楼市，要跌到什么时候~

　　常读文章的老朋友都知道，在我们创号之前，房地产维度的自媒体没有一家自媒体谈“周期”、也没有一家房子自媒体讲供需关系。

　　在之前，所有的楼市波动都被他们归结为“行情”。

　　同时，恒大某位前员工因为1500万年薪一炮而红，其提出的理论“短期看政策、中期看土地、长期看人口”的万金油三段论，成为房地产自媒体的理论体系。

　　我知道，有些伙伴看到这里或许不信，认为是我自吹自擂！‍‍‍‍‍‍

　　可我告诉大家，如果你很较真，可以去看看2020之前那些地产自媒体的言论，就会发现：

　　全网自媒体都以“万金油理论”忽悠购房者。

　　我有时间在想，中国楼市的韭菜是不是真的这么好割，随便说说城市人口和政策，就有那么多人跟着所谓的“大V”去买楼。

　　还是说——

　　大多数想买房的人，对于投资数百万上千万的资金，自己缺乏专业知识的同时，又渴望自己的投资行为获得认同。

　　而彼时，那些大V恰巧迎合了这部分购房者急切的心态哪？

　　说这么多，我只想告诉大家，房子能不能买，什么时候能买，前瞻性的指标只有两点：

　　宏观看周期、微观看供需

　　而政策，尤其是财政政策/货币政策对周期和供需有着绝对的变量影响。‍‍‍‍‍‍

　　除此之外，普通购房者关心的户型、景观、产品、物业管理、项目体量、开发商品牌等等，对于房价而言，带来的变量价值差异很小。

　　针对这点，我举个例子大家就明白了。‍

　　2015年和2022年的紧凑型三房都是98平米，户型和景观的差别最多是景观高楼层贵20完，无景观低楼层便宜20万的区别。‍‍‍‍

　　但2015年买入/2018年买入/2022年买入，其房子盈亏相差则以百万计。‍‍‍‍‍‍‍

　　所以，买房才准周期，看懂供需才是关键。‍‍‍

　　我知道，最近大家的情绪很糟糕，同时又有很多新的言论又再次刷屏，

　　比如，

　　“重蹈日本消失的20年”、“货币流动性陷阱”、“结构性复苏”......

　　面对这样的情绪和各种结论，我今天呢，想和大家聊两点。

　　01

　　最近，有一张图火了。

　　这是俄国经济学家康德拉季耶夫提出的康波周期论。

　　回看过去，每次周期由繁荣到衰退都是因为技术迭代。截至目前，我们已经走完四个康波周期，分别是：

　　蒸汽带来的纺织时代、发动机带来的汽车时代、重工业化带来的电器时代，计算机带来的互联网时代。

　　从上图也能看出，我们现在经历的第五次周期，也就是并没有写完第部分。

　　针对第五次周期，目前现在比较主流的观点是：

　　虚拟现实驱动的人工智能时代

　　至于第五个大周期的时间是30年、40年、50年并没有人可以准确的推算出来，但大家都一致认同，下一个大周期一定是新技术迭代带来的经济二次繁荣。

　　同时，需要大家记住：

　　每一个大周期又分为四个小周期，分别是回升期、繁荣期、衰退期、萧条期

　　上面这张图，每个阶段都有对应的指标特征，说起来很复杂，普通购房者根本不用仔细记。

　　那么，大家要记住什么呢？

　　两个词：收缩与扩展

　　结合这两个词，再回看2022年和2023年的经济数据，无论是CPI还是社融数据都显示我们现在处于收缩期。

　　在每一轮康波周期中，都有一些小周期指标，比如库存周期、设备周期、产能周期等等。

　　这些周期原本和“康波”周期一样有“洋气的名字”。

　　我呢，按照这些小周期的特征直接把“洋气”名字去掉了，就用了库存、设备、产能这些更直观的名称了，以便大家理解。

　　关于周期和经济，如果要往复杂了说，真的上天下地无所不能，但我一直将这些晦涩的内容，简化、分解呈现给大家，以便大家快速理解和阅读。

　　因为认知的关键，不是这个“知识体系”有多复杂和高深，而是认知的人是否“开悟”，是否明白关键点是什么。

　　就好像我们今天文章说的大周期和大周期之下的子周期，真的是在说周期吗？

　　不是！

　　我们看似再说周期，其实在说的核心是：

　　经济有周期，房价有涨跌，

　　在涨涨跌跌周而复始的轮回中，搞钱的机会是什么

　　这也是为什么我一直告诉大家：不要追涨杀跌，不要寻找最高点和最低点的原因。

　　对于大多数人而言，思考的模式总是线性的，要么在上升期间想着更好的事情还会发生，要么在下降期间想着灭亡即将来临。

　　尽管巴菲特的“别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧”的话语人人都知道，但真正能做到“卖在人生鼎沸处，买在无人问津时”真是少之又少。‍‍

　　所以，比起分析行业现状好坏，比起复杂高深经济理论，我们普通人更应该学会：

　　逆境中看到向上的转折点，在顺境中预感崩塌的危机。

　　我之前不止一次的说过，所谓房价暴涨的“万人大新”/“喝茶费买房”就是楼市到顶的危险信号。

　　而人人悲观/商业租赁空置率低于75%/成楼市交跌幅超跌的行情，就是楼市底部的信号。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　只不过呢，人性使然，在当前的下跌周期中，大家都怕自己买贵了，买完就跌，忘记了房子在长周期比涨的底层逻辑。

　　房产作为家庭最大财富，但首付30%，按揭贷款70%本质上是一种负债行为，我们该如何理解负债？如何选择贷款可以看文章《》

　　02

　　既然经济周期是技术驱动，那么，房地产周期的波动有明显特征吗？

　　很遗憾，房地产行情的波动不具有经典特征。

　　虽然房地产的周期波动属于康波周期的子周期，但房地产产业本身没有什么核心技术，导致房地产周期滞后于技术迭代周期。

　　这话有点绕口，翻译之后大概就是——

　　技术发展，经济发展，大家兜里有钱才会购买房子，房子才会出现供需两旺的局面。

　　所以，经济周期的典型特征是技术，而房地产周期的供需两旺滞后于经济周期，并不具备明显的显性特征。

　　但如果非要看房地产周期的显性特征，多关注经济周期数据指标也是可以的。

　　那么，有什么数据可以看出房地产周期走势吗？

　　答案是有的，就是库存周期。

　　简单来说就是供需关系，我给大家举个简单的例子。

　　来，看看近10年商品房库存总量的数据（数据来源：国家统计局）。

　　从过去10年商品房库存总量维度看，凡是库存量低于50000万㎡以下时，楼市以卖方市场为主，就是：

　　你爱买不买，不买就涨价了~

　　凡是库存量在60000万至70000万平米这个区间，楼市以买方市场为主，行情就变成了：

　　你不降价，我不买。

　　如果这种供需关系具象到各个地方城市中，每个城市的供需节奏也大不相同。

　　比如，

　　上海、杭州、宁波核心区的库存去化周期都在10月左右；

　　哈尔滨、长春、沈阳、大连的库存去化周期都超过24个月；

　　一般而言，库存去化周期低于10个月，市场呈现供需两旺；

　　如果连续三个月，城市库存量增加且接近14个月，市场就会出现供大于求，销售艰难情况；

　　像咱们看到的郊区，现在的库存去化周期都已经超过18个月警戒线，所以才会出现滞销的局面。‍‍‍

　　我告诉大家，什么人口数据、什么贫富差距都不如供需关系能准确的反映出楼市行情。

　　也就是说，你想买房，你不想被割韭菜，就要学会顺应周期“逢低入，逢高出”，就要关注商品房库存周期。

　　那么，如果不会看城市库存去化周期怎么办？

　　看我们城市分析的文章啊！

　　但是，大家也要注意，咱们房地产的库存周期受金融、政策的影响是巨大的。

　　比如，落户政策、公积金额度增加、降低首付比例等等都会对楼市供需关系带来“质”的改变。

　　同时，我也要告诉购房者：

　　大多数购房者对于楼市供需关系的感知是迟钝的、滞后的。

　　因为，绝大多数购房者，并不像我们一样，常年研究房地产维度的相关数据，对数据和行情比较敏感。

　　普通购房者感知楼市行情是这样的：

　　售楼处是不是人山人海、我要购买的房子有没有了、开盘有没有销售完………

　　或者，跑到直播间去问，哪里/哪里能不能购买～‍

　　另外，除了看新房库存周期，城市二手房挂盘量和成交趋势也具有前瞻性。

　　比如，二手房挂盘量去化周期超过24个月的城市，且连续6个月挂盘量持续增加的城市，大概率在未来2年内都不会有大涨的行情。

　　反之，挂盘量持续6个月减少，这座城市的房价会在未来1年内形成快速上涨压力。

　　康波周期是50年至60年的大周期，在这个周期中房地产会有N多小周期，从我们过去20年的楼市波动看，大概每隔6-8年就会有一波起伏行情。

　　这也是为什么有很多人说：2025年年底这波楼市行情见底的原因。

　　其实呢，从库存周期看，2025年年底确实是底部，但当前的楼市动态输入的因素特别多。‍‍‍

　　比如，如果超长期国债直接灌入房地产呢？比如咱们效仿日本和美国，做量化宽松QE呢？‍‍‍‍

　　总之，这里楼市行情，除了库存周期外，还叠加了债务/技术/货币等因素。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　所以，自住客户跟着库存周期做买房决策没有问题，但投资客，博弈“牛短熊长”的窗口期，心态要更稳一些。‍‍

　　不要人家打新，你就给喝茶费抢着买房，不要房价一跌，你就给中介买奶茶求着人家卖房子。‍‍‍‍‍‍‍‍

　　大家要明白，自己持有房子的郑州价值和底层逻辑，不要为了一时的涨跌就慌不择路。‍

　　在楼市下跌周期，资产的配置逻辑已经发生改变，具体可以看文章《》‍‍

　　03

　　最后，简单说说。

　　财富的底层逻辑，是在一次次经济周期轮动中，找到合适的时机、标的物、符合趋势做长短线配置。

　　买对房，是家庭资产配置关键的一步。

　　为什么说买对房是最关键的一步？

　　因为对大多数普通家庭而言，支出端房产占比达到70%，收入端只有职务型收入，家庭收支结构太过脆弱。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　所以，买对第一套房，正确选择还款方式，让家庭资产产生现金流和利润才是终极目标。

　　如果不知道怎么处理买房的负债，可以看文章《》‍‍‍‍

　　如果不知道怎么产生家庭资产现金流，可以看文章《》‍‍‍

　　最后：

　　大家要明白，买房不是为了负债，而是让家庭资产增值，所以学会周期配置，让房子由负债变成资产，再产生正向现金流才是正确的家庭资产配置结构。

　　老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！