宅基地上的房屋能抵押贷款了？如何抵押贷款？

根据国家金融监督管理总局和自然资源部做出的关于做好农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作通知中写到，我国现就试点地区开展农村集体经营性建设用地使用权入市抵押贷款。在农村，土地是我们农民生存之本，而随着城市的规划，农村的集体经营性建设用地得到了国家的重视，让农村集体经营性建设用地拥有了同国有土地同价同权、同等入市的权利。

律师解读

随着城市建设的不断规划，农村的集体经营性建设用地的土地使用方式也应随之进行改革，按照金融改革与农村土地制度改革紧密衔接的原则，应当坚持集体土地所有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

一、抵押登记

农村集体经营性建设用地使用权的抵押登记，由不动产登记中心参照国有建设用地使用权抵押登记的有关规定办理。但具有下列情形之一的集体经营性建设用地使用权不得进行抵押：

（一）权属不清或存在争议的；

（二）司法机关依法查封的；

（三）被依法纳入拆迁征地范围的；

（四）擅自改变用途的；

（五）其他不得办理抵押的情形。

二、通过出让意外的方式取得的集体经营性建设用地使用权抵押存在风险

通过出让方式取得的集体经营性建设用地使用权抵押较容易理解，土地使用权抵押早在国有土地使用权抵押中便有较为完善的制度基础，而此次《土地管理法》修订时，对于可以进入二级市场的集体经营性建设用地使用权取得方式采用了“出让等方式”，意味着通过出租、作价出资入股等方式取得的集体经营性建设用地使用权也具备进入二级市场进行抵押的法律基础。但在实际操作中，容易产土地使用权无法进行入市交易、交易的获利收益无法分配，亦或是权利带瑕疵进入二级市场等风险。

三、农地入市各类配套政策不完备可能带来的政策风险

农地入市相关政策规定，集体经营性建设用地使用权有偿取得分为一级市场“入市”，包括出让、租赁、作价入股等方式；二级市场称为“转让”，包括出售、交换、赠与、出租、作价入股等方式。在推广农村集体经营性建设用地抵押贷款的过程中，各地具体的各类配套政策大多不完备甚至空白或者有政策又与我行制度不匹配，导致后期抵押权实现困难。特别是通过租赁获得的土地使用权，租赁期限均短于使用权年限，租赁期限届满，无论债权人是否已经主张优先受偿，均不能再通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置抵押的土地使用权。

四、如何防范法律风险

首先就是法律合规性，应确保集体经营性建设用地使用权抵押贷款符合相关法律法规的规定。核实借款人是否具有合法的集体经营性建设用地使用权，并了解该使用权的属性、期限、转让限制等。其次是权属的清晰性，在审核中需要核实该集体经营性建设用地使用权的权属归属是否清晰。然后是评估价格合理性，农地入市相关政策规定，集体经营性建设用地使用权有偿取得分为一级市场“入市”，包括出让、租赁、作价入股等方式；二级市场称为“转让”，包括出售、交换、赠与、出租、作价入股等方式。在推广农村集体经营性建设用地抵押贷款的过程中，各地具体的各类配套政策大多不完备甚至空白或者有政策又与我行制度不匹配，导致后期抵押权实现困难。特别是通过租赁获得的土地使用权，租赁期限均短于使用权年限，租赁期限届满，无论债权人是否已经主张优先受偿，均不能再通过折价、拍卖、变卖抵押财产等合法途径处置抵押的土地使用权。最后是风险控制的安全性和建立贷后风险监管机制。

综上：集体经营性建设用地使用权抵押贷款并不是没有风险的一种贷款方式，这种风险不只是对农民也就是贷款人，对我们的银行是否有健全的监督管理机制以及催收方式等等都存在一定的风险。所以大家对于农村的集体经营性建设用地使用权的抵押贷款还是要慎重，作好充足的准备在进行抵押贷款。

史主任提醒

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