济南又一社区MALL迎“大调”，专家：存量商业资源的内涵式更新或成新常态

　　消费市场总伴随生态的持续演变和消费者的需求升级。近年来，济南多个商业项目进行了调整更新，或通过软硬件的“大调”完成了功能再造，或适应城市更新的步伐推倒重建，或通过整体搬迁实现了形象跃升。日前，西客站片区的中建幸福MALL在开业七个月后也启动了主动调整，明确“社区MALL”标签，从落眼综合商业地产广度转为聚焦社区商业地产厚度。其动向，不失为社区型购物中心革新的观察样本。

　　从“一站式精致商业综合体”到“一站式精致社区商业MALL”

　　据了解，中建幸福MALL是中建八局旗下山东中建城发公司首个自主投资、开发、运营的购物中心，开业于去年9月1日，开业前三天总客流达到25万人次，日均客流8.3万人次，招商率达到89%，销售额实现1200万元。对于一个建筑面积6.5万㎡、非城市核心地段的综合体而言，数据已属可观。开业两三个月后，中建幸福MALL也曾出现部分店铺经营不善而撤出的状况。至今刚满七个月，缘何进行较大调整？将怎样调整？

　　从调整原因看，近几年实体商业存在高人气、低消费的现象，“消费降级”观点普遍，实体商业如何做好服务和品质升级是面临的经营课题。据称，中建幸福MALL近期启动春调，目的在于“扩展品牌业态和商业营销思路，优化品牌组合”，重塑“友好邻里”概念。

　　从定位看，“社区”二字定位了该项目的调整基调。去年开业宣传时的资料显示，项目定位为“一站式精致商业综合体”，而最新的项目介绍则进一步明确为“一站式精致社区商业MALL”，主要为周边社区居民打造一站式精致生活中心。

　　从辐射范围看，据称该项目将与周边印象济南·泉世界、弘阳广场等商业项目形成差异，辐射和服务周边3公里。其所在楼盘中建锦绣系列为中建八局打造的180万㎡住宅大盘；据统计，3公里范围内有46万常住人口，1.5公里内有16个成熟社区、21万人口，500米范围内有10余栋写字楼。

　　从调整的聚焦点看，项目将聚焦社区商业地产厚度延伸和新家庭空间体验升级需求，以“打造和谐社区、构建宜居家园、引领幸福生活”理念为核心，“打造家庭欢乐场、幸福创享地和公共会客厅，为社区居民带来品质与品位的升级体验”。

　　从业态布局和招商品类看，项目将“汇聚品质餐饮、亲子教育、休闲娱乐、商超、影院等多元商业生态”，面向特色餐饮、娱乐电玩、精品零售、儿童配套等进行全品类招商。最新规划一层以“臻美时尚”为主题，经营黄金珠宝、电子数码、咖甜轻餐、精品百货等品类；二层主题“潮流生活”，包含生活超市、品牌鞋服、潮流运动、生活服务等；三层聚焦亲子主题“童趣欢聚”，包含儿童乐园、文体教培、儿童零售、电玩娱乐以及餐饮配套；四层“饕餮荟萃”主要有巨幕影院、时尚餐饮、特色美食和素质拓展等；五层“健康休闲”包括健身中心、娱乐体验、休闲餐饮等。

　　从品牌和特色看，先期引入的家家悦、华为、小米、老凤祥、上影国际影城、健小侠健身、麦当劳、汉堡王、塔斯汀、宜百利、夸迪、目润禾等知名品牌经营稳定；其中健小侠打造了全市健身场所中唯一位于综合体高楼层的游泳馆，项目也有着面积达300㎡的室内挑高攀岩设施，小酒馆“隐酒肆”经常营业到凌晨两三点钟……在保留这些品牌和特色的基础上，项目近期又签约了徐升记老火锅、OPPO、舞蹈培训、儿童摄影等一些新进品牌。

　　据了解，后期在活动策划上，也将密切围绕“服务友邻”进行，针对不同客群提供适配服务。如面向老年群体，在北广场打造“友邻大舞台”；面向儿童群体，联合周边街道办事处、幼儿园、学校等落地“浇个朋友”种子观察日记、主题画展、跳蚤市场等系列主题活动；面向周边职场人群、家庭、青年情侣、女性客群等也将推出各具特色的全年节点性活动和日常活动，持续输出“幸福邻里”概念，同时强化“职场加油站”属性。

　　专家：存量商业资源的内涵式更新或成新常态

　　自去年以来，从老牌专业市场到百货商场，从市中心到片区中心，济南商业的“焕新”格局凸显。

　　去年夏天，泉城路西头沉寂四年的沃尔玛原址摇身一变成为山东首家“8+16夜间经济”商业综合体；去年12月底，济南首个银座商城完成升级，通过内部软硬件的整体提升实现了从传统百货向购物中心的转型；今年1月初，历时四年打造的金牛建材家居博览中心试营业，济南最老最具群众基础的建材市场迎来华丽蝶变；紧接着，41岁的老牌专业市场济南建华五金机电市场宣布搬迁至居然之家原址，从经营环境到配套设施将迎全新升级。

　　针对此现象，山东财经大学区域经济研究院院长董彦岭在接受新黄河记者专访时表示，过去的商业业态或建筑样式，进行适当的变动调整，使之适应新形势、发挥新作用，是发展的必要，也是一个好现象。从更长的时间跨度看，随着城市发展，商业进入存量阶段。在城市化后期，存量资源的内涵式更新，即存量资源的再优化、再利用，将成为城市更新的常态。

　　同时，董彦岭也表示，无论是新建还是改造，商业项目在整个规划过程中应增强前瞻性，做好充分的市场调研，既符合实际又为个性化留足空间，同时为循环经济做准备，留有改造的弹性，优化可调整的能力。

　　近年来，受多重因素影响，实体商业的高人气、低消费现象普遍存在，关于“消费升级”和“消费降级”的争论也此起彼伏。董彦岭分析认为，消费具有波动性和韧性，消费升级是个过程，更多体现的是消费结构的变化；同时高级业态的消费本身就具有可变性，短期内受承受能力的影响较明显。对于短期内的一些现象，并不能简单地界定为“升级”或是“降级”，伴随着消费结构的变化，长期来讲一定是升级的。

　　“社区型商业中心越来越普遍，社区化发展的方向是对的。它是消费者短时间可达的场所，更适合社区居民的社交、休闲需求，更像室内公园。在调整时可关注市场容量，做足市场调研。”

　　据介绍，中建幸福MALL正在全力招商，计划今年暑期将初步调整完毕，我们拭目以待。（济南时报·新黄河 记者：高莹)