿元，写字楼和商铺为主要交易标的。

从交易额总量来看，深圳内资买家比例扩张至91%，外资买家主要集中于地产基金及港资客户。从交易宗数来看，自用类买家仍占主导，尤其在办公及工业类成交。第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部高级经理朱章婷介绍，2023年年末，政府投资平台交易频出，主要用于区域招商引资及产业引进的载体功能。

对于大宗交易市场的未来走势，朱章婷认为，写字楼仍为主流标的物。“随着房地产结构型调整、⼈⼝老龄化、服务消费疫情后增⻓等因素，保租房、康养、社区零售商业及酒店等资产受到投资⼈中长期的关注。”

“资本价值⾃疫情以来持续回调，投资⼈积极关注⾼性价比投资机会，具备上Reits条件的底层资产更受青睐。”朱章婷表示，内资买家仍将成为市场主要驱动，2024年仍重点聚焦物流、冷链、长租公寓等“新经济”产业资产。