投资新方向：昆晋芜湖智能制造产业园

谈到房地产投资以往想到的便是住宅地产或者商业地产，几乎忽略了支撑中国工业化建设的主力推手“工业地产”。随着经济进一步发展，国家对产业经济更加重视，和企业盈利的改善，工业发达地区的工业地产投资有望进一步增加。未来工业地产的投资价值突显。

与传统“卖产品”的思路不同，做增值资产是一种长期性、整体性的操作，开发运营商要“摒得住气”，通过5到7年的园区运营管理，做高物业的使用价值来实现增值，此后通过资产剥离退出，完成一轮资本循环，并获得变现收益。

那怎么选定资产呢？ 可以从产业、物业、区位、竞争等维度综合考量，选择潜力园区进行投资建设、盘活升级。比如说，产业上可以关注战新产业类园区；物业上，建议选择以出租为主，拥有多样化物业产品的园区；区位上，更适宜选择位于一线、新一线或优秀二线城市、处于国家高新区、经开区、省级开发区等特殊政策区域内的园区；竞争上，要注意区域内有没有政府扶持的低价/免租园区，以免影响项目的租金回报。

昆晋芜湖智能制造产业园是集商务办公、科研孵化于一体的科技产业园，位于安徽省芜湖市鸠江开发区永安路。国有土地，50年独立产权，立即出、让审批快；高标准厂房，环境优美、交通便捷；配套设施完善，专业服务团队，全程贴心服务。

目前，支持园区资产REITs产品的国家政策陆续出台，市场上的园区增值资产证券化产品也表现良好，比如张江Reits、建信中关村Reits等近年的涨幅可达25%-47%。我们预判，未来园区资产增值将是核心的商业模式之一。

• 价格优势：从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的40%，单位面积的投资门槛有明显优势。
• 投资价值：在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截止2023年，我国的城镇化率达到66.16％。届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
• 租赁期限长：工业地产的租赁期，通常为3年至10年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。
• 维护成本较低：工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护”的责任。（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。

因此，站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。